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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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番禺板块优势及商业地产发展前景  

2016-09-28 09:43:00|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(16-37):番禺板块优势及商业地产发展前景

 

番禺板块优势及商业地产发展前景

彭澎   番禺日报 A6 2016-09-02   

从这个题目,我认为有3个核心词,一个是新都会区,一个是商圈,一个是商业地产,所以我就围绕这三个核心词来谈我的看法。

第一个核心词新都会区。

番禺的发展定位是什么?我觉得番禺有3个定位,第一个定位是我们讲的新都会区,新都会区应该是几年前提出来的,沙湾水道以北,是新都会区了。我认为这个定位反映了番禺的城市化进城,因为原来早些时候,我们说的番禺都是比较乡下的地方,新都会区就把番禺形成了城市化的区域。

第二个定位是番禺政府工作报告强调的时尚、创意、宜居新区。今年的十三五规划我也去参与讨论,这是番禺的奋斗目标和现实的需求。我对时尚有点疑虑,但是番禺的领导介绍,番禺的时尚方面也有不少,珠宝、灯光、音响等等,时尚方面的发展目前还没有凸显出来,创意园区有很多,主要是如何提升的问题,宜居番禺是睡城,肯定是宜居的。把这3者融合起来产生联动,这能使番禺改变睡城的形象,能够在这里居住和就业、置业,是比较现实的发展方向。

第三个定位也是番禺领导最近比较爱提的,打造珠三角的创新创业新高地,引领广州市国际创新枢纽城市。广州提出三大枢纽城市,航运枢纽基本上没有人反对,主要是在南沙,但是国际创新枢纽,在哪里发展?应该说很多区都有份参与。番禺如何抓住这方面?确实要在发展中竞争,把它打造出来,所以我觉得这个是番禺未来的发展重点,也体现出在全市各个区的功能定位。

第二个核心词,商圈的优势。

番禺有3个商圈,也有的人说有4个商圈,我们具体分析大家讨论比较多的万博商圈,万博商圈比较清晰了,而且有一点CBD的味道。还有市桥,这是老的商圈,我们自己的描述,把市桥叫做市桥地区综合商贸中心。除了这两个,还有南站商务区,这个是规划上的。再一个,国际展贸城,这个更多的是批发大型展的格局。

从这几个商圈来看,我的个人看法是万博商圈是我们当前努力的方向。广州的CBD是珠江新城、国际金融城、琶洲。除此之外,还能称之为CBD的,我们把它叫区域级的次级CBD,比如白云新城、万博,还有一个可能是广钢新城。这几个规划得最早的是白云新城,但是落后于万博,经过多年发展,万博形态大有超过白云新城CBD,这块是值得打造的。

那么,东西两翼哪一个更有发展前景?广州南站商务区已经成熟,亮点不少。但是东边,我们看到大学城、展贸城、创新城、汽车城等。在区里讨论十三五规划时,我也提出来番禺发展的着重点,当前是万博,但是也要盯住东面,东面是土地最多的地方,也是经济增长支撑点最多的地方。最近在东边开发的房地产,出了新的概念,这个概念让人耳目一新,叫华南东板块。还有一个最新提出来的,到番禺去看海,华南东看出去也是海,所以也有海景房了。在华南东板块,还有大产业的价值。比如汽车城的发展,有鞍钢,一大片的气势,有研究院,又有研发总部,这边这么多产业的聚集,必然带来住房的需求和房地产开发的需求。

国际创新城连通以后,要发挥他的产学研的潜力。大学城就是在番禺,所以我们可以说,全广州去各个区当中,大学最多的就是番禺,10几所大学都在番禺,它和国际创新成好好对接,可以成就国际创新枢纽的功能主平台。旁边的生物岛是属于海珠的,但是被开发区作为飞地,大学城的功能和国际创新城结合,就形成一个真正的广州的创新城,以后会有挑战者的,但这是番禺的战略支点,无论是从海洋地产方面,还是科技的产品,都是番禺可以考虑的。

最后一个核心词,商业地产。

我们谈到的商业地产,实际上是非常混杂的概念,写字楼、酒店、公寓、商铺、园区、地产等等,这么多东西,大家投资什么?我觉得对番禺来讲,我比较认同投资公寓。国家鼓励双创,大众创业,万众创新,番禺有很大的群体,他们想创业,如果在天河住房太贵,但是在番禺是比较好的选择。从现实来看,公寓卖得不错,但是公寓的产品要打造得好一些,这个值得考虑。

第二个是园区地产,这个是下一步需要考虑的。从现实形态看,产业园是发展得非常好的,这个模式,番禺这边也可以考虑走,写字楼卖给谁?和珠江新城的差异在哪里?还是需要思考,一定要有差异化,还有金融城,还有琶洲的聚集区,大量的写字楼,在这么多商业地产当中,哪个最有投资价值?番禺发展类型,应该把握准侧重点。

(作者为广州市社会科学院高级研究员)

 

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