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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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珠海可否跟随佛山放松“双限令”?  

2014-08-14 09:49:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(14-62): 珠海可否跟随佛山放松“双限令”?

 

珠海可否跟随佛山放松“双限令”?

彭澎  南方民间智库专家委员会副主席

 

佛山从87日起成为广东首个放松限购的城市,这对执行“双限令”政策的珠海形成冲击。但珠海市住规建局表示,目前珠海暂无调整计划,而各界普遍认为取消“双限令”的可能性比较大,有开发商表示一旦政策取消将考虑涨价。

于是,到底珠海会不会取消“双限令”,如取消会带来什么样的影响?这成为各界关注的焦点。

首先,我们来分析珠海应不应该取消“双限令”。珠海是首个实行“双限”政策的城市。所谓“双限”,一是“限购”,即珠海市户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴纳证明或社保证明的非本市户籍居民家庭,在香洲主城区内只能新购1套商品住房;二是“限价”,即预售价超过11285/平方米的项目暂停发放预售证。

相比较,佛山是全市范围内限购,包括较偏远的三水、高明,而珠海只限香洲主城区;佛山没限价,但珠海的限价也早已突破。

这样就形成了一个矛盾现象:珠海所执行的“双限”政策,出台不到半年,开发商通过毛坯和装修合同分开签的形式也就是“双合同”躲避限价,而一年的纳税证明也可以购买获得。所谓“双限”政策在一定程度上名存实亡。在这个意义上,取消也就是名至实归。因此,珠海宣布取消“双限”政策是正常的。

除此之外,支撑珠海取消“双限”政策的因素还有,当前房地产市场处于下行趋势,对依赖土地财政的地方政府压力太大;房地产对稳定经济有很大的推动作用,目前保增长压力也大,今年前五月珠海超九成地块以底价成交;全国已有二三十个城市或多或少取消或放松了限购,而省内的佛山也开了先例,珠海只是跟进而已;更有趣的是,珠海与佛山一样都有放松被叫停的“前科”,此番二三线城市“放松潮”却都能过关。

但是,珠海继续实施“双限”政策也有合理因素。其一,目前珠海房价早已超过11285元每平方米的限价标准。要不限,哪怕是名义上限,房价还不涨得更快?其二,在港珠澳大桥建设、横琴新区开发等重大利好之下,市场对珠海房价上涨的预期较为强烈,如果调控政策取消将进一步增强这种预期。其三,有数据显示,珠海的投资型购楼者超过5成,在香洲这样学区房较集中的区域更是如此,而调控政策就是要限制不合理的投资投机需求。据调研,地产中介大都看好珠海楼市,调控似乎应该持续。其四,西区是目前刚需一族和投资客的考虑重点,也是珠海城市建设和产业发展的重点,如果取消限购,可能减弱人们对新兴区域的兴趣,不利于城市整体发展。

其次,我们再来分析珠海如果取消“双限令”会带来什么样的后果和影响。一个有趣的现象值得注意,珠海是2011年起调控的,2012年成交出现萎缩,仿佛限购成功限制了楼市的成交量;但进入2013年,珠海楼市开始出现供需两旺、价量齐涨的局面,显示出限购的影响似乎没有那么大,或者说成交量与限购已经脱钩;到了2014年,楼市成交又陷入低迷状态,但更多的分析是归咎于经济增速下滑以及房屋库存太大导致供需失衡,只是部分业界人士将之怪罪到调控政策头上而已。

另一方面,包括许多业界人士都清醒地认识到,对楼市来说,限贷比限购、限价更有影响力。楼市涨跌实际上受制于信贷松紧,通常,信贷收紧年份房价一路走低,信贷宽松年份房价则高涨。目前全国上下都执行较为严格的信贷政策,这不仅增加了开发商的融资成本,高利率和高门槛也让不少购楼者无力入市。因此,只要不放松信贷,即使放松限购、限价,成交量最多也是脉冲式一阵子行情。当然,近期,广州、佛山都有传出放松限贷的信息

还有一些更深刻的因素也不得不关注。与一些业界人士对楼市一贯看好不一致,据调查,对珠海目前楼价的看法,90 .91%的网友认为普遍偏高,72.73%的受访网友近期没有买房的打算。这可能都是影响楼市的内在原因。

综合以上分析,也许采取折中的政策比较合理。即模仿佛山放松限购的作法,不是完全取消限购,而是扩大家庭购房的数量。佛山是从限家庭套数改为限个人套数,既让各种家庭需求都释放出来,但对刻意炒楼者如购买数以十套乃至更多的情况加以限制。至于限价完全可以放开,以减少“双合同”的存在。这方面,广州也已放开限价。

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