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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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深圳3年收储百万套城中村租赁房会产生什么影响?  

2017-08-31 10:15:26|  分类: 时政 财经 科技 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(1719):深圳3年收储百万套城中村租赁房会产生什么影响?

彭澎接受《第一财经日报》采访

 

题外话:深圳3年收储百万套城中村租赁房将租赁房试点、租购同权等房地产新政推向新的高潮。理论上讲,这可以供应300万人口居住,占深圳全市人口比重不可谓不高。如果真的实施,那么对居住观念、购房观念都将是一大冲击。而如此大量租赁房进入市场肯定会下拉租金价格,进而对楼市产生下拉影响,如果这成为长期政策更加如此。

 

深圳3年收储百万城中村租赁房 为住房开源各地出实招

20170830 第一财经日报

  深圳三年收储百万城中村租赁房 为住房开源各地出实招

  王玉凤

  为住房开源,大力发展租赁市场,各地政府正在纷纷出实招,不断有新城市加入政策落地队伍。

  828日,由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿),在其官方网站和微信公众号公开征求社会公众意见。

  发展租赁市场被视为通往住房市场长效机制之门。最近一两个月以来,多地纷纷出台此类政策,促进房地产市场健康平稳发展。地产分析人士对第一财经记者表示,此次深圳的方案非常具体,明确到责任单位,并细化到数字及完成时间。虽然这一政策对于房价的影响短期内尚不明确,但是长期来看,有望促使房价回归正常的轨道,改变人们购房的观念,这对于形成更加合理均衡的房地产市场发展格局意义重大。

  深圳要拿出百万套城中村租赁房

  从供给方面来说,上述深圳市规土委牵头制定的文件要求培育专业化、规模化住房租赁。

  其中一条就是要求发挥国有住房租赁企业的引领和带头作用,即依托现有或新成立市属国有企业,于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业,着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。“十三五”期间,除人才住房和保障性住房外,国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。

  上述文件还要求,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经记者分析:“相对于前者,后者即100万套城中村住房可能更容易实现,因为这些房子是已经建成的,只是需要去改造,难度要小一些。”

  深圳的城中村住房成为租赁住房来源之一,也被视为与其他地方不同的政策点之一。100万套(间)城中村住房是个什么概念?何倩茹说:“城中村有多少住房,目前难以统计。但毋庸置疑的是,城中村的住房数量不会少,可供出租的数量和商品房出租数量差不了多少。100万套算是比较庞大的了,估计占到目前城中村所有租赁住房的20%~30%。”

  深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一,提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房。

  从需求方面来说,上述文件提出支持住房租赁消费需求,要求加大住房公积金对个人承租住房的支持力度,在现有50%的基础上,研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例,进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。此外,也要求完善基本住房保障租赁补贴制度,福田、罗湖、南山等住房供需矛盾突出的区应当在完成“十三五”期间保障性住房筹集建设供应任务的基础上,通过发放租赁补贴等方式增加货币补贴的覆盖比例。

  何倩茹表示:“目前深圳市民可以提取每个月个人和单位缴存的公积金额度的50%用于租房,如果往上调的话,比较好实现。另外,之前每个区都有针对人才的住房租赁补贴,这一次福田、罗湖、南山等区的政府可能会针对所有人去补贴租金。”

  地方纷纷响应“购租并举”

  据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,与发达国家成熟市场20%~30%的比例相比,差距较大。目前,我国正从供给端发力,增加租赁住房的数量,住房供应体系加快向“购租并举”转变。

  20165月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

  20171月,广东省印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作。

  20177月,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

  828日,国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,包括北京、上海在内的13个城市成为首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市。

  717日,广州发布楼市重磅消息——《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。新政赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行等。

  随后,北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后,又力推“购租并举”,提出符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。

  上海方面,也新增大量租赁住房用地,“十三五”期间,预计供应租赁住房用地1700公顷,新增租赁住房约70万套。

  其他城市也在纷纷跟进。728日,无锡出台了“租房可落户”新政,新政将全面放宽市外户籍准入政策,取消60平方米购房准入要求,租房者也可申请落户。郑州、扬州、济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。

  综合开发研究院(中国·深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者表示,各地措施包含的内容都差不多,都是保护租赁者权益、增加租赁房源。“大力推进住房租赁市场是因为,过去商品房完全市场化的路很难走下去了,房价下不去,对整个社会的良性发展不利。为解决这个问题,去年国家层面一直在推可持续的战略通道,即大力发展租赁市场。”

  他补充道,今年各地大力推进租售同权,就是为了规范市场化住房市场,形成更加合理均衡的房地产发展格局,提供更有保障的住房体系,解决房地产市场长期以来的不合理格局。

  在宋丁看来,这也符合国际惯例,发达国家有很多人在租来的房子中安稳平和地、有保障地生活。

  改变购房观念

  如何让民众有保障地在租赁房中生活,是打消租房者顾虑的重要一环。

  广东省综合改革发展研究院副院长彭澎对第一财经记者分析,租售同权主要是指“同”公共服务,要通过租房可以享受到买房的公共服务,拉动住房的需求,让大家觉得买不买房无所谓,“目前已经试点的城市在住房市场上还没有发生明显的变化,但从长远来说,如果小孩上学、就业保障、老人免费乘坐公交车等权益能实现的话,人们的购房观念就会改变。”

  对于各个城市而言,租售同权具体在哪些公共服务上“同权”有所不同。梳理已经出台城市的措施可以发现,对于非一线城市而言,租售同权更多的是指同户籍权;而对于一线城市而言,则倾向于保障教育权。彭澎说:“在一线城市,租售同权不意味着你能上名校,因为资源是有限的,但是应该能保证你就近读书。当然从实际操作层面来说,还有很多复杂的事情,比如说租住房子的学位可能被房东使用了。”

  对于深圳这座外来人口占绝大多数的移民城市来说,上述举措也会吸引人才进驻。彭澎说:“这项最新的措施有利于深圳的房价稳定。当然,这要看深圳将推出多少套房子出来。如果量足够大,并且能长期坚持租售同权,肯定会下拉深圳的房价。这对于外来人才来说,是个利好。”

 

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