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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

330新政后是买房时机吗?  

2015-04-20 09:12:04|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(15-32):330新政后是买房时机吗?

彭澎接受搜狐焦点采访

 

焦点关注:330新政后是买房时机吗?专家:未必

2015/04/10 搜狐焦点网  作者:姚瑶

330新政后,对于近期有购房计划的人而言,有太多需要在出手前搞清楚的问题:新政后,房价是否会快速上涨?限购是否会随着放开?买怎样的改善型住房才有优惠?哪条地铁线路是投资热点?女性买房要注意什么?当然还有那个经典问题:买房还是炒股?搜狐焦点四月《焦点关注》栏目将为你深度解读。

嘉宾:

广州市社科院研究员 彭澎

广州中原地产项目部总经理 黄韬

问:广州近期应该放开限购吗?

彭澎:暂无必要。一是限购当初的目的是防止房价上涨过快和限制投资投机需求,现在广州房价稳定、自住和改善性需求没受限购影响,因此限购对一线城市仍有必要;二是放开限购也不一定导致市场全面活跃,因为投资者目前可能对股市更感兴趣,除非股市见顶;三是楼市进入结构性供求关系转换阶段,投资者会有所谨慎,但放开限购会发出错误信号。

黄韬:目前的现状已经过了取消限购的最佳时机。1-2月份受到春节假期的影响,成交量和价格都有回落,但现在市场相对稳定,加上330新政的影响,不适合取消限购,如果现在取消,将会导致人为的量价齐升和市场波动比较大,现在一线城市不取消限购也是这样的考虑。

如果未来一段时间并没有像预期那样量升价稳,如果下半年出现整体情况更差,取消限购才是可行的。按目前的状况如果放开,肯定会导致更多购买力释放,加上陈建华市长也这样说,一线城市中广州房价还有很大空间。所以在几个利好叠加情况下,楼价肯定飙升很快,广州这种情况应该不要取消限购,保持价格的稳定和市场的稳定,让楼市充分市场化后,再慢慢考虑取消限购比较合适。

问:如果限购取消了,对广州来说影响有哪些方面?投资价值是否会下降?房价是否会大涨?

彭澎:限购取消有助于换房族从容地先买后卖;在一定程度上增加市场的活跃度;对学位房、南沙房利好更多一些。由于上述原因,房价暂时没有大涨的空间。

黄韬:如果现在取消限购,价格涨了之后对投资者来说肯定不算是好事。当然现在房产的投资空间也比以前小很多,我不完全认同陈市长的观点,因为他这样讲的话,其实他在引诱新的投资客入场。但是目前广州的楼价今年来看都应该属于微涨,比如说涨个5%-10%左右,因为第一,现在仍是刚需和改需为主力,第二要看实际的经济环境有好转之后买家才会放心买房,并不是说你政策就可以刺激到房价的。广州中心区虽然降得很少,但是外围区域是降价降得比较多的,所以现在广州的投资者基本是绝迹的,很少有真正的投资者现在入手。

问:近期,五部委出台的新政重点放松的领域是改善需求。到底什么是改善性住房需求?购买什么样的房子才能享受优惠?

彭澎:改善性需求一是小换大、旧换新;二是拥有两套,一套市区、一套郊外,或一套日常居住,一套度假。相比较,三套以上就有投资需求在里面了,虽然不排除也有改善目的。为了更好改善生活,可以考虑在限购的政策里进行一些松动,比如买第三套,两年内卖出一套仍算拥有二套房。

黄韬:改善型主要指90-144平米,介于普通住宅与豪宅之间。实际上,改善型住房没有明确的技术上、业内上的规定,因为不同的人有不同的改善标准,有可能现在住30平买个60平就算改善,但是目前已经是住150平了,他改善的话可能想住200平米或更大,所以大小没有绝对界限,对于国家政策来说,144平以下能够有政策上的优惠。

问:对于广州来说,改善性购房需求的比例如何,现有供应是否满足这一部分人的需求?

彭澎:按上述标准定义改善性需求,主要是买第二套房和买第三套卖一套,对于前者来说,没有政策限制,只是贷款和首付的影响。现在取消70/90限制,对改善性是利好,但关键是购房者的负担能力。贷款政策目前也有一定利好,但要小心发展那种次贷政策,加大风险不适宜。

黄韬:从目前成交的比例来看,改需和刚需成交比例占接近九成,还有一成是又自住又放那度假,有投资性质但又不是纯投资类型。 目前市场上的供应基本满足这个比例,说明开发商在一年前已经看到这样的需求。在外围区域上看可能1.5/平的房子供应量仍然偏大,所以价格上升幅度不会很多,因为量很多。市中心区供应量偏少,价格可能会保持稳定上涨,部分学位房上涨幅度可能会大于周边价格区间。

问:时代到来,买房不再是男人的事。您对女性买房怎么看,还有女性买房最重要注意什么?

彭澎:女性买房要看婚姻状况和经济状况。一般来讲,富婆都要大户型,对卫生间和衣帽间的要求高;中产阶级更多看中好地段,户型适中;小资单身可能要求复杂一些,更多是租房。女性购房不要单纯看外墙、花园、小区等;单身最好考虑市区房。

黄韬:近年来婚房比较注重家庭生活氛围,如果以家庭买房,肯定是男女双方综合决定,但是女性的决定空间会越来越大,因此样板间设计会更注重女性体验。对于女性而言,对周边配套会看仔细点,而卫生间、衣帽间肯定会吸引很多女性买家。

问:从汽车时代进入地铁时代,您认为,未来哪条地铁线路和区间会是投资热点?

彭澎:广州进入地铁时代并不排斥广州仍是汽车时代。汽车的通达性仍是地铁无法比拟的。而地铁网络化,形成了泛地铁格局。地铁楼盘不再是稀缺性产品,有地铁才是标配。因此,正在投资建设的11条地铁线都是热点。而半小时左右到达上班地点的地铁楼盘就是热点中的热点。有车一族可考虑一小时左右的通勤距离。

黄韬:地铁肯定是刚需族、上班族在交通上比较容易考虑的因素。随着广州十多号线的逐步使用,地铁修建和周边发展最终还会有一个平稳期,在四五年后。汽车时代也没有结束,虽然广州在限购汽车,但至少区域,大广州的概念放开后,道路通达对楼市的影响也是存在的。

问:330新政后,二手房业主在反价,楼市在加温,另一方面,地产股也经历了大涨大跌,如果资金有限,您建议现阶段应该是先买房还是先买股票?

彭澎:反价、升温是一种脉冲式反弹,中近期难以形成反转。理由是库存量太大、股市活跃可能持续、投资者拥有的房地产品已经过多、中国人投资观念开始有所转变。但住房的长期投资价值尤其是保值价值还是存在。目前的问题是股市入牛能否持续,从中央的政策信息来看有形成股权投资时代的特点。至少从中短期来看,股市赚钱效应明显一点。

黄韬:新政后在二手市场中反映比较明显,有三分之一的业主马上就加价或反价,但实际上他反价后很难成交,买家心态会比较平和,虽然有很多冲动去促成交易,但如果一反价不会马上去买,所以整个市场的心态都比较理智和明确,因为国家帮忙把买方交易成本下降,等于省了钱。

如果资金有限或者有了一套房子,基本满足居住条件,100万以下的资金可以炒股或者基金;但是长远风险来说,房产比较保值,比较稳妥,但是动用的资金比较多,但是短线来看,这波股票的行情还是可见的,我比较赞同先炒股。(补充道)当然先解决自己的居住问题后可以这么做的。

 

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