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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州楼市新政效果观察  

2017-03-21 09:32:22|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(17-14):广州楼市新政效果观察

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话:广州楼市“3.18”新政半夜鸡叫,结果立竿见影,市区退烧,增城从化升温!虽然缺乏数据支撑,如限单身、限外地人、限贷等人数,但估计受限购楼需求在几十万户以上,这必然会带来供需失衡,至少短期内限购区域量价齐跌。乐观一点,微跌、滞涨、一年半载后再涨;悲观一点,此轮限购对接房地产税……

 

广州楼市新政效果初现:市区楼市退烧 增城从化升温

2017-03-20南方日报 

新政出台后,周末两天的市场表现说明,市区楼盘开始退烧

  如果不是楼市新政的出台,我可能还会过一段时间再买房,继续考虑下楼盘周边的环境。在广州楼市新政出台的第二天,高先生就买下了第一次接触的楼盘。刚刚过去的周末,不少市民像高先生一样加快了为奔走的步伐。

  317日深夜,广州紧随北京出台楼市调控新政,也将房产限购政策升级。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》内容,此次广州楼市新政的猛药包括:社保缴费年限由3年改为5年,单身限购一套,同时执行认房又认贷。增城、从化仍未纳入限购范围,继续执行此前的政策。

  周末两天的市场表现说明,猛药开始显现效用。房地产中介机构里因社保缴费年限问题不能购房的客户增多,增城、从化楼盘看房的客户增多……专家认为:如此大力度的调控政策,有利于抑制广州房价过热。

  南方日报记者 李丹 傅鹏 陈思勤

  市场直击

  首付预算一夜涨50万元

  我连续缴纳社保刚好满3年,如果这次没有赶在新政前签约的话又要再等上两年了。”17日下午8时,吴先生联系好中介到地产公司进行了网签。眼看着自己在广州将拥有购房资格的吴先生,去年就开始看房,我前前后后挑了不下50套房,后来看着这个房喜欢,马上就定下来了。

  但像吴先生这样在新政出台前完成购房手续的非户籍买家还是少数。海珠区昌岗的链家地产中介小林告诉记者,受新政影响,因社保年限问题不能购房的客户,一下多了很多。

  拥有广州户口的刘先生没有户籍的困扰,却开始为首付发愁。最近涨那么疯,楼市新政算是意料之中吧,但没想到我们卖一买一换房的也被限了。刘先生感慨说。刘先生2012年在广州购入一套一房一厅的小户型自住。去年下半年,他将自己名下的房产在中介挂牌出售,计划置换一套三房。

  刘先生说,自己跟女友准备今年结婚,因为双方各有一套小户型房产,考虑婚后面临限购,所以就想卖掉自己的房子换套三房作为婚房。317日,刘先生刚做完卖房的网签,当晚去看一套想买的二手房,看完房刚回到家,就看到了新政出台的消息。

  我卖掉的小户型实收150万元,想买那套总价大概500万元,本来首付刚好够,结果现在一下子要多出50万!刘先生说,按原政策,自己只要还清首套房贷,再买首付最低只要三成,而广州楼市新政出台后,他如不卖房,还清首套房贷后再买二套房的首付最低需要五成,卖掉首套并还清房贷,再买的首付也提高到了四成。

  在吴先生欣喜、刘先生担忧的同时,还未买房的李女士心里却安稳了些。3月开始加入看房大军的李女士,在看完一套30平米却需要150万元的房之后打消了买房的念头,这次新政出来之后,感觉买房的事情可以稍微缓一下了。

  楼市风向

  增城从化不限购区域升温

  如果不是楼市新政的出台,我可能还会过一段时间再买房。”18日,高先生签订了增城石塘某楼盘的认购书。此前一个月,高先生几乎每个周末都在广州周边各个楼盘看房,楼市新政出台后,已无购买资格的高先生最终选择了非限购区域的增城楼盘。

  当天上午,高先生上午8时就出门,经历了3个多小时的车程来到了位于增城石塘的楼盘。到了这个楼盘之后才发现这么远,而且楼盘附近还很荒凉。但令高先生意外的是售楼中心展示大厅的8张桌子已经坐满,展厅外也有人在讨论购买楼盘的事宜,尽管是第一次接触的楼盘,但看好增城楼市走势,最终高先生还是签订了认购书。

  增城、从化本来就是广州楼市的价格洼地,此次成为非限购区后,其房价会进入上升渠道,在同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来,随着楼市新政的政策效应,广州的房价可能会出现结构性下降。

  合富房地产市场研究部顾问黎文江认为,新政之后部分有购房刚需的外地人将会转移到增城、从化乃至佛山、清远买房。尽管这两天,增城、从化出现了供不应求的情况,但是有政府预售指导价的控制,非限购区域的房价最终会趋于平稳。市区由于土地成本和劳动力成本的制约,即使施行了新政,供应商也会按照原有房价来,未来走势有待观望,但交易量预计会减少。

  由于大型品质小区多,二手房单价较高,首付一提高,市场一下就冷清了。长期负责天河公园员村板块的合富地产中介陈经理透露,受新政影响,大部分改善型需求的客户一下感觉首付压力很大。

  而二手房中介谢先生发现,楼市新政出台后的这两天,出现了二手房供应减少的情况,甚至房源都会被房主收回。原本拥有两套房以上的家庭,现在售卖之后将不能再买新房,而房产是很好的保值产品,变现对他们来说意义不大,所以他们现在是持观望的态度。

  专家观点

  成交量或下降房价趋向稳定

  对于这个周末大家刷屏讨论的楼市新政,业内人士与专家依然比较冷静广州楼市新政出现并不意外,去年下半年开始广州的房价上涨了10%,这是发烧前提前吃片阿司匹林,抑制房价过热。广东中原房地产项目部总经理黄韬说。

  广州市社会科学院高级研究员彭澎也指出,目前全国一线城市基本都已经出台了楼市调控的政策,广州由于之前房价相对较低,所以出台调控政策的时间已经相对较晚。

  新的楼市政策会产生怎样的影响?黄韬预计本月的客户量可能会减20%一方面是因为不符合广州楼市新政标准卡下来的客户;另一方面是投资客户,他们会转向观望态度。黄韬说。

  更多人关心的房价会有怎样的走向?广州楼市新政才施行,其未来走向暂时看不清楚,比较肯定的是成交量会下降。这两天,增城、从化出现了供不应求的情况,但是有政府预售指导价的控制,价格也会平稳。在黎文江看来,供求关系对房价的影响最大,45月份楼盘供给上去后房价会进一步稳定。

  彭澎也认为,这次楼市新政对于控制购买力起到了一定作用,短期之内房价会受到抑制。但他也指出在使用限购、限贷政策调控楼市的同时,也需要更多的顶层设计,从过往的经验看,北京和上海前一轮的调控后,房价在经历一年的下降后,第二年又反弹。

  彭澎建议,首先,可以进一步强化房地产税的思路,争取在十三五期间出台;第二,房地产相关的立法建议应该尽快向公众公布,征求更多的意见,并起到指引作用;第三,地方政府不能过度依赖土地增加财政收入,从而加大力度调整经济结构;第四,引导民间资本的投资不要避实就虚,只投向房地产领域。

 

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