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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

琶洲新规划的两大问题  

2014-08-04 10:15:00|  分类: 楼市,房产,财经, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-99):琶洲新规划的两大问题

彭澎出席“广州大C B D建设市政新规助力琶洲论坛”

 

题外话:琶洲新规划有两点争论:一是定位为“一江三城大CBD”可能没什么问题,但要发展为“世界第一会展城”是有质疑的;二是会展业是琶洲的主业是没有问题的,但要打造“电子商务产业带”又是有争议的。电子商务对会展本身就是一大冲击,而且对地段的选择性不强,更何况电子商务需要物流配送,而琶洲没物流。

 

琶州大CBD迎规划新规

2014-07-28 南方都市报

  根据日前获得规委会审议通过的琶洲地区新一轮规划,琶洲拟打造世界级会展中心和商业中心区。随着海珠生态城的建设,琶洲地区的建设定位又迎来新一轮“刷新拔高”。而广州市规委会官方近期也陆续挂出关于琶洲区域建设项目的公示,琶洲容积率楼高均提升,商贸、旅游、房地产等领域迎发展利好。“规划方面的支持,将给琶洲商贸、旅游、房地产等领域发展带来重大支持,”在日前保利地产举办的广州大C B D建设市政新规助力琶洲论坛上,保利地产有关高层接受南都记者采访表示。而业内多认为琶洲目前还存在配套不完善、潮汐人流、价高难卖等问题,有待解决。对此市社科院及合富辉煌等机构专家表示,新规更完善的细则和容量将有利于推动琶洲地位上升。
  规划再上新台阶
  根据琶洲区域新规划,琶洲拟打造世界级会展中心和商业中心区。在这次新的规划中,将新增15块、总面积40公顷的可出让地块,总建筑量也增加636万平方米,至1412万平方米。
  这块区域位于广州市海珠区东北部,面积10 .4平方公里,北为珠江,南为黄埔涌,建筑总量为776万平方米,毛容积率0 .74,用地已建成超过70%。与上轮规划相比,本轮规划建设强度增大。总建筑面积增加到1412万平方米,居住人口从现行控规的7.8万增加到8 .9万,毛容积率从现行控规的1.27增加到1.5
  事实上,梳理一下不难发现,琶洲的规划经过了多次调整。
  “在2000年左右我们做了《琶洲地区概念规划》,当时把很荒芜的琶洲定为‘R B D、城市副中心’;后来珠江新城基本建成后,又把它与珠江新城、员村地区联系一起打造‘一江两岸的泛C B D’;现在国际金融城开建,又进一步修改为‘一江三城的大C B D’。应该说,地位越改越高。”广州市社会科学院高级研究员彭澎接受南都记者采访表示。
  观察琶洲新规划不难发现几大亮点,包括将建设300米高的会展塔,打造73万平方米的电商综合体,新增30万平方米的购物中心。从规划预期看,琶洲的交通今后将增加轨道交通。
  同时,新规划对琶洲四个片区进行了功能定位:A区为会展产业集群区,现状主要为琶醍和总部经济区,功能是会议展览、电子商务、办公酒店、商业购物;B区划分为B 1B 2,主要包括广交会展馆,酒店餐饮和商务办公,未来的会展塔也将建在B 1区;C区是会展产业的延伸区。
  “调整以后,从房地产的角度来看,会增加更多使得城市配套完善的内容,特别是在商业、交通以及基础设施方面,”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌向南都记者表示,一个重要特点就是区域价值的体现必须要建立在基建和物业投入上。
  其认为,具体体现在规划将给不动产注入强劲动力,可推动实现一系列近期目标,包括过江隧道等基础设施、酒店及相关商务中心,特别是会展、电商总部,为区域带来较大的业态布局变化,同时导入更多的人流和消费业。
  “业内以人流物流信息流高度集中的地方来形成三级的区域C B D,一级包括高端服务业,主要是城市公交枢纽,比如说珠江新城和琶洲;二级是新型服务业,包括公司总部、媒体广告业、公关业;三级专注教育、娱乐运动、展览会议。”广东省委党校教授陈鸿宇向南都记者表示,琶洲会展业将是广州大C B D不可或缺的重要一翼。
  73万平方米电商总部区助力会展
  会展和外贸经济,一直以来都存在于广州城市发展和进步的内核之中。不过不少琶洲会展业人士透露,琶洲会展业现状仍然是大而不强,展会类型不丰富,专业化不高,与国际知名品牌对比,品牌建设被国际认证比率较低。
  统计显示,琶洲的会展经济每年吸引逾4000万国内外人流,拉动全市旅游等消费过百亿。随着政府在琶洲扩建会展四期的规划落地,琶洲会展中心的规模将达到世界第一的水平。这意味着,势必对全球商家产生更大的拉动和集聚效应。
  规划显示,琶洲将建设73万平方米电商总部区,形成全球独创的会展电商联动产业带,为琶洲的新型产业发展再添强大羽翼。据悉,琶洲现有的总部基地已吸引了大量世界500强企业总部如中国移动等抢先进驻。
  “未来的琶洲,在强大的新型产业的带动和支撑下,可成为广州未来十年经济红利的制高点,成为广州城最具潜力的新CBD。”彭澎表示。
  为配合新C B D核心的发展,琶洲的配套规划也大步伐提升,将新增酒店28家,餐饮53家,新增购物建筑面积30万平方米,新转增旅游景点15个。区域可同时服务逾60万人。此外,琶洲将依托磨碟沙、新港东、琶洲、万胜围和黄埔村5个地铁站打造超大型地下综合体。
  拥有城市新C B D定位的琶洲,交通规划也再度升级。在政府最新出台的新规中,未来的琶洲,将是集复合立体路网与空铁联运于一体的新型交通枢纽。844隧道交会,复合路网联通珠三角。再加上海珠环岛轻轨打造120%站点覆盖面,2分钟无缝换乘,出行时间缩短70%
  仍需时间来培育
  一位在琶洲有项目的开发商告诉南都记者,业内对规划十分重视,政府规划也对楼市的拉动效应明显。然而值得注意的是,规划利好转化成楼市消化力,还需要一定时间。尤其是珠江新城用了20年才稳固C B D地位,不少业内专家认为,琶洲“第二珠江新城”的建设能得到多大力度的支持,还要打问号。
  “新规出来提出了很多高大上的理念,不少有关楼盘来访量上升,但实际成交并未明显提升。”中原地产项目部总经理黄韬就认为,区域仍需要时间来培育。
  在琶洲区域大体量布局的保利地产看来,琶洲正迎来史上最好的发展机遇。
  “这块地的优势正在逐步体现,琶洲时代正式开启了,保利地产作为最先进入琶洲开发的龙头央企,坚持对城市土地资源给予尊重,高标准、高起点规划。”保利地产有关高层接受南都记者采访表示,目前重点建设业态包括高端公寓、超甲级写字楼、五星级酒店、SO H O商业街区以及国际养老公寓等多种业态。
  “国际金融城都可能要十几年的哺育。琶洲也需要培育期,不过优势还是明显一些,整个格局是非常成熟的,不论住宅还是商业物业,对市场来说更容易接受。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌接受南都记者采访表示,从过去的整个价值体系看,琶洲是边缘的一个区域,但现在由于珠江新城重新定义了房地产的价值体系,琶洲顺势进入到最核心的圈子,推动物业发生变化。
  业内点评
  合富辉煌房地产研究院院长龙斌:琶洲原本就非常成熟,融入C BD后,物业价值定位进入C BD圈层。琶洲纳入大C BD后,作为亚洲最大的世界级大会展经济商圈和广州重点打造的总部基地,其区域功能向办公、会议、展示、商贸等综合功能转变,区域地位日益重要,城市和物业价值都跻身广州第一圈层。
  广东省委党校教授陈鸿宇:在国际化建设方面,广州吸引境外参展商比例与国际大都市相比仍然较低,展会类型不够丰富,会展专业化品牌化程度不高。U FI(国际展览联盟)认证数量少。建议出路就是整合珠江新城、国际金融城和琶洲会展城这“三城”,打造广州大C BD区域,成为最具活力的经济引擎。
  广州市社科院高级研究员彭澎:根据有关计划,广州推地的顺序是“先南站、后琶洲”,因此琶洲的规划做了好一段时间,此时审批,可能意味着琶洲将取代南站成为广州卖地的新热点。于是我们看到,琶洲最高总部大楼可达360米,这样将改变琶洲目前高度整体低过珠江新城的城市天际线,未来有可能是珠江新城、国际金融城、琶洲会展城齐齐比高。没有最高,只有更高。
  南都记者 陈琳琳 实习生 陈子君

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