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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广钢新城房价可以卖到4万元/平方米吗?  

2015-08-26 09:52:36|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(15-90):广钢新城房价可以卖到4万元/平方米吗?

彭澎出席新快报沙龙

 

题外话:广钢新城因地价超高,今年入市的房价要上4万元/平方米才能赚钱,这对开发商是一大难题,对购房者是一大挑战。问题是周边楼盘打出仅是6折的卖价,不仅芳村一带的江景盘才2万元出头,对面的工业大道也才上摸3万元,压力是十分明显的。但如果真的卖出4万元,则广州整体房价都要抬高,有可能吗?

 

广钢新城未来将成广州楼市风向标

2015-08-21

  规划定位高、配套齐全、 品牌标杆开发商云集,专家表示

  去年广钢新城的夺地大战烽烟刚熄,今年广钢新城的楼盘就赶着亮相。专家学者指出,广钢新城的威力将不止是一个热点板块,它还将改变广州楼市中心城区市场格局,改变广州楼价在一线城市中偏低的现状,成为广州房价风向标。

  本周二,在《新快报》广钢新城论坛上,业内专家提出了鲜明独到的观点,而广钢新城的众多开发商则纷纷提前透露新项目最大亮点。

  ■新快报记者 谢蔓

  中央居住区广钢新城

  将提升广州楼价

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示,广钢新城对广州楼市的第一大影响是广钢新城将改变广州中心城区市场格局。广钢新城拥有规划定位标准很高、体量庞大、交通教育公园等市政配套齐全、品牌标杆开发商云集、产品品质全面提升等几大优势,其他老城区无法比拟。同时,广钢新城不仅是老城区最大的优质产品供应集中区域,市场关注的焦点,而且可以说充当广州中心区域的中央居住区角色,广佛之心,也是独有的。标杆品牌开发商聚集广钢新城也成为改变市场的重要力量。大型品牌开发商将凭借自身超强的资金、人才、技术、产品开发实力,为城市、客户、市场带来更具有竞争力的价值。

  龙斌指出,目前广州可售货量887.44万平方米,68397,其中,老四区只有92.5万平方米,只占10.4%,中心六区共141.8万平方米,占比为15.9%,外围区域总的可售量为745.64万平方米,占比高达84%。中心区可选择不多。广钢新城将为中心区提供大量优质产品,吸引更多高端人群入市,改变中心区薄弱的现状格局。

  “广州房价低估,其中重要的原因包括缺乏有影响力的大型中心城区的板块、高素质的大型社区,广钢新城启动对提升广州老城区不动产价值进入新的发展阶段具有特别意义。”他表示,“广钢新城会改写广州老城区房价偏低的现状,是风向标,随着新城建设加速,也充当房价助推器,让广州房价更能反映广州城市价值。”

  “为什么广州房价在一线城市里最低?值得认真探讨。”龙斌说。他认为,房价事关居民幸福置业指数,也是城市综合实力的体现。1-6月广州新房均价14696/平方米,只有其他一线城市一半不到。广州房价理性,但也低估,与其中国第三城的综合实力不相符合。广州楼价整体均价低,其中一个原因就是广州城区中心高素质大型社区不足,单体楼过多,综合配套缺乏,是影响广州房价的重要因素之一。广钢新城入市会起到积极作用,是风向标。区域发展、优质高端社区增多,会提升广州老城区和整体房价。

  另外,广钢新城还将提高广州楼市创新竞争力。龙斌表示,广州这两年地价高,房价上升速度减慢,政策保守滞后,加大了市场竞争,一方面是对广州房地产发展的挑战,另一方面对品牌开发商创新发展提出更高要求。有压力,才有动力。最大限度满足客户需求、提高产品附加值、打造优质高品味产品,广钢新城会给市场更多惊喜。

  板块均价3万元/m2起更合适

  对于最受关注的广钢新城楼盘价格问题,广州社科院高级研究员彭澎表达了两个观点,他认为“广钢新城目前看来卖4万元/平方米的价格有点偏高,可能3万元/平方米起步更适合。”为佐证自己的说法,他列举了广州其他有可比性区域以及楼盘售价。比如广钢新城附近的芳村板块,目前楼盘的最高售价是2.8万元/平方米。而广钢新城江对面的海珠区工业大道板块,二手价最高去到3万元/平方米。另外,同样拥有江景的海珠区琶洲板块,江景楼盘售价约4万元/平方米。还有同样定位国际宜居的白云新城板块,楼盘售价最高为4万多元/平方米。相比而言,广钢新城的首批楼盘要拿出更高的素质,才能更有竞争力。同时他还认为,广钢新城有个别楼盘卖到4万元/平方米的价格并不出奇,难的是整个板块的均价能达到4万元/平方米或以上。

  他表示,广钢新城首批楼盘的买家群体将包括在广钢有居住习惯和记忆的原住民,还有回迁村民、芳村区域的居民等。高端客源则有想就近居住的各大创意园从业者以及江景爱好者等。最值得期待的买家群体则是花鸟市场、茶叶市场、医药港等周边的产业人群。另外则还有品牌企业的追随者等。广钢新城未来将会吸引广州大道以西的居住和生活人群,而广州大道以西的人群可能选择的是珠江新城、琶洲等这些更加近的区域。

  记者揭秘

  广钢新城项目未来有啥看点?

  说起广州的摩天建筑群,市民现在可能马上就会想到天河珠江新城的东塔、西塔等CBD中的高楼大厦。不过,未来广州的摩天住宅群将出现在广钢新城。其中,首先亮相的中海花湾壹号就将带来高度上的惊艳。该楼盘首期的三栋住宅单位中,最高的楼宇就将达到60,超过目前住宅层数最高纪录的保持者,也是在荔湾区的楼盘中信西关海。另外,规划已经公布的其他楼盘也均是高层、超高层的住宅建筑:金融街融穗华府1039-42层高楼、华发金融街项目1139-42层高楼……

  “广钢新城”一词最早出现在20136,当时广州“三旧”改造项目不断规划推出,多达16个各种不同概念的新城也应运而生。广钢、广船和广纸并称广州旧厂改造三大明星项目。巨无霸的广钢地块自然而然也就被成为广钢新城,不过,现在看来,有人认为,应该叫“摩天新城”更适合。不过,除了高之外,广钢新城各楼盘还有什么亮点?新快报记者进行了独家揭秘。

  1

  北大资源项目

  亮点:佛山北大资源地产有限公司营销总监张超凯:广钢新城配套的32家学校最终要落地,还需要发展商共同努力。而就北大资源的项目而言,除了学校之外,还将配套独有的“新文化中心”。该文化中心的理念就是使教育不仅仅停留在学校,而是植入到社区里面,是泛教育社区的模式。项目将配套有800平方米的新文化中心,包括北大讲堂、北大书院和医疗健康管理中心等几个部分。其中北大书院可以为7-15岁的少年儿童提供愉快阅读的空间,北大讲堂则可以说是以方所为蓝本为成年人提供的阅读和社交空间。

  项目扫描:楼盘由两地块组成,由北大资源以13.7亿元夺得,折合楼面价16795/平方米。宗地面积36072平方米(其中居住用地20915平方米、中小学用地15157平方米);容积率3.9,总建筑面积约9.4万平方米。

  2

  方兴、金融街金茂府项目

  亮点:方兴地产广州公司副总经理陈庆阳:方兴地产将旗下产品划分为府、悦、墅、山、湖、湾六大体系。比如方兴在广州的首个项目南沙金茂湾就是因为拥有海景资源而命名的“湾”系列。而方兴在广钢新城与金融街联手打造的项目将命名为金茂府。“府”是最高端的洋房产品。金茂府总建筑面积30万平方米,紧邻3公里长的中央公园。项目将会实践方兴地产的“绿金战略”,即“绿色科技+金茂品质”。方兴位于上海闸北的上海金茂府项目,在周边同一地段楼盘售价约四五万元/平方米的情况下,售价达到了7万元/平方米。就是“绿金战略”产品彰显出来的不同效果。另外,广钢新城金茂府项目还将出现全国首家影剧院销售中心。

  项目扫描:项目位于荔湾区芳村大道南以西,鹤洞路以南,占地面积约4.7万平方米。地块成交总价32.4亿元,楼面地价到14263/平方米。作为中化集团公司旗下控股的上市公司,2014,方兴地产带着深耕华南区的重大战略目标,斥资100亿元全力打造广州首个大型滨海城市综合体——南沙金茂湾。金茂湾项目规划总建筑面积达80万平方米,项目囊括五星级酒店、超甲级写字楼、企业CEO官邸、5米海景Loft公寓、滨海洋房和粤港澳国际商业中心等。

  3

  华发项目

  亮点:华发股份广州公司副总经理谭伟:在目前的市场环境下,所有进入广钢新城板块的开发商都会用尽自身在房地产领域多年积累起来的优质资源来打造项目。华发在广钢新城的项目肯定也是将运用到最好、最佳的资源。华发股份目前正在打造第三代产品,我们称之为“优+”体系。简单来说,华发第一代产品关注房子本身,到了第二代则是房子+社区(包括学校、商场、会所等)的结合,而第三代产品“优+”体系则是房子、社区与互联网、智能家居的结合。华发股份在广州的首个项目华发四季位于白云新城,该项目便是运用了华发优+体系的豪宅。楼盘以生态规划、科技建筑、智能家居、互联网社区、星级配套、定制精装等六大升级体系分支,开创了未来广州城市人居的新标准。

  项目扫描:楼盘由三地块组成,由华发股份以29.15亿元夺得。项目位于广钢集团地块西侧,靠近广钢之路中央公园。拟建938层高住宅楼+小学。总用地面积为79311.9平方米。建筑面积接近24万平方米,总体绿地率≥35%。根据规划,整个规划呈长方形,将建938层高住宅楼,且被绿化带环绕。

  4

  金融街融穗华府

  亮点:金融街广州置业有限公司营销副总监孙雷: 广钢新城项目在广州楼市的影响力可以比现在更大,除了目前来自荔湾区、海珠区的潜在买家之外,在配套、文化氛围等逐渐形成之后,完全可以辐射到整个大广州。金融街广钢新城项目融穗华府最大的特点就是位于广钢公园第一排。不仅是一个难得的公园物业,还是一个三公园项目,容积率也比较低。产品方面金融街则会突出本地买家最受用的“实用”这一点。项目将做到比现在“二房变三房”、“三房变四房”都要更好用。而且涵盖中小户型、大户型产品,因此购买门槛也低一点。

  项目扫描:该项目北临广钢遗址公园,南瞰广钢新城中轴中央公园,自身更拥有2.5万平方米的水景园林景观。楼盘规划建筑总面积约23万平方米,拟建1039-42层商住楼,规划总户数约3000;容积率4.8,绿化率35.1%。首批户型单位70-110平方米。

  5

  中海花湾壹号

  亮点:中海花湾壹号售楼部和样板间88日已经开放,项目配备了新风除尘系统:主机不间断从外墙进风口抽取新鲜空气,通过主机过滤装置进行多次过滤,将去除PM2.5PM10的净化空气通过预埋管线及进风口强制送进房间内。室内产生正压,将房间内的污浊空气通过门缝、窗缝等处自然溢出。并有最安全的五星级酒店高级电梯、中央净水系统拦截水中杂质和与广州塔一样的户内给水加压系统。同时室内还配置了抽湿机以及松下暖浴快为卫生间换气供暖除湿,可以高效干爽换气,10分钟将温度提升至36℃。此外还有厨房垃圾处理器等等。

  项目扫描:中海花湾壹号是广州老城区最大规模的130万平方米国际地标综合体,物业类型涵盖高端住宅、国际公寓及主题商业街区MALL。项目首批将推出B2B6栋单位,户型有80-160平方米两房至四房。楼盘大部分户型采用附加值高的“N+1”设计、双阳台,全部赠送全景飘窗,部分单位还赠送入户花园。装修方面,楼盘采用了德国高仪、科勒、林内、松下等国际一线品牌。另外,中海花湾国际公寓产品4.5米层高,包括38m2两房一卫,46-49m2两房一卫,67-70m2四房两卫,带精装修,品牌酒店管理公司即将意向签约进驻。中海花湾天地定位为一站式家庭休闲购物街区MALL,为广州老城区唯一可售的街区MALL

  项目紧邻地铁1号线西朗站和广佛线鹤洞站。近30万平方米中央公园、环保生态科教园距离本项目仅200米。

 

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