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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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“联盟+基金”运作探索新型城市发展模式  

2017-07-12 21:05:33|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(17-13):联盟+基金运作探索新型城市发展模式

 

联盟+基金运作探索新型城市发展模式

羊城晚报 20170712

城市观察彭澎

 

广州是较早开始城市更新模式探索的城市。从三旧改造到城市更新是土地开发到城市发展的一种理念的升华,而城市更新的资本化运作,则是通过基金平台将土地与资本密切结合起来的新型城市运营模式。

日前举行的广州国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会,正式推出了城市更新的资本化运作模式,将对未来一段时间广州城市土地整备和物业活化产生重大影响。土地整备包括轨道交通、国企旧厂、产业小镇、旧村改造等方面,是三旧改造的转型;物业活化包括写字楼、公寓、产业园、商业物业等方面,是商业地产发展模式的转型。

这是一次涉及城市发展模式、土地开发模式、房地产发展模式以及国企运营机制的重大改革。

首先,联盟+基金模式将以国企资本作杠杆,通过基金运作撬动更多的社会资本参与城市发展。据悉,联盟首期已经吸引超过30家市属及省属国企加入,通过集聚拥有土地、开发、金融资源的国企,在国企旧厂改造、城市更新和开发建设中推动产业升级。这样就把国企拥有的土地、金融资源盘活了,使产业转型升级与土地开发、投融资结合起来了。

城市更新基金以政府引导、市场运作、科学决策、防范风险为原则,基金总规模达2000亿元,采用母子基金形式,由越秀产业基金作为基金管理人,在各层面引入社会资金,设立不同方向的更新基金,打造基金+土地+运营模式。其中,联盟还将建立土地资源、旧改资源等形成的城市更新数据库,制作广州国资旧改资源的全景图,整体呈现广州国资旧改资源的布局。

其次,联盟+基金模式将保障广州城市更新项目用地,落实保障用地计划。广州市推出的三旧改造用地计划,将拿出9平方公里土地用于调控房地产市场,每年用地保障不少于3平方公里。而据《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》,三年保障供地目标为9.26平方公里,将推动荔湾区鹤洞村等13条旧村全面改造项目、25平方公里旧厂房用地改造项目、整宗地块150亩以上的村级工业园产业升级改造项目以及老旧小区微改造项目。

多年以前,广州就表明用地紧张,用地指标仅够十多年保障。城市更新土地保障计划有可能通过联盟+基金模式把更多的国企旧厂土地拿出来,并撬动更多的三旧用地参与到城市更新项目中来,从而极大地盘活存量用地资源。

再次,联盟+基金模式要通过首期基金的轨道+物业商业运营模式,探索出一条可持续发展路子。虽然广州国资开发联盟有30家国企加入,但广州城市更新基金首期基金是广州轨道交通城市更新基金,规模为200亿元,是总规模的1/10。这个基金正好与广州重新调整地铁规划结合起来,将推动新一轮地铁建设高潮,但与以往地铁建设不同,基金的运作要更多地体现在城市更新改造与地铁沿线物业开发的结合。

据称,全世界像香港地铁那样赚钱的地铁并不多,而香港的经验就是盘活地铁沿线物业,尤其是地铁上盖物业的开发运营。因此,轨道交通基金将围绕沿线场站进行一二线开发运营,必须与城市规划紧密衔接,通过土地储备,实施综合开发,将地铁线路建设与城市功能区建设联系起来。当然,以夹层形式投资项目,通过开发、销售、运营及资产证券化退出,实现基金投资收益,这种设想是理想的,怎么实现交通、商业和居住三大需求的有机结合是关键。

希望广州轨道交通基金不仅为联盟+基金的城市更新基金模式探索新路,也为全国地铁运营走向可持续发展提供新的经验。

(作者是广东省体制改革研究会副会长)

 

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