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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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户籍制度改革利好楼市长线发展,关键是加速农地确权进程  

2014-08-18 10:01:00|  分类: 房产,户籍制度,确 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(14-73):户籍制度改革利好楼市长线发展,关键是加速农地确权进程

彭澎接受新华网采访

 

题外话:户籍制度改革和不动产登记两者都有城乡一体化的倾向,对房地产的发展影响影响深远。农民可以“带地进城”真是一大妥协,相应的必须进行农地确权、宅基地发证,这些都应该进行流转或半市场化。而不动产登记涉及各类地产资源,土地变成真正的商品将是一个巨大的想像空间,盘活土地资源是必须的!

 

户籍制度改革利好楼市长线发展 加速农地确权进程

新华网    发布时间:2014-8-4

  据国务院日前印发的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)指出,将严格控制特大城市人口规模,改进城区人口500万以上的城市现行落户政策,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制。

  新政的出台意味着农村人口向城市自由迁徙的大门悄然打开,进城落户已经不再是难题。“你愿意进城吗”衍变成一个新的问题,而这个问题的焦点集中在了住房和土地上。

  房地产成为户改受益者?

  根据《国家新型城镇化规划(20142020)》提出了常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率两个城镇化率指标。按照规划,我国常住人口城镇化率将从2012年的52.6%提高到2020年的60%左右,户籍人口城镇化率将从2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。

  “新政策的实施,有效地呼应了国家新型城镇化的需求。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受新华网记者采访时表示。

  新型城镇化的核心是人的城镇化,城镇化的关键是让农民工进城以后找到归属感,让农业转移人口在城镇化落户,能在社会保障、医疗卫生、教育、文化等基本公共服务方面享受跟城市居民同等的待遇。可以说,新型城镇化推进了户籍制度改革与公共服务均等化,紧扣户籍制度改革的主题,让农村人口逐渐实现“市民化”。

  然而,要实现农村人口向城市转移,最基本的就是住房的问题,《意见》当中提到,到2020年,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。这1亿人口的到来是否会给房地产市场带来新的生机?

  “每年有1200万—1700万人口从农村流入城市,一旦涉及到户籍改革,这些人可能成为将来的潜在购房群体。放开中等城市落户限制,可以有效促进购房的积极性。”张宏伟指出。

  经过多年的房地产投资热潮,当前市场整体已处于供大于求的状态。其中,供应过剩的局面主要出现在二、三线城市,另有不少四线城市和小城镇出现“鬼城”、“空城”等现象。相比之下,人口众多的一线城市,仍然面临供不应求的局面。

  在不少业内人士看来,随着农民进城落户,除一线城市之外的中小城市的过剩库存将得到消化,房地产业将成为户改的受益者。

  张宏伟认为,“总体来看,户籍改革的推进,从客观上为房地产市场带来了一定的利好,但只能看作房地产业发展的长期背景性利好,从短期来讲,对扭转市场的局面没有太大影响。”

  “户籍制度改革将人口导入三四线城市,拉动经济的均衡发展。”克尔瑞集团广州( 农用地、商住地、 工业地)总经理梁永光表示。

  此外,梁永光认为,户籍改革制度对三四线城市的房地产市场会有一定促进作用。“至于房价是否会上涨,部分取决于政府未来是否加大楼市的供应量。当然,这也不排除三四线城市会加大对土地的开放和利用。”

  农村土地将何去何从?

  众所周知,户籍制度改革与土地制度改革也有着无法分割的联动性。农村人口获得了统一登记的居民户口,是否意味着要放弃农村的土地?

  对此,《意见》当中强调,加快推进农村土地确权、登记、颁证,依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。引导农业转移人口有序流转土地承包经营权。现阶段,不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权(即“三权”)作为农民进城落户的条件。

  “户籍制度改革还是比较尊重农民的意愿。我们也看到,很多农村人口并不愿意转换为城市居民,他们长期以来已经形成了对土地的依赖。”城市规划专家、暨南大学教授胡刚表示。

  也有业内人士认为,与户籍改革相比,土地制度改革面临的制度障碍更大,进展也更为缓慢。在《土地管理法》完成修订之前,不少改革难以实现真正破局。但如果土地改革不能尽快取得突破,可能面临与户籍制度改革不相匹配的情况。就现阶段而言,户籍改革的推进,将促使农地确权等基础工作的进程进一步加快。

  但从操作层面来看,最为现实的一点,在于保障城镇化进程中的农民权益。

  “完整的市场化改革是双向的——农村人口可以进城,城市人口可以下乡。土地制度改革并不是让农民自动放弃土地,而是在一定的基础上让他们自由选择,前提是给与农民双向回报。例如农民可以用土地换取高额补贴,拥有土地扭转收益的同时享受到完善的公共服务待遇。”广州市社科院研究员彭澎指出。

  “目前国家正在加快推进确权,即所有权归国家,使用权掌握在农民自己手里,农民可以将土地转租、抵押、贷款。随着农业生产力的提高,新型农业技术将大大的简化农业的耕作,农村劳动力不再像过去那样物以稀为贵。农民可以将土地转租给农业公司,而自己可选择在城市生活工作。”胡刚则表示。

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