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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州旧改新政需更具可操作性  

2015-08-24 10:29:20|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(15-65):广州旧改新政需更具可操作性

 

广州旧改新政需更具可操作性

2015-08-20 羊城晚报

彭澎

 

广州近日推出城市更新1+3系列文件——《广州市城市更新办法》及《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》征求意见,一旦通过,现行的“三旧”改造文件将废止。(819日新快报)

由于这是广州成立市级城市更新局后,出台的系列新文件,多少意味着“三旧”改造政策体系向城市更新政策体系的过渡,因而有不少新的亮点值得关注,基于实际操作来看,有些细节还需进一步完善。

去年我们在为区级更新办开展“城中村”、“旧村”改造动态管理机制的调研,了解到当前旧改中存在的一些困境,对照新政,难免担心有些政策难以落实。

当然,其中有些政策是完善了——如公共服务设施应同步配套,片区策划方案中公建设施面积占比不能低于30%,尤其是实现“雨污分流”和“三线”下地;涉及拆迁应先安置后拆迁,不得暴力或非法拆迁,等等,有可喜的改进。

但一些关键性问题似乎仍有完善的必要。一是引入公咨委和村民理事会。设立公众咨询监督委员会是广州的创举,但公咨委更多应定位为决策咨询委员会,而不是监督委员会,前者职能较容易把握,后者职能可能缺乏法律基础。在实践中,临时设立的公咨委也缺乏必要的权力、时间和经费去实施有效的监督。反而是党代表、人大代表、政协委员这样的“两代表一委员”体制应该在旧改中出现,并且行使监督权于法有据。虽然公咨委也有遴选机制,但民意代表未必能行使监督权。

二是禁合作企业事先介入改造。新政提出,在改造方案批复前,村集体不得自行选取合作企业;参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作。我们在调研中发现,大多数城中村都有开发企业“潜伏”,有些还深度参与了改造方案的策划和制定。其实,基层政府也反复强调不认可开发企业提前介入,但村集体也有为难——如制定改造方案一般要几十万元,如果由村里承担,又担心方案被否,几十万元泡汤,因而要求要么允许开发企业参与,要么由政府来承担这笔经费。如果执行新政,那么已经介入的开发企业怎么办?招标时如果没有“倾向性条件”,是否应该给前期参与的开发企业以补偿?

三是村80%成员同意可自主或合作改造。相对于旧政的两个90%的门槛,新办法只要80%村民同意就可启动改造,这是有利于“城中村”改造的推进的。通常在村里往往有20%-30%的摇摆族,或者是担心得不到合理补偿,或是出租屋赚钱多舍不得改造,或是因为村委选举失意的一方发泄不满,也有因方案迟迟得不到批复而转变态度的,等等。这部分人群是一个动态的变数,只能一边完善方案,一边积极争取。

如果迈过了这个门槛,新政是支持“自主改造或合作改造”的,这里显然与村集体不得自行选取合作企业的规定有矛盾。村集体不接触开发企业怎么谈合作开发呢?村集体自主开发可不可以借助一些社会力量(如建筑施工单位)呢?

此外,新政基本上坚持了原来的补偿标准,即一户按280平方米、3层半补偿,对违法建筑也划定2007630日为界限,之前减半补偿,之后不补偿。在实际工作中,往往是由开发企业来与村集体协商对违法建筑的补偿问题,而开发企业要多补偿又往往要求提高容积率。因此,如果政府要坚持对期限之后的违法建筑不补偿,又不能采取强制性拆迁,又不让开发企业与村集体协商妥协,估计很多“城中村”是难以全面改造的。

好在新政也有“微改造”(包括整治修缮和局部改造)的选项,这也许是今后城市更新的一条主要路径,毕竟相对容易一些。总之,旧改新政还可以进一步完善,使之更具操作性。

(作者是广州市社科院高级研究员)

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