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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

地下空间单独出让是否意味着“地下地产”的出现?  

2014-08-29 11:20:56|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-112):地下空间单独出让是否意味着“地下地产”的出现?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:以前卖地下空间主要是卖墓地,现在商业开发的地下空间也可以单独出让,可能打破了常规,形成为“地下房地产”或“地下商业地产”!广州第一个单独开发的地下空间是“时尚天河”,当初是以亚运会停车场配套立项的,最后却有大片商场,但地下空间的出让不是招拍挂。万博地下空间可能是第一个招拍挂。

 

番禺万博商务区 地下空间下月封顶

2014-08-29  南方都市报

 

六大组团中仅万达广场将近建成,地上地下空间分割出让,今后如何协调发展成为焦点。南都记者 谭庆驹 实习生 摄

  南都讯 广州首次单独出让地下空间—番禺万博商务区地下空间,上周因为只有一家企业报价,最终以7.28亿元底价卖出。南都记者昨日从番禺区有关方面获悉,面积为珠江新城地下空间三倍多的地块,有望于今年9月底完成一期封顶。记者现场看到,在地下空间完工的同时,地上建筑仅完成不到1/7。有专家担心,地上地下属不同业主的地块,日后如何协调发展成为疑问。
  珠江新城地下空间的3倍多
  广州市重点项目番禺万博商务区,位于南大路与番禺大道交界东南侧。南都记者日前在万博商务区地下空间的施工现场看到,600多名工人来回忙碌着,塔吊不停转动,深四层的地下空间已经绝大部分封顶,并完成土地平整。番禺区政府有关方面称,项目一期有望于9月底全部封顶。
  据项目业主单位番禺信息技术投资发展有限公司提供资料介绍,万博商务区作为广州地下空间综合开发利用的试点,规划定位为番禺北部地区的重要公共服务组团之一。该地下空间深27米,共四层,已建成集交通、市政、商业于一身的四层地下空间,地面部分为城市道路用地,地下负一层为商业设施兼容交通站场用地,负二层为商业设施用地,负三层和负四层为交通站场用地,地下空间总建筑面积约171万平方米。据悉,这一面积是珠江新城地下空间的3倍以上。
  地上空间仅万达广场进入收尾阶段
  该项目并非全部由番禺区政府投入,而是由番禺区成立的区属国企,广州市番禺信息技术投资发展有限公司通过招商引资,分别与大连万达、奥园集团、粤海集团、广晟集团、广汽集团、广州市敏捷投资有限公司等企业合作开发。
  按照原定计划,万博商务区将实现地上地下统筹设计,同步开发。不过记者昨日现场走访发现,在地下空间完工的同时,原定同步建设、总建筑面积达367.7万平方米地上七大组团式商业综合体(番禺万达广场、番禺天河城、舜德酒店等),目前只有番禺万达广场进入收尾阶段,其余六大地块仍然黄土一片,未见动工迹象。而番禺区万达广场的开业日期,也从原定的去年底延期至今年11月。
  疑问
  地下地上不同业主如何协调发展
  广东省综合改革发展研究院副院长彭澎认为,地下空间的产权属性及其使用权限,目前仍没有明确法律界定,按照我国的《土地法》,国有土地上建筑的使用权为70年,但土地下的建筑未有明确。以前地块是连同地下一同出让,如今分别出让,那地块的地上和地下产权不一致,今后如何协调发展呢?
  对于上述问题,番禺区万博商务区建设指挥部负责人回应称,本次出让的公共地下空间,是公共市政道路地下的土地,而非商业项目下的土地,万博地下空间79%有市政设施,这是节约土地提高土地利用率的新形式,与其他地块有权属不同的关系,公共地下空间权属为政府,其他项目地块的对应地下土地权属属于该项目单位,不存在地上地下产权不一致的问题。
  揭秘
  万博商务区地下空间都有啥
  万博商务区是全省首个实现地铁、公交及社会车辆地下无缝换乘的地下空间。与天河路、花城广场地下空间基本为商业面积不同,万博地下城79 .3%面积为交通市政设施。地下环路系统包含1个主环、2个循环通道和6组出入口,规划可分担地面28%交通流量。新增1个地下公交车首末站、1个地下出租车停靠站,通过地下公共通道与地铁站换乘衔接。
  万博地块昔日是南村镇与大石街接壤一片未开发的山地。据介绍,项目设计利用现状地形南北高差约20米的地形特点,以退台方式构造可自然采光的下沉式空间。突出岭南建筑风格,形成两条特色骑楼街,这种地下空间地面化设计在广州较为罕见。
  此外,与亚运城一样,万博商务区将应用多项绿色环保新技术,区域内设置了真空垃圾系统、中水回用系统、太阳能光导系统及冷热电联供系统,并设置了综合管沟体系,将市政给排水、电力电信、供冷、真空垃圾系统等统筹规划,统一建设。
  [背景]
  万博商务区地下空间底价成交
  821日,位于番禺万博商务区的地下空间商业地块,最终由广州市万雍投资有限公司竞得。万博地块地下空间,是广州首次单独出让地下空间。这宗地下空间地块宗地面积为71620平方米,建筑面积为80860平方米(仅指商业设施部分,不含交通、市政等设施),起拍价为7.28亿元,折合楼面起始地价为9000/平方米。
  广州市番禺信息技术投资发展有限公司官网显示,广州市番禺信息技术投资发展有限公司于2008822日注册成立,为国有独资企业,股东为广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局,是番禺区国资系统九大集团之一。地块最终由广州市万雍投资有限公司以底价获得。广州市万雍投资有限公司成立于今年4月份,注册资本为1000万元。
  记者观察
  土地供应紧缺
  土地财政伸向地下
  按照广州过往的土地出让方式,地下空间都是连带地块地上的使用权一同出让,并没有单独出让的先例。如今番禺区将地下空间与地上空间分割出让,开了广州的先河。彭澎认为,这反映了政府土地财政依赖日益严重,随着土地供应日益紧张,不但从地上使用权出让金中获利,如今连地下空间都成为政府土地收入的新目标。随着广州南站、金融城都在大规模开挖地下空间,相信地下空间单独出让将成为今后的常态。
  而在近年来广州加大地下空间开发的环境下,目前地铁各站点的地下空间开发已经有从中心城区向外围城区扩散之势。在早年开发的公园前站地下空间、珠江新城地下空间之外,中心城区的国际金融城地下空间也在紧锣密鼓地进行开发,而外围城区中,除了本次花都9号线花城站地下空间之外,番禺7号线南村万博站也已经规划了大规模的地下空间,建筑面积高达8万平方米,广州南站地下空间的建筑面积高达37万平方米,仅次于珠江新城。
  挖地三尺的做法给广州带来了巨大的土地出让金收益的同时,也受到不少建筑专家的警告。地下空间开发存在的地质风险和工程风险不容忽视,已经建成的珠江新城地下空间一度爆发了漏水事故也证明了专家的警告并非空穴来风。不过官方则一再强调已经采取充分的监测和工程措施,确保新建的地下空间不再发生类似的事故。
  花都计划开发9号线花城站附近地下空间
  地下空间面积近万平方米,配建145个停车位和3800平米商铺
  南都讯 广州地铁站点附近的地下空间开发步伐在加快,昨日市规划局公示的一则规划图纸显示,花都区政府计划在9号线花城站附近加强地下空间开发,预计建设5855平方米地下空间,包括145个停车位和3800平方米商铺。

  9号线花城站位于花都旧城中心,南靠秀全大道、北接公园前路,西北侧临近新世纪酒店及地下开发范围,其计划开发的地下空间总建筑面积9950平米,分两层开发,负一层为地下商业负二层为地下停车场,其中商业面积3800平方米,车库580 0平方米(包括145个车位),设备用房350平方米。该地下空间通过地铁9号线花城站的四号出口相通,而新世界酒店地下商业则通过三号出口连通。地铁9号线全长19 .8公里,设10个站,起点位于飞鹅岭终点为花都区的高增。工程于2011年开工,截至目前全线土建工程累计完成近一半,全线力争2016年开通。
  采写:南都记者 吴广宇 魏凯 实习生 陈红艳

 

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