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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州楼市数据不再“打架”能否成为新常态?  

2014-09-18 10:23:47|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-123):广州楼市数据不再打架能否成为新常态?

彭澎接受《第一财经日报》采访

 

题外话:广州房价成交数据与国家统计局数据以往常常打架,现在突然变得有些一致了,让人诧异。其实,除了统计方法问题,广州为了完成房价控制目标有意限网签、限预售以及限价导致“双合同”的存在都是重要原因。房价数据不能真实反映市场情况,有时就会误导政策和市场,但愿数据与市场一致能成为“新常态”。

 

广州楼市数据不再打架

2014-09-17 第一财经日报林小昭

广州市国土房管局915日公布8月份广州一手楼数据显示,一手楼均价15369/平方米,环比7月跌1%78两月房价已连续环比下跌。

“目前广州市公布的数据已经很接近市场的真实情况。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉《第一财经日报》,今年以来广州市放开限价之后,数据已经逐渐回归到正常的状态。

巧合的是,今年7月初,广州市国土房管局局长李俊夫落马被查。

在此之前,尤其是在去年,广州市国土房管局公布的楼市数据曾多次与国家统计局公布的数据“打架”。2013年,广州曾是全国房价上涨最为迅猛的城市。例如去年12月,国家统计局数据显示,11月广州新建住宅售价环比涨幅为0.7%,同比涨幅为20.4%。但广州市房管局的报告却显示,该月新建住宅网签均价环比涨幅为0.4%,同比下跌12.9%

今年3月以来,各主要城市楼市下行十分明显。国家统计数据显示,今年3~4月广州新建住宅售价环比涨幅仅为0.4%0.1%5月份广州房价环比涨幅为零。但广州市国土房管局公布的数据却显示,今年3~5月,广州新建住宅网签均价环比涨幅分别为10.4%1.5%2.1%

毋庸置疑,国家统计局的数据更加贴近市场的实际情况。譬如,去年一年,广州市中心区大多数二手楼同比涨幅都超过了两三成,部分区域涨幅在四成以上。今年3月以后,在全国楼市下行中,广州也十分明显,像番禺、南沙的不少楼盘降幅超过了一成。

那么为何两者之间的数据会打架,为何此前广州会发布与市场如此相背离的数据?尤其是去年广州房价暴涨的时候,广州市房管局发布的楼市数据为何会是下降的呢?在业内人士看来,此前广州的房价数据和国家统计局数据“打架”,虽然有统计方式和结构的不同,与人为的操控也有关系。

例如去年4月,为了遏制当时房价上涨过快的势头,广州市房管局发布通知,规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的,暂不核发预售许可证,超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。

上有政策,下有对策,为了应对限价,许多开发商就采用“阴阳合同”的方式来规避,也就是购房者买房时所签合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》,另外一份则是以“装修合同”等方式来体现,两者相加才是真正的房价。但只有正式的《商品买卖合同》里的价格才会体现在广州市房管局发布的数据中,这也必然脱离了真实的市场价格。

这种限价举措也可能隐藏着腐败。新华社7月报道称,某开发商表示,去年广州房价暴涨期间,政府实行开发商预售证严格控制,谁的房子能卖,谁的房子可以网签,国土房管局局长有很大的裁量空间。

黄韬说,这种情况下出来的数据严重背离了市场的真实情况,对市场和购房者来说,这样的数据缺乏参考意义。“我们业内去年做市场分析时,都不会采用广州市房管局发布的数据。”

广州市房协专家委员会委员彭澎说,去年房价上涨压力很大,为了完成房价调控目标,采用限价限签等手段,表面上控制住房价,但这种完全与市场真实情况相反的数据无参考意义,也影响政府的公信力。

此外,为了统计数据“明显下降”,除了在统计方法上“做文章”,还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。从去年10月开始,广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计,而此前的房价统计并不包括这两个县级市。这两个县级市的平均房价每平方米不足万元,而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元,这样其结果显而易见。

“从化、增城纳入进来相当于稀释了中心区高价房的‘浓度’,价格自然就下来了。”黄韬说。

今年以来,在楼市下行的趋势下,广州也放开了限价举措,这也是一二季度广州楼市成交价格仍在上涨的原因所在。彭澎说,在今年初放开限价限签之后,经过一二季度后,广州市国土房管局公布的成交数据慢慢回归到常态,到三季度数据已经基本可以反映市场真实情况。

 

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