注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

去库存松限购背景下的城市定位与楼市攻略  

2016-05-09 11:34:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

财经周评(16-22):去库存松限购背景下的城市定位与楼市攻略

 

去库存松限购背景下的城市定位与楼市攻略

南方都市报 20160508日 张天潘

 

    广州市社科院高级研究员彭澎做客南方都市报主办的南都公众论坛,谈城市定位与楼市攻略。南都记者邹卫摄

    彭澎

广州市社科院高级研究员,广东省体制改革研究会副会长,南方民间智库专家委员会副主席。

 

    近两年楼市出现了一些新情况,多多少少跟城市定位有关系。我们从破解城市定位与楼市关系入手,谈谈全国楼市可能会出现的新特点以及广州楼市的发展趋势。

    房地产市场分化趋势严重

    深圳一个小区尚都花园的市场价值高达140亿,和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。一个地方的房价合不合理,最主要因素是房价收入比,通常也称为房痛指数。人均可支配收入榜单中,沿海、中部、西部的城市呈现收入级差,长三角和珠三角等地的一线城市收入较高,但是与二线城市相比,一线城市的收入并不高太多,而房痛指数却大幅高于二线城市。例如,在广州赚的钱,并不比在长沙、成都、重庆、南京等城市多太多,但是房价可能比它们高一倍。而且从总体上看,一线城市交通状况、雾霾都比二线城市恶劣得多。

    但是为什么大家还是往一线城市去呢?主要是因为一线城市机会远远大于二线城市。在一线城市,人们有机会到BAT(百度、阿里巴巴、腾讯)工作,或到主流媒体当记者,可以改变世界,一线城市就算什么都不干,单是自拍也有可能成为网红,但是在二线城市就影响不到全国。

    这段时间出现了这样的格局:一线城市房价开始退烧,部分重点二线城市开始补涨,整个楼市出现了新的调整。人们考虑转向二线城市比如广州周边的佛山投资。去年我也去合肥看了,确实它的房价也不算贵,6000多,现在是不是有补涨的空间呢?

    目前来看,一线城市去库存很多,二线城市去了一点,三线城市还在增加库存,四线城市卖不动。中央政策方面,住建部部长陈政高说,房地产市场销售已企稳回升,但是分化趋势严重,库存严重,库存主要集中在三四线城市。根据统计,中国房地产库存是7亿平方米,三四线城市是比较难消化的区域。二线城市目前成交量涨得不错,3月份数据同比激增接近百分之百。理想状况是一线城市可以炒到二线城市、二线城市可以炒到三线城市,这样将库存都消化掉。但是令人担心的是这种热炒到二线城市就打住了,中央层面希望能炒到三四线城市,然而购买力就在一二线城市之间摇摆,这是当前遇到的困境。一线城市还在高位震荡,虽然深圳有人在卖房,但是数据显示3月份还有一点点上涨,二线城市可能会成为领跑者,有的只有几个月的库存量,三四线城市可能还在分化或者说筑底。

    政策意愿与人口流向不一致

    按照十三五规划,到2020年中国的常住人口城镇化率要达到60%,户籍人口城镇化率要达到45%,常住人口、户籍人口是不同的概念。广州有1600万人口,广东省有一个多亿的人口。按照比例,广州起码一年有20万人口要城镇化,每年给外来人口入户的指标是几千个,但每年人口增加的数量是30万到50万。北上广深四个一线城市都差不多,每年人口增加数量是30万到50万,这比很多国家大城市的总人口还多,而在中国三五十万人算小城市的人口。

    十八届三中全会提出户籍改革,推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民,全面放开建制镇和小城市的落户限制。也就是说镇和小城市放开,只要居住三年自然就可以将户口转过来,不需要积分;有序放开中等城市落户限制,中等城市可能需要一些条件,比如居住要满几年;合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模,广州属于特大城市,要严格控制。广州曾经计划将积分入户的指标放开,设计一个分数线,达到分数自然就入户,后来未能推行成,因为这时中央政策要严格控制特大城市的人口规模,所以未放开入户指标。

    中国的人口流向和改革政策是不一致的,按照中央的政策是希望人口都就地就业、洗脚上田,在当地小城镇城市化了。但是人们的选择是不一样的,这涉及到中国城市的资源禀赋因素。美国很多人口居住在小城镇,小城镇的基础设施和大城市没有什么差别。我曾经在一个镇待过,那个镇就是一个学校,这个学校理工学科排在全美第四,一个镇就是一条街,但是基础设施都非常好,是城市化的生活。我有一个同学本来在甘肃的大学,在当地属于比较有权威的教授。但是后来他委曲求全,调动到北京一个很差的大学当教授,为什么这么干呢?因为他的小孩成绩在甘肃只能读很普通的大学,但是在北京没准就读北京大学了,这就是资源不平等,城市资源禀赋不同,所以人口流向和改革政策存在出入。

    如果中国省会全部迁到小城市去,比如说广东的省会迁到肇庆、河源,对房价会有什么影响?中国所有的大学都往小城市搬,或者大学城设在小城镇,又会是什么样的格局?这样大家都会往小城镇居住,中国人的生活方式会发生改变,大家更愿意往小城镇跑了,这就是资源的重新组合。

    当然这种设想实现的可能性不大,中央政策对房价、楼市的开发都会带来很深远的影响。最新出版的《国家新型城镇化报告2015》显示,中国农民工流向地级以上城市的占70%以上,流向小城镇的不到10%,大部分人去了大城市。大家也可以问问农村的亲戚,问他们进入城市要到哪里。他们都是想去大城市,实在不行才会进入当地的小城镇。

    去库存任务与放松限购冲动的矛盾

    今年的全国两会之前,广东省发布了关于供给侧结构性改革的总体方案以及五个配套文件。根据省政府的政策,还分解了任务单,21个地级市,每一个市化解多少,也搞了一个表格出来。广东省出台这个方案的内在逻辑是什么呢?就是要在三年之内,也就是2016年到2018年化解2000万平方米的库存。全省21个市负责化解1000万平方米,收购和长期租赁,出租给有需求的人群,再来化解1000万,就是政府收购上来的保障房。

    我认为可能会出现这样的情况。首先就是调整限购的区域。花都和南沙应该是首先可能会调整限购政策的区域。第二个可能会考虑现在黄埔的萝岗,也就是原来的萝岗区范围,还有白云区北二环以北那一块,因为那里跟花都差不多。如果说部分限购取消的话,可能是这样几个地方。在不限购的地方是不是可以恢复购房入户?因为要增加几百万人口,这些人都没有户口也是问题。

    但是此时遇到了中央政策。住建部部长35日全国两会期间公开表示,住建部对于一线城市房价变化高度关注,正和北上广深四个城市密切联系沟通。城市之间的分化越来越严重,一二三线城市大不一样。待售面积很大、库存量很大,库存增速很大,但是对于一线城市调控,严格实施限购政策,这就导致地方没有办法放松了。

    新背景下置业和投资如何选择

    世界级的名人会去上海买房,但是这部分人愿意来广州买房子吗?按照中央的设计,上海是人民币国际化的中心,上海是世界的上海,原来叫东方巴黎。广州怎么样呢?广州是不设防的城市,谁都可以来谁都可以生活下来。广州实际上在世界上也有名气,号称第三世界的首都,比如有很多非洲人。广州是最市民化的城市,家家都好像有一点钱。广州人从来没有什么不好意思做生意、不好意思下海,觉得下海很正常,但是在内地早些年大家觉得不好意思,广州有一句话说是一铺养三代。同时,不像中国内地绝大多数省份的省会,什么都是第一,很多富人到省城买房,这呈现出来的是城市首位度。而广州不是这样的,广州这部分人有可能去深圳买房子。珠三角的居民基本上就是在本市买房子,因为每个镇都差不多,在镇上生活就挺好,不用一定搬到大城市里。所以珠三角城市的首位度不高,广州的相对房价就很难跟那些城市相比较。

    如何置业和投资,有一句话说买房子是地段地段还是地段,但是我觉得不一定。现在全球化了,首先可以选择国家,人们可以选择到哪一个国家买房子。美国除了少数几个城市比如纽约,大部分都比中国大城市的房价低,而且是无限产权的,很多中国人去国外买房。而且买房只看地段不看区域,可能会遇到有些地方现在好、长期来说会衰落的情况。

    现在置业买房,时机方面,要看是投资还是居住。什么时候买房子好?我认为如果是居住,现在可以买,别等了;但是如果说投资,还是要稳一点,不要全都是房子和股票,有一点股票、有一点房子、有一点保险,这才是比较合理的。

    政策方面,目前来看至少短期内广州放开限购不可能,限外可能有所松动,怎么松动法?比如说会不会对港澳台人士优先松动?然后再考虑松动积分入户或者是社保个税的年限?还有房地产税,现在来看又要推迟了,不管怎样这还是一个话题,到底什么时候推出,原来预测是2018年,现在看来还没有谱。

    规划方面,珠江新城当时去买房的人也是在头疼,最早的楼盘南国花园、新城市海滨花园,很多人是冒险去买的,因为旁边都是水田,2800的地价,确实很便宜,但是交通不方便。但是谁知道亚运会都修通了,中轴线、花城广场一修,几大公共建筑一建起来,价值马上提升。所以,有重大市政设施建设马上就可以改变区域的形象,政府会出面搞环境,这就是借力打力。

    开发商的品牌也要考虑,起码在房地产低落的时候品牌开发商比较不容易出问题。曾经全国到处都是烂尾楼的年代,那是很恐怖的。选择在一个城市投资的时候也要看它今后的定位。广州是机遇之城,从几个方面来看广州是有一定可靠性,包括智力资本和创新、技术成熟度、区域重要城市、健康安全与治安、交通和城市规划、可持续发展与自然环境、文化与居民生活、经济影响力、成本、宜商环境等10个标准来看广州还是非常不错的。广州现在是定位国际航运中心、国际航空枢纽、国际创新枢纽,这三大枢纽是广州正准备打造的品牌,应该说今后城市的提升空间还是比较大的。

    此外还有不确定因素,比如经济走势如何,房地产税征不征、如何征,国家税制怎么改革,人口政策、老龄化、户籍政策、土地政策等改变会带来怎样的影响。其他方面,比如说战争、瘟疫,可能性不大。另外技术革命,比如机器人如果发展到家里,可能又会产生新的变化。车现在是无人驾驶,今后会不会有飞车?这就不会有交通堵塞了。这些技术革命是还无法预测的。

    南都评论 记者张天潘 实习生胡明山 整理

  评论这张
 
阅读(1676)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017