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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州南站商务区房地产重启  

2015-09-24 09:02:37|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(15-98):广州南站商务区房地产重启

彭澎接受《新快报》采访

 

题外话:南站商务区是番禺发展的重点新区,与国际创新城一起,都具有全市性意义。一个依托轨道交通枢纽,一个依托大学城。象征着新型城市发展的两大支点。当前番禺将重心放在番禺新城或CBD上也是对的,但万博-长隆一线不具有全市性价值,只是对创新城和南站的启动具有承载和连接价值,当然也利好当地居民。

 

卖地重启新盘上市广州南站沉寂调整后再发力

2015-09-11 新快报谢蔓

今年广州南站又有新项目推出,除了新的商业项目外,首个住宅项目也将于“十一”前后上市。但同时,曾经号称要五年建成的南站核心区至今落成的项目仍寥寥无几,在今年南站区域卖地重启后,南站楼市的发展是否能顺利走上快车道,成为业界关注的焦点。

 

??只要体验过高铁出行的方便、舒适、快捷的市民,都会明白作为全国动车组停靠最多的车站,广州南站的地位是如何的显赫。今年广州南站又有新项目推出,除了新的商业项目外,首个住宅项目也将于“十一”前后上市。但同时,曾经号称要五年建成的南站核心区至今落成的项目仍寥寥无几,在今年南站区域卖地重启后,南站楼市的发展是否能顺利走上快车道,成为业界关注的焦点。

??南站核心区首个住宅项目面市

??93,南站核心区的首个住宅项目臻尚苑开放样板间,其中住宅部分的户型为95-118平方米。楼盘由一栋160米高合计51层的超高层住宅和一栋5层的商业裙楼组成,位于地铁2号线石壁站C出口以北400米左右,步行时间5分钟左右。可以说按照楼盘的位置,无论是高铁出行还是地铁出行,都将非常方便,不过如果是从刚需住户的日常家居生活而言,目前南站区域的配套还不足够,周边无论是商业、还是学校、医疗等配套都还未到位。

??价格方面,臻尚苑目前还未向市场公布具体售价,楼盘附近在售商业项目奥园越时代loft公寓单位的售价约为1.9万元/平方米。周边番禺钟村目前在售的住宅项目如招商金山谷、祈福新邨等的洋房单位,售价在1.7-1.9万元/平方米。因此市场方面预计,广州南站住宅项目的售价应该会参考周边的项目价格。“南站目前推出的项目无论是住宅还是商业,应该对投资者的吸引力会大于自住买家,区域的升值潜力是不容置疑的。但投资者是否需要‘苦守’,现在看来南站区域的房地产开发还没有新建的高铁线路发展得快。”一位业内人士对记者表示。

??今年计划推出6宗商业地块

??20101,广州南站正式启用,至今武广、贵广、南广等线路已经全面开通。不过令人遗憾的是,南站区域至今除了标志性的火车站建筑以及周边零星的几栋建筑之外,整体还是给人一马平川的感觉。

??事实上,政府想引导南站区域的房地产开发,2011年即南站启用的第二年就已经开始。广州国土房管局前局长曾夸下海口,珠江新城建设用10,广州南站的建设用5年建成。2011,广州为南站举行了多次土地推荐会,甚至还罕有地由当时的国土房管局局长带队赴香港招商。南站的核心区域,规划有31宗规划性用地,20119月份左右,当时政府就密集地发布了其中15宗地块的卖地公告,并计划在年内推出全部的土地。但最终因2011年底开始的严厉楼市调控政策的出台以及银行资金流动性的紧缩等,使广州楼市出现遇冷和回调的现象。而南站土地的推出由于起拍楼面地价定价过高,以及整体楼市环境的原因,不得不最终终止了部分已经挂牌土地的出让计划,后续计划的土地也未推出。

??自此之后,南站地块就开始了一段“冷藏”的时期,原本计划2012年动工,并于2015年底建成的庞大地下空间建设也未能如期进行。直至2014年底,南站地下空间的建设才开始。到目前为止,南站商务区核心区成功出让了8宗地块,敏捷时空一号、奥园都会广场等项目已建成并发售,发现广场、路福联合广场等集写字楼、星级酒店和购物中心等的综合体项目正在建设中。另外,全国名优产品展贸中心、全国各省驻穗商会中心、恒大超大型专业足球项目有意落户南站商务区。其中,万科的大型商业项目——南站枢纽中心城也已经开始招商,预计20186月开业。

??据了解,在土地市场上沉寂了一段时间的南站,今年也将重启卖地。在2014年的卖地计划中,曾有两宗南站的土地纳入出让计划,但最终也未见成交。在今年的土地出让计划中,南站地块重出江湖,计划推出6宗地块,性质为商务、商业等,没有住宅地块。

??观点

??合富辉煌首席分析师黎文江:

??广州南站未来的开发将是现在很流行的一种称之为“城市综合体”的开发。有人认为广州南站的规划建设将弥补华南板块早期建设以住宅为主,商业和其他配套缺乏的局面,可以与华南板块形成互补。其实,广州南站、华南板块、大学城和市桥是一个更大的区域——番禺新城中的重要区域。广州南站更是自成体系,功能齐全。从目前的规划看,住宅项目只是一小部分,商业的规划更多,价值也更高。商业多了,对住宅的需求也就增加,我认为未来南站的楼价应该会在现在华南板块的均价之上。

??广州市社科院研究员彭澎:

??如果从狭义的华南板块(即番禺南村、钟村)来看,华南板块是广州“南拓”的开始,发展空间已经不大。但如果将华南板块扩大到番禺新城的范围看,广州南站将是华南板块发展的新重点。南站将与万博板块一起将华南板块从住宅时代引领到商业时代。

??规划定位:

??数字告诉你广州南站有多牛

??每天20万客流,每年1.6亿高铁客流,30分钟畅达广佛各主城区,1小时快速通达粤港澳城市群,4小时连接厦门、杭州、武汉、长江中小游城市群,8小时即可纵横全国各大城市。从这组数字就可以看出广州南站——亚洲最大的客运站成为高铁时代的主轴心是不言而喻的。未来南站将形成“5高铁+5地铁+3城轨+4快速路”的黄金交通格局,目前在华南片区已规划有武广、贵广、南广、广深港、广东西部沿海铁路5条高铁以及广珠城际、广佛城际轨道交通环线、广莞惠城际3条城际轻轨;地铁方面,广州2号线、7号线、18号线、20号线和佛山2号线5条地铁在南站均设有站点。另外,还有“二横二纵”四条快速路——东新高速、广明高速、广珠西线、南大干线。

??20113,政府公布了《广州南站地区控制性详细规划》,自此以后,广州南站便站在了广州新城建设乃至构建全国客运交通枢纽的战略发展高度,政府给予了广州南站一个非常高的区域定位——成为世界一流高端商务区。根据《规划》,广州南站地区整体规划范围达36.1平方公里,其中核心区为4.5平方公里,建成后总建筑规模达2200万平方米。广州南站新城,根据规划提出“超级top”商业开发模式,将建成继珠江新城花城广场之后的广州第二个大型中轴线广场,规划总建筑面积达111万平方米,50万平方米的花城广场地下空间远远超出一倍多。

规划定位:

数字告诉你广州南站有多牛

每天20万客流,每年1.6亿高铁客流,30分钟畅达广佛各主城区,1小时快速通达粤港澳城市群,4小时连接厦门、杭州、武汉、长江中小游城市群,8小时即可纵横全国各大城市。从这组数字就可以看出广州南站——亚洲最大的客运站成为高铁时代的主轴心是不言而喻的。未来南站将形成“5高铁+5地铁+3城轨+4快速路”的黄金交通格局,目前在华南片区已规划有武广、贵广、南广、广深港、广东西部沿海铁路5条高铁以及广珠城际、广佛城际轨道交通环线、广莞惠城际3条城际轻轨;地铁方面,广州2号线、7号线、18号线、20号线和佛山2号线5条地铁在南站均设有站点。另外,还有“二横二纵”四条快速路——东新高速、广明高速、广珠西线、南大干线。

20113,政府公布了《广州南站地区控制性详细规划》,自此以后,广州南站便站在了广州新城建设乃至构建全国客运交通枢纽的战略发展高度,政府给予了广州南站一个非常高的区域定位——成为世界一流高端商务区。根据《规划》,广州南站地区整体规划范围达36.1平方公里,其中核心区为4.5平方公里,建成后总建筑规模达2200万平方米。广州南站新城,根据规划提出“超级top”商业开发模式,将建成继珠江新城花城广场之后的广州第二个大型中轴线广场,规划总建筑面积达111万平方米,50万平方米的花城广场地下空间远远超出一

■最新项目扫描

●万科南站枢纽中心城

项目位于汉溪大道和石兴大道交会处,暂定位为枢纽型商业平台的南站枢纽中心城,总建筑面积达130万平方米。号称打造广州南站商务区之最,包含公寓、精品酒店、办公楼、多功能会展中心,大型专业卖场、购物公园等业态。其中,购物公园将打造富有趣味性和吸引力的商业环境,为快节奏办公创造舒适的休闲氛围和购物场所。公寓部分则源自日本、香港极小公寓,通过巧妙的室内空间设计、智能科技和多功能家具配置,结合齐备社区配套和高水平物业服务,为企业员工提供舒适且低负担的过渡性居所。

大型专业卖场将引入具有较强吸引力和影响力的目的性业态,打造南站区人气消费中心。项目娱乐中心将以丰富娱乐休闲业态,让枢纽商务生活缤纷多彩。项目品牌展示中心则将引入展示办公SHOWROOM国际概念,在传统办公空间中融入展示功能,打造直达全国的全天候企业品牌展示中心。另外,项目准甲级写字楼将以灵活多变的模块产品,百变随心,为商务交流,行业集聚提供多种平台。

●臻尚苑

项目位于石洲中路,地铁二号线石壁站附近。共有三类产品业态分布,1-2层为社区商铺,3-9层为210户的公寓产品,10-51层为48户布局的高层洋房,洋房主力户型为95-118平方米的“2+1”三房户型。单位虽然面积不大,但有不少赠送面积,阳台及入户花园半赠送,飘窗及花池全赠送。楼盘总用地面积5417.1平方米,总建筑面积65600平方米,绿地总面积1625.3平方米,其中住宅建筑面积34441平方米,户数320,商务办公建筑面积6772平方米、商业建筑面积1691平方米,地下停车场面积17777平方米,地面室外停车场面积98.1平方米,车位365个。绿化面积1625平方米。

●路福联合广场

兴建一幢36层高的综合办公楼,设四层局部五层高的商业楼和四层高的地下停车库,占地面积约5000平方米,总建筑面积约63000平方米。项目位于奥园越时代向西100,预计“十一”期间推出。

新目标:打造“一带一路”高铁经济示范区

据悉,2012年至今,广州南站商务区重点建设项目社会投资部分完成投资约30亿元。现在广州南站的新目标是打造国家“一带一路”高铁经济示范区。根据规划,广州南站商务区将发挥广州南站作为华南地区综合客运交通枢纽的优势,建设连接港澳、面向珠三角、辐射南中国,以商业贸易、商务服务、会展和旅游休闲为主导产业,以信息传输与计算机服务、金融、医疗服务等为辅助产业的交通枢纽、商贸中心新城区,打造影响东南亚的华南商贸中心和现代化的综合新城。

 

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