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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州公积金贴息贷款的利与弊  

2015-06-23 09:23:10|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(15-46):广州公积金贴息贷款的利与弊

 

广州公积金贴息贷款的利与弊

20150619南方日报

彭澎

 

评论眼:为了让公积金中心、银行、购楼者、开发商取得共赢,有业界人士提出还是回到另一种方式上来,即公积金中心补贴最好是能补贴到购房者个人,而不是补贴给银行。这样还可以解决公积金中心一直担忧的问题,即一些申请人获得贷款后即停止缴存公积金。如补贴给个人可以及时停止补贴,如补贴给银行,公积金中心很难约束停止缴存的个人,最终导致公积金缺口更大。

 

  广州住房公积金管理中心提出《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》,拟征求公众意见后推行。公积金贴息商贷规模将控制在50亿-60亿元,这引发市场热议。究竟是弥补公积金贷款缺口的妙招,还是杯水车薪之举?购楼者、开发商乃至银行是否认同,或有更好的出路,如个人住房抵押贷款证券化?

  根据公积金贴息贷款方案的基本思路,公积金贴息将直接给到银行,将在广州2-3家银行小规模试点;申请者无需特殊条件,公积金补贴商贷将面对所有贷款人,只认贷款人不认具体楼盘;当然,前提是只要开发商愿意接受这种方式。

  去年以来,公积金余额不足,贷款需求因商贷限制而急剧上升。据测算,2015年公积金贷款缺口达117亿元。如果公积金贴息商贷规模控制在50亿—60亿元,似乎并未全面解决公积金额度紧张问题,只能算是有所缓解。

  对购楼者来说,这应该是一大利好。根据计算,目前五年及以上期商业贷款的基准利率为5.65%,公积金贷款利率为3.75%,利差为1.9%。而目前商业银行房贷利率普遍打九折,即五年以上房贷利率折后为5.085%,这样商业利率和公积金利率的差额实际上是1.335%。这部分利差由公积金中心补贴,自然受惠人是购楼者。

  更为重要的是,去年开始的公积金逐月限额发放的紧张局面将得到极大的舒缓,公积金通过贴息实际上是“四两拨千斤”,放大了资金池。

  如果因此而导致住房销售成交量上涨,开发商也应该是乐观其成的。问题是目前广州一些新楼盘要么是明确拒绝公积金贷款,要么是“软性抵制公积金”,即商业贷款有更多优惠,公积金则无。因此,如果公积金与商业贷款的利差不足以抵销取消折扣的损失,加之公积金贷款到款较商业贷款时间迟一些,很可能购楼者选择贴息贷款的不会很多。

  除非开发商去库存压力大,或者贴息贷款改变了公积金贷款慢一拍的节奏,真正让公积金贴息贷款甚至强过公积金贷款,这可能就走出了一条新路。

  那么,银行的态度呢?据银行方面的说法,担心贴息后银行的利润受到挤压。即银行商业贷款的利率和公积金中心贴息后的利率能否达到一致。如果两者一致,贴息贷款的吸引力将下降;如果商业贷款利率高,则银行将十分为难。这种两难还体现在目前部分银行的商业贷款可以拿到9折优惠,实际利率是5.085%,但如果公积金贴息后要求银行给出8.5折的优惠,银行的利润空间将受到挤压。

  为了让公积金中心、银行、购楼者、开发商取得共赢,有业界人士提出还是回到另一种方式上来,即公积金中心补贴最好是能补贴到购房者个人,而不是补贴给银行。这样还可以解决公积金中心一直担忧的问题,即一些申请人获得贷款后即停止缴存公积金。如补贴给个人可以及时停止补贴,如补贴给银行,公积金中心很难约束停止缴存的个人,最终导致公积金缺口更大。

  当然,主动权还是在公积金中心手上。理论上,公积金中心可以根据整个资金池的情况,量入为出,合理调整公积金放款以及贴息放款的比例,以保持公积金收支平衡。而实际上,这又可能约束了公积金贴息贷款的规模,从而缩减了贴息贷款的作用。

  据称,贴息贷款比起通常的公积金贷款有一个区别,就是市民需要与银行签订多一张协议,一旦逾期缴存情况严重,有可能会被取消贴息资格。这也许是一种较为妥当的约束条件,确保公积金贴息不会被恶意使用。

  值得关注的是,广州市住房公积金管理委员会同时还审议了《关于申请试行个人住房抵押贷款证券化的请示》。业界也十分支持通过这种所谓的“次贷”来增加公积金资金池余额。前些时候,我去公积金中心讲了资产证券化的一些理论和实践。感觉到,公积金中心正探索各种方式来提高公积金的使用效率,但个人住房抵押贷款证券化仍是较为敏感的领域。

  1970年美国的政府国民抵押协会首次发行以组合为基础资产的抵押支持证券——房贷转付证券,资产证券化交易逐渐流行开来。直到2008年出现“次贷危机”才开始反思。

  1992年三亚市开发建设总公司发行了2亿元的地产投资券。2000年中国建设银行和中国工商银行相继获准实行住房抵押贷款证券化试点。2005年国家开发银行和中国建设银行分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。这些算是我国引进“次贷”的尝试,但2008年金融危机后,个人住房抵押贷款证券化停滞不前。

  广州公积金中心申请试行个人住房抵押贷款证券化,应该说是有改革勇气的。毕竟与美国不同,中国城市化还有相当大的发展空间,中国人的住房需求较大,作为一线城市的广州人口增速很快,我国购房首付比例要求较高,经济的整体证券化规模也较小,因此广州率先试行个人住房抵押贷款证券化还是有余地的。

  总之,在比起北京、上海等一线城市,广州公积金贷款十分紧张的情况下,我们没有停止探索新的利用公积金的途径,包括余额的合理使用和增加资金池,这是值得鼓励的。

  作者为广州市社会科学院高级研究员

 

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