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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州选择部分放松“穗六条”可能性较大  

2014-08-14 09:51:14|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-105):广州选择部分放松“穗六条”可能性较大

彭澎出席合富辉煌与广州搜房网联合举办《穗六条是否还要坚守》主题研讨会

 

题外话:在北京、深圳先后宣布不放弃限购的情况下,广州选择部分放松“穗六条”可能性较大。这既不直接放松限购,对市场也有所回应,只是放松限外而已。但是,在中央户籍制度改革分类进行的背景下,一线城市是严控对象,估计没有中央的许可,四大城市不会轻举妄动!广州许多户改政策也有要三年缴社保的门槛的。

 

彭澎:穗六条“社保年限”可成广州限购松绑突破口

——《穗六条是否还要坚守》主题研讨会

 

2014-08-05 搜房网

 [摘要]85日,合富辉煌与广州搜房网联合举办《穗六条是否还要坚守》的主题研讨会在广州邦华环球广场举行。会上,广州市社科院高级研究院彭澎认为,穗六条有其合理与不合理之处,要具体看待,目前广州乃至广东限购都没有松绑,如果广州放开穗六条,将第三条3年社保年限改为一年,有较大的可行空间。

编者按 穗六条颁布至今历时近9个月,在楼市低迷和多个城市限购松绑的双重作用下,业界对于该条例暂停的呼声渐高。穗六条应该坚守还是放松?政策窗口期,穗六条新政该何去何从?85日,合富辉煌与广州搜房网联合举办《穗六条是否还要坚守》主题研讨会,搜房网现场直击6位业内专家前瞻性政策预判,拨开市场迷雾!

搜房网讯 85日,合富辉煌与广州搜房网联合举办《穗六条是否还要坚守》的主题研讨会在广州邦华环球广场举行。会上,合富辉煌首席市场分析师黎文江 、经济研究院院长龙斌、市场研究部总监冯佩云、搜房网研究院集团华南分院院长张化学、广州市社科院高级研究院彭澎、中山大学地理科学与规划学院魏清泉等五位专家同台热议穗六条存废价值和未来调控政策走向。

广州市社科院高级研究院彭澎 图片来源:搜房网

彭澎认为,穗六条有其合理与不合理之处,要具体看待。目前广州乃至广东限购都没有松绑,如果广州选择放开穗六条,那么将第三条的3年社保年限改为一年,有较大的可行空间。不过当前取消限购的城市成交并未出现大涨,因此即使广州限购松绑,成交量也难以大幅增长。

社保年限可作为松绑切入口

今年广州楼市持续下行,业界对于暂停穗六条、放开限购呼声渐高。广州等一线城市坚守限购的原因何在?穗六条是否有取消或者部分放开的可能性?

广州市社科院高级研究院彭澎分析,穗六条存在合理与不合理的地方,需要具体看待。他认为,穗六条第一条提到加快中低价位商品住房供应是必要的,目前社会收入呈金字塔结构,低收入群体占大部分,须优先满足这部分需求。

而第二条增加用地,他表示这与住房需求相符合,但需要平衡用地指标与人口控制之间的关系,政府要在严控人口减少用地或者增加用地降低需求中做出选择。

第三条规定购房社保年限提高至3年,彭澎认为没有根据。他说:“如果外地人购房年限改为2年,会释放多少需求,再改为1年,又有多少购房需求,没有这个数据,3年和2年的限制都是拍脑袋出来的。”

至于第四条首付比例提高至7成的信贷政策。他指出,信贷收紧不仅出现在广州,全国都是这样的情况,因此未来限贷放松的空间比较小,广州也无权要求银行实行九折、八折利率。

最后关于第五条限售,彭澎认为实际上已取消。

就上述分析,他说:“穗六条可调的内容是第三条,把外地户口购房社保年限三年压为一年,这种空间是有的。”同时他表示,现在广州市里和房管局的领导班子遭遇大调整,还不是放开政策的一个时间窗口,新的调控政策可能在今年年底居住证制度出来后出台。

此外,他补充道,限购松绑不代表成交量同步大涨。据观察,目前多个取消限购的城市,绝大多数成交量增幅没有想象中的巨大。“这是因为取消了限购,没有放松限贷,大家没有钱。炒楼者和投资者手上都是房子,他们缺钱不缺房子。”彭澎指出。

楼市一年稳中有降不必过于紧张

业界对于穗六条取消的呼吁侧面反映了对当前市场的不安。彭澎表示,“楼市年年都是稳中有升,就算一年稳中有降,我觉得大可不必这么紧张。再回看广州市场,天河和越秀涨价的房子没有亮出来,降的全部是外围区域。”

他认为,当前的房地产的形势并没有那么糟糕。例如成交量下跌问题,多大的成交量才算合理,在去年的基础上增加是否是评判的标准,又例如库存量的合理性,同样没有一个标准和数据支撑。因此市场认为成交大跌,房屋库存压力大缺乏一个参照物。

户籍改革存在着三大矛盾

近段时间广州关于积分入户的消息不断,在限购不松绑的情况下,人口流入对于广州楼市回暖显得更为重要。但现今的户籍制度是否真的能刺激楼市?彭澎提到,人口政策跟房地产政策密切相关,目前我国户籍制度基调是“小城镇全面放开,中等城市是放低门槛,大城市是有序有条件地放开,特大城市是严控”。

然而这样户籍改革存在着三大矛盾。首先改革的方向跟人口流动的方向相矛盾,全国2.69亿农民工中的1.69亿集中在大城市,尤其是北上广深,因此小城镇全面放开也难以吸引人口转移甚至入户;其次,农村利益与城市利益相矛盾,农村户口可享受国家优惠政策,因此农村居民并不都希望转成城市户口;最后,户口与居住证制度相矛盾,例如今年81日出台的广州最新积分入户政策,虽然入户门槛降低,但指标只有3000人,与广州每年30万人口增长目标相冲突,且入户也与社保年限挂钩。同时未来居住证制度要分年限,根据年限将享受不同的公共服务。这些年限的要求与穗六条“3年社保”限制相通,未来一线城市或者特大城市房地产调控的限购问题可能要等到居住证制度出来之后再做决定。

 

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