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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州可能调整住房限购政策的方向选择  

2016-03-04 14:02:36|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(16-10):广州可能调整住房限购政策的方向选择

 

广州调整住房“限购” 首先要面向刚需与次刚需

20160302日 羊城晚报

  □彭澎

  近日,广东省政府印发文件指出,广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。同时,全省停止70/90政策,对21个市也分四类提出了去库存任务。

  虽然省政府的政策是包括一个总体方案及五个行动计划的体系,但社会各界最关注的还是“广州应及时调整执行限购行政区域范围”。其背景是,另外三个一线城市出现楼市火爆、房价飙升,广州明显落后滞涨。

  且不说北上深楼市火爆是否理性,广州房价是否偏低,先根据广东省供给侧结构性改革新政,广州限购政策可能的方向做一些分析。

  一是调整限购行政区域。由于原先不限购的增城、从化已经改区,“市改区”后也没有执行限购,因此,区位类似的花都、南沙应该是调整限购行政区域首先要考虑的。两个行政区都是人口转移的承载地,其中,花都楼市还受到外围的清远分抢,南沙正为国家新区、自贸区全面启动需要足够的居住人口而劳神。其他行政区域可能缺乏全面放开限购的必要性,如黄埔、白云,如果也要放开,则可能要以某个地理位置画线。如黄埔的原萝岗放开,白云以北二环为界北部放开。

  二是调整社保年限放松限外。省政府文件没有明确指出调整社保年限,但提出“鼓励各地根据当地实际情况,取消过时的限制性措施。有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇”。据此,可以期待的是,港澳居民可以在广州市限购区域购买两套房,甚至没有其他附加条件;非户籍人口的社保限制将降低到一年(如上海),或可以一次性交纳(如北京虽然要求五年社保,但可以一次性交清)。之前“穗六条”规定非本市户籍居民在广州购房门槛为“5年内连续3年缴纳社保或个税”,这是确定要调整的,只是看调到什么程度。

  三是调整住房与户籍的关联政策。在积分入户的有关政策中,原来有住房是一个可以加分的项目,新版入户条件取消了住房加分。今后可能恢复有产权住房可以加分。甚至在不限购的行政区域实施“购房入户”政策。

  四是调整购房贷款政策。随着央行再次下调存款准备金率,房贷政策松动也是可以期待的。“认贷不认房”的政策可能微调,二套房的首付可能由30%再下调到25%,但为了控制风险,个人最高贷款额度维持在60万元,夫妻二人最高贷款额度维持在100万元。公积金贷款和银行商业贷款都有可能进一步放松。

  值得注意的是,最近舆论也在为进一步放松限购造势。如在去年成交量放大、库存下降的情况下,最近广州市房协发布了去库存周期达到21个月,而省政府文件要求各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。

  再有,新近发布的《2015年度广州市居民消费信心与消费环境调查报告》则声称,广州家庭拥有0套住房的占22.8%,拥有一套住房的占55.9%,拥有两套住房的占11.7%,拥有三套及以上住房的占3.7%。全市没有住宅的家庭达两成以上,显示住房刚需仍明显,关键是供给侧改革要到位。

  不过,在新一轮住房刺激政策实施之前,仍然要提醒有关各方,房地产供给侧改革的方向首先是面对无房户的刚需和改善性的次刚需。如果改革的后果是投机投资需求受益大过刚需,则后患无穷。

  (作者是广州市社会科学院高级研究员) 

 

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