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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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特大城市转向存量土地更新要空间  

2015-08-26 09:51:15|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(15-89):特大城市转向存量土地更新要空间

彭澎接受《第一财经日报》采访

 

题外话:广州在成立市级城市更新局以后正式发布了一系列文件,可说是“三旧”改造提升为“城市更新”的全面改革。其中,对旧村改造有放低门槛的一面,如把村民同意启动的比例由90%下降为80%。更重要的是,在国家划定大城市边界的背景下,存量土地的改造是解决土地指标紧的主要途径,这将会带来更多更新。

 

土地资源日益紧缺特大城市向存量土地要空间

2015-08-20  来源:一财网  作者:林小昭 

??在国土部严控城市边界和大城市开发度趋于饱和的情况下,存量土地的改造和提升成为未来特大城市发展的重中之重。

??广州城市改造提速

??日前,广州城市更新改造的“1+3”文件公开征询公众意见,即《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》,征询意见截止日期是918日。

??这几份文件被认为是未来广州城市更新改造工作的指导性文件。值得关注的是,新规在旧村改造中八成以上村民同意即可启动,而此前要求90%以上村民同意。业内人士表示,此前规定90%以上的比例,实际操作中比较难达到,这成为城中村改造推进难的问题之一。

??广东省综合改革发展研究院副院长彭澎对《第一财经日报》称,村民同意的比例是动态变化的,其中有20%30%的人很可能会动摇。在此前的实际操作中,能达 到90%的很少,如果达不到这个标准,时间一拉长变数就很大。因此80%的门槛更为合理,可操作性更强,也更容易启动。因为只有启动了,那些比较摇摆的 人看到真正实施了才能参与进来。不启动很多事情是难以展开的。

??与此同时,这也是广州加快推进城市更新改造的重要举措。去年12月,广州市即迎来31年来的第六次政府机构改革,市政府下属的41个部门被缩减到39个,成立8个全新部门。这其中,广州市城市更新局便是其一,这也是国内首个以城市更新为主要职责的政府职能部门。

??广州所在的珠三角地区发展较早,土地资源大多已被开发。由深圳市规划国土发展研究中心的一项研究显示,2012年末,珠三角国土开发强度已达16.49%, 其中深圳、东莞、中山、佛山的国土开发强度已超过国际警戒线(30%),珠海、广州也已逼近该强度。深圳的国土开发强度最高,接近50%

??有鉴于此,近年来广东省通过相对灵活的三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造政策来盘活土地资源。

??此次改革前,广州市设有市三旧改造工作办公室。改革后,市三旧改造工作办公室与市有关部门统筹城乡人居环境改善的职责合并,成立新的城市更新局。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔这六个中心城区也成立类似的区级城市更新局。

??彭澎认为,成立更新局的一大理念就是要把城市有限的存量土地资源进行提升、扩容,实现更加集约化的发展,这也是今后大城市国土管理的思路。过去广州等珠三角大城市一直喊用地指标不够,甚至找粤北一些地区买土地指标,现在只能向存量土地要效益。这样一来,难度进一步加大,所以要对一些政策进行调整,进一步整合 资源。

??“对广州这样的特大城市来说,不要再走外延式扩张的老路,而应该着眼于内涵式的提升,这也是城市更新局成立的一个重要价值。彭澎说,以后城市发展的重心将从外延扩大转移到内部的调整上。

??向存量要空间

??不唯广州,包括上海、深圳等城市在内,大城市已经纷纷将未来城市发展的主要空间瞄准了存量土地。

??例如,51日开始实施的《上海市城市更新实施办法》提出,在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下,允许用地性质的兼容与转换,鼓励公共性设施合理复合集约设置;在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区,允许高度适度提高,紧凑建设,以高度换开放空间等。

??8月初,正在内部征集意见的深圳《城市更新条例(草案稿)》显示,其在维持政府引导,以市场化运作为主,充分发挥资源市场化配置作用主导机制的同时,对申请强制征收和售卖的规定也进行了相应调整。

??去年7月,国土资源部会同住建部挑选了14个大城市,其中包括北京、上海、广州、深圳等一线城市进行划定城市边界的试验。目前14个城市开发边界的划定工作已经取得初步成效。

??今年5月《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》提出,要科学确定城镇开发强度,提高城镇土地利用效率、建成区人口密度,划定城镇开发边界,从严供给城市建设用地,推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。严格新城、新区设立条件和程序。也就是说,未来大城市尤其是超大城市的用地规模将得到严 格控制。

??划定城市边界后,城市的土地利用效率将明显提高。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,未来大城市新增的土地将不断减少,更多的将是存量土地的再升级再改造。随着土地供应的减少,未来新供应的土地中,低容积率的土地将越来越少,土地容积率也会随之提高。

??张大伟称,对一线大城市来说,随着新增土地的减少,土地的价格会越来越贵,一线城市的房价会更加坚挺。另一方面,由于存量土地改造的成本更高,因此未来一线城市中心城区的房价也可能随之走高。

 

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