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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

去库存是不是一个常态?  

2014-10-27 10:36:49|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-132):去库存是不是一个常态?

彭澎出席“房地产新格局新趋势”高峰论坛

 

题外话:住建部提出今年的任务是去库存,这给业界以信心。问题是业界通常把库存仅仅当作一个存量来看,于是有十几个月或二十几个月去化周期一说。这是危险的!实际上,库存量往往是一个动态数据,大量在建楼盘或已购土地都将形成新的库存,如果销售不畅。因此,去库存本身实际上就是新常态的一个内容。

 

限购限贷政策应尽快优化

2014-10-23  南方日报讯

(记者/郑佳欣 实习生/何家伟)9月末广州市一手住宅市场去库存周期为15.95个月,较2013年末(8.67个月)大幅延长。22日,由广州市房地产协会主办的“房地产新格局新趋势”高峰论坛在琶洲举行,多位房地产专家把脉当前广州房地产市场现状,为楼市发展建言献策。

数据

“中心6区楼市逐渐供大于求”

今年广州房地产市场拐向何处去?广州市房协专家委员、市社会科学院数量经济研究所所长欧江波援引一系列大数据,将广州楼市现状娓娓道来—2014年至今,广州的房地产市场呈现“供应大幅增加、成交减少、价格结构性上升、不同区域景气差异较大”的态势。欧江波特别强调,从数据看,广州中心6区市场供求关系出现逆转,原来6区是供小于求,今年开始逐渐供大于求,而外围4区市场则是稳中趋弱。到9月末,可售住宅7.10万套,可售面积942.43万平方米,同比分别增长45.8%41.9%,以19月平均销售速度计算,9月末广州市一手住宅市场去库存周期为15.95个月,较2013年末(8.67个月)大幅延长。

“二手住宅方面,价格略有下降,换手率近几年在低位徘徊,贷款使用率走势也是下行,这就是为什么今年贷款比较困难。”欧江波分析说,广州房地产市场出现以上的走势主要是受全球经济疲软和大环境的影响。此外,广州的人口增长趋缓,年轻人比重有所下降。

政策

简化房地产开发审批制度

在全国46个限购城市中,目前尚未取消或者松绑限购的城市还有5个,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及三亚。在昨日的论坛上,对于限购的讨论成为热点。欧江波建议,政府部门强化市场关注,尽快总结并优化房地产限购限贷政策。

广州市政协常委、广州市房协副会长、新城市投资控股集团董事长曹志伟建议,限购等调控政策对不同类型的房产要区别对待,“真正应该限购的是90平方米以下的普通商品房,而不应该对市区的豪宅和郊区的别墅限购,但要限制这类房屋交易的贷款,将金融风险降到最低”。

除了放开限购,曹志伟认为,房地产行业的健康发展还要简化行政审批制度。“房地产开发周期的延长,我们就要办很多审批手续,这个时候的资金就会产生成本,就会成为银行的利润。”

会上,广州市社科院高级研究员彭澎认为,广州放松限购的压力会越来越大。“目前来看,所有的政策调控都在放松,剩下的四个一线城市对于放松限购的压力越来越大。房地产税、不动产登记条例等政策的实施,可能还有三到五年的时间,两三年之内可能是政策空白期。”

后市

从盖房就赚到考验开发能力

值得一提的是,房地产新常态也成为论坛上专家关注的焦点。在论坛上,业界人士认为,房地产业将从高速增长的“黄金时代”过度到较高速增长的“白银时代”。

欧江波认为,房地产业已过了只要拿地盖房就能赚钱的年代,“以前开发楼盘是赚多赚少的问题”,接下来更考验开发商的营销和管理等多方面的能力。

“全中国市场的房屋到底有多少?”彭澎抛出这样一个问题。他认为,目前亟待解决的问题是搞清楚继续建房,还是先去库存。“去库存是不是一个常态?广东现在的库存消化期是1424个月。房地产市场的库存是在动态之中,不是静止的,我们看到,在建的项目和我们批出的大量的土地还会对我们库存产生大量的影响。”

“法治化、市场化、房价继续上升将是新常态。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,房地产市场的管理更加法治化、市场化,告别行政干预、调控的“旧常态”。

作者:郑佳欣 何家伟

 

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