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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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“现代化中等规模生态城市”定位下的楼市突围  

2016-04-18 09:51:55|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(16-18):现代化中等规模生态城市定位下的楼市突围

 

现代化中等规模生态城市定位下的楼市突围

2016-04-15 增城日报

彭澎 广州市社会科学院高级研究员

 

20155月底,增城正式撤市设区。随即,增城提出了建设“现代化中等规模生态城市”的发展新定位。计划在未来五年,全区生产总值年均增长8%左右,到2020年实现地区生产总值比2010年翻一番。显然,增城“十三五”规划有了一个全新的城市建设的指导思想,这对增城楼市必然带来许多新的影响因素。
   
首先,增城的城区化因交通便利性提升而强化。围绕着“现代化中等规模生态城市”定位,增城提出了一系列基础建设措施。其中,骨干交通项目建设与先进制造业发展成为两大重点。如果广惠高速西延线在2016年建成通车,就将广州中心城区和增城直线连接起来,增城居民将可在30分钟内直达广州中心城区。此外,新派高速全面启动前期工作,北三环二期、花莞高速相关工作也在筹措。将建成的广惠高速西延长线全长11.3公里,将衔接华南快速路、广河高速、广惠高速、东二环,从而打通增城市区直达广州中心城区的高快速通道。这将大大提升增城与中心城区的通达水平。
   
人们很多时候都将增城房地产板块与当年的番禺华南大盘板块相提并论。从华南大盘的兴起来看,的确是与交通条件的改善同步的。洛溪大桥、华南快速、南沙港快速、新光快速等的先后开通,无疑是番禺城区化和华南板块崛起的首要因素。
   
而增城楼区显然也得益于广园快速、广惠高速、广河高速的通达便利。广惠高速西延线可能产生类似新光快速那样的效应,这还是可以期待的。
   
此外,广汕铁路及新塘站等轨道交通项目建设,京九客专支线可能引入增城火车站等等,也将使增城与外地的联系更加方便。
   
其次,增城的功能区建设将提升本地宜居性。20161月召开的中共广州市增城区委一届二次全会,提出2016年将着力推进增城开发区、挂绿新城、广州东部交通枢纽中心、广州教育城、电子五所总部新区、北部核心景区等重点功能区建设。这可能大大改变增城楼市为广州东部中心城区提供“卧城”的形象。
   
与当年番禺华南大盘类似,增城楼盘尤其是新塘板块因邻近天河区的优势,吸引了许多“上班一族”的天河白领前来居住,其中也包括一些冲着性价比而来的别墅盘爱好者。同样,也与华南大盘当初所担忧的一样,这些居住者大多是“钟摆族”,白天去天河上班,晚上回新塘睡觉,或是来过周末和节假日。
   
增城一系列功能区建设以及五年生产总值年均增长8%左右,可能提供许多创业、就业机遇,从而形成宜居宜业的格局,改变增城楼市发展生态。而一旦居住者能留下部分来创业、就业,也就可以创造许多商业机会,推动第三产业的发展,把居住者的消费也留下来。
   
再次,增城的房地产市场仍有较大提升空间。目前,增城仍是广州全市两个房地产不限购的行政区之一。这种不限购是在原县级市条件下形成的,但并没有因“撤市改区”而改变。
前些时候在供给侧结构改革的规划中,广东省政府印发文件指出,“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。但很快在全国“两会”上中央管理层传出一线城市要严格限购的声音,一些一线城市也跟进了调控政策。因此,在短期内,广州放松限购的外部条件并不成熟,这使增城楼市可以继续享受不限购的“红利”。
   
更重要的是,与同样不限购的佛山相比,由于广州城市发展大格局是向东南方向推进,经济重心也是继续“东移”的,增城楼市显然将得益于这个大格局。
   
从广州的产业版图来看,广州开发区、南沙开发区、增城开发区3大国家级经济技术开发区是全市经济发展的重要引擎,都布局在东南部。而在其中,只有增城是不限购的,增城楼市起码可以覆盖上述两个国家级开发区,并对广州经济实力最大的天河、黄埔两区的区位优势影响最为明显。
   
随着“撤市改区”,增城的城市定位从原“城市副中心”转变为“中等城市”,这不仅仅是简单的城市定位变迁,而涉及到整个城市功能布局和功能结构性质的全面调整。简单来说,作为“城市副中心”或“卫星城”,它是依附于中心城区或主城区的,许多城市功能不必要独立设置布局;作为“中等城市”,照理说是有自己相对独立的功能体系和布局的。
   
按照国务院201411月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》,中等城市的城区常住人口是50100万。而增城目前常住人口100万左右,户籍人口80多万,已处于国家中等城市标准的上限。因此,教育文化体育卫生等各种基础设施要按中等城市标准来独立配置,应该有更多的提升空间。
   
某种意义上,增城提出了这种思路,也是借鉴了番禺华南大盘发展中曾存在的过失教训。番禺户籍人口也是80多万,但登记外来人口有110多万。据称华南板块聚集了30多万人口,而从仅仅一个祈福新村就有10万人来看,华南板块的人口可能还会大于这个数据。增城依然是广州中心城区人口抽疏的主要承载平台之一,加上不限购政策,今后还可能增加数以十万计的人口。
   
在建设“现代化中等规模生态城市”定位的指引下,增城应该加强各个楼盘之间,楼盘与社区、街区之间的互动、联动,使各个楼盘融汇于整个城市之中。因此,大型商业设施、城市综合体、娱乐活动中心的建设十分重要。
   
总之,在理想状态下的增城楼市发展,既应该独立构建于“现代化中等规模生态城市”的功能布局体系之中,又应该融入大广州国际化大都市、国家中心城市的大格局之中。

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