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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

限购放松效果不明显的两大制约因素  

2014-08-04 10:17:00|  分类: 房产,楼市,财经, |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(14-66):限购放松效果不明显的两大制约因素

彭澎接受《信息时报》采访

 

题外话:业内人士开始对广州市政府施加压力,要求放松限购,起码对部分区域和大户型放开。而且,不少人很乐观认为下半年广州将不得不放松限购,届时楼市将触底反弹。其实,从已经放松限购的城市来看,反弹并不见得十分强劲。这里有两大制约因素:一是库存量大导致供求关系转换;二是限贷不放松,楼市差钱!

 

尝试郊区试点+大户型放开?

2014-07-31 信息时报

  针对广州楼市限购松绑的方向,记者也采访了广州房地产业界人士和专家。他们有数种猜测,其中包括建议取消“穗六条”,将外地户籍购房者门槛,从社保证明或纳税证明连续缴交3年恢复为此前的1年。还有专家分析,广州如果要放开限购政策,有可能在南沙等外围区域采取试点,先进行一定程度的限购放开。

猜想

取消“穗六条” 降低限购门槛

黎文江建议,“穗六条”作为广州去年出台的暂时执行政策,希望可以取消。“穗六条”要求外地户籍购房者要提供5年内连续3年的社保证明或纳税证明,限购门槛很严格,仅次于北京。当时出台“穗六条”是为了控制房价,但现在楼市成交量不好,应该将纳税证明或社保证明的缴交年限恢复为此前的1年。目前有购房需求的很多是外地人,尤其是外地户籍的生意人,要出示连续3年纳税证明或社保证明难度很大。

满堂红地产研究部高级经理周峰也认为,广州松绑限购要首先降低非广州市户籍人员的购房门槛,去年“穗六条”出炉后,对广州市内非本市户籍的购房者来说影响较大。政策出台前,非广州市户籍的购房者在全体购房者中所占的比例为66%~68%,该政策发布后,该比例下降到了55%~58%。从政策发布至今的大半年来,购房者主要以本地客户居多,但由于本地客户一般已经拥有一套或以上的住房了,因此购买意向并不是特别强,造成了一段时间内楼市的低迷。

“郊区+大户型”放开模式

在目前已松绑限购政策的城市中,基本上有三种方式,即“定向”松绑大户型、在成交低迷的郊区试点和通过户籍政策改动去突破限购政策。专家人士认为,广州采取前两种方式的可能性较大,且有可能是叠加模式,类似杭州。

彭澎认为,在南沙等广州市外围区域,可能会先行进行一定程度的限购放开。

周峰也分析说,广州如果要放开限购政策,有可能在郊区采取试点。如适度放开南沙、番禺、花都等广州市外围地区的限购,因为这些地区一手住宅的供应量达到全市的70%~75%,需要提高它们的去货速度。

吴定金认为,广州如果放开限购,应采取区域放开+结构性放开的“杭州”模式。从楼盘走势来看,目前广州楼市的去库存压力很大,尤其是萝岗和南沙这些周边区域。按区域来分,广州的南沙、新黄埔和花都区都具备条件。另外,广州户型在140平方米以上的房子库存积压也比较多,这部分房源从3年前开始就已经逐步累加,长此下去会导致债务问题。

杭州VS广州

库存量

据克而瑞大致统计,杭州月度商品房供求比始终保持在接近21的状态,这直接导致了库存量在6月下旬突破13万套大关,创历史新高,去化周期超15个月。

克而瑞房价提供的“广州1-6月各区可售存量及去化周期”(包括住宅和商业)表格显示,截至今年6月底,广州楼市去化期长达13.1月。而根据阳光家缘的数据,目前广州市10区可售新建住宅量约为615万平方米,按照目前平均每月43.8万平方米的去化量计算,存量需要消化周期为14个月,属于偏长的消化期。

楼价

杭州当地房产机构数据显示,今年上半年,杭州商品房成交均价约为15601/平方米,环比下降了约2000/平方米。

综合广州市国土房管局公布的半年数据计算可发现,今年上半年广州十区一手住宅网签均价为18279/平方米,比去年上半年涨2197/平方米,涨幅14%

影响

其他城市松绑可缓销售压力?

在降价潮中动作最猛的,往往是多地布局的上市品牌开发商。是否广州楼市不松绑限购政策,国内多地限购政策的松绑,也仍会影响到广州楼市?

黎文江认为,5~6月份广州楼市大力度降价的楼盘变多,就是上市公司要回笼资金、要冲业绩。如果是广州限购不放松,但别的地方限购放松了可以多卖点,那么就可以去二三线城市冲业绩,不会再在广州降价冲业绩。一般是只在一地布局的本土开发商,资金压力不会太大,就不会着急降价。像花都,本地开发商占七成,很多开发商只有一两个楼盘在手上,因此不会大规模降价。

但吴定金称,其他城市是否放松限购其实对广州影响并不太大。因为即便是全国布局发展的品牌开发商,各个城市都会有自己的销售任务,不会因为某个城市卖得好了,其他城市就可少卖点。广州作为开发商重要的布点城市,销售压力依然会存在。

政府若“救市”楼价能否止跌?

各地纷纷松绑限购政策,被视作政府“救市”的一种信号。在2008年和2012年的房地产调整中,政府出手“救市”后各地楼市成交开始回暖反弹,房价停止降价调整,这种局面是否会重演?

业界人士认为,目前楼市的问题已不在于是否限购,如果不配套限贷放松等政策,楼市仍无力回天。黎文江也表示,按照目前的情况,如果限贷等政策不放松的话,广州可能会在9月份还有一波降价潮。

广东省房协理事赵卓文认为,事实上多个城市限购松绑并不是利好消息,管理层对地方政府取消限购默许了,足以证明当前的房地产市场确实已经到了增长乏力的时候。事实上,今年房地产市场的颓势,很大程度上是由于房地产市场自身的结构性问题引发,楼市的系统性风险已经出现。

吴定金表示,从国家统计局的数据来看,6月份大中城市的房价已经全面下跌,环比下跌的城市超过了35个。从过往经验看,这个是楼市的拐点,周期力量会大于其他力量,所以即便是限购松绑了,楼市还是需要走完调整周期,会继续往下调整,短期内这个趋势不会改变。

已明确限购松绑省会城市

呼和浩特

627日起,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

济南

710日起全面放开楼市限购政策,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。

南宁

2014425日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

海口

6月份起,海口实施《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》,规定岛内户籍购房者在海口市行政区域购买120平米以上新建商品房可落户5人。719日起,外地人在海口买房不再提供购房套数的证明,也不需要提供纳税发票、社保的证明等。

西安

728日起,高校毕业生无购房可购买一套住房;对改善型住房需求的购房者,可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房;60平方米以下根据需要自行购买。(来源:信息时报)

 

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