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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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佛山放松限购,东莞放松限价,双面夹击广州楼市  

2014-08-11 09:28:18|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-104):佛山放松限购,东莞放松限价,双面夹击广州楼市

彭澎出席合富辉煌与广州搜房网联合举办《穗六条是否还要坚守》的主题研讨会

 

题外话:近几天,全国放松限购等调控政策的城市越来越多,广州业界施加的压力也越来越大。佛山放松限购,东莞放松限价,双面夹击,直接冲击广州楼市。面对客源流失,要求广州放松限制外地人购房,增加本地人购房套数的要求可能会此起彼伏。因此,年底内适度松动的可能性也在增加,但广州市政府仍要观望一阵子。

 

彭澎:首先很高兴有这么一个机会来参加这个会议,上周黎主任跟我打电话,我觉得这个会议可能是几个专家聊一聊就可以了,今天一来,很多媒体,感觉像是新闻发布会,记者多过专家。这样一个会议很好,是很好的模式,它对于政府的决策可以提供一些思路,或者是形成一种压力,在西方叫做压力集团,利益集团,反映了一种诉求,这是很好的。这样的会议开了之后,让政府了解到社会各界的想法,在决策上更加科学合理。

广州市社科院高级研究院彭澎

  主要谈三个方面。前面二个方面谈一下人口政策,人口政策跟房地产政策是密切相关的,正在推进的全国户籍制度改革对于房地产产生怎样的影响。昨天的南方日报约我的稿子,谈户籍改革的三大矛盾。我们看到新一届政府上台之后对于房地产说话不多,有的是加大棚改,相当于保障房政策的延续,对于调控这方面来说,我们看到最多的是分类调控,这种分类调控在三中全会找到了一个注脚,把全国的城市分为四大类,推进户籍制度改革。最近国务院户籍改革的决定也是非四大类,而且比三中全会分得更清楚了。用一个形象化的表达,小城镇全面放开,中等城市是放低门槛,大城市是有序有条件地放开,特大城市是严控,这就是我们的户籍制度。

  我们再看看广州的户籍制度改革的政策,刚好也是在81号,我们开始推出一些新的政策。81号广州正式实施户口管理细则,这个政策,1+3的的户口政策,4个文件,对于户口迁入的政策有所放松,降低门槛,比如艰苦行业的人员可以有专门的渠道入户,特别行业和艰苦领域的人员,要求在用人单位工作满三年以上,理论上来说,工作单位满3年,应该交了3年的社保,这是广州81号推行的政策,要求3年的工作年限。这个跟穗六条用一些是相通的。对于这些入户的方式采取了一些指标限制,家庭投靠类的入户降低了,取消了蓝印户口,原来是房地产一个很重要的手段,现在没有了,都转为城市户口。

  广州取消了,从2013年统一了农村户口和城市户口,分三步走,要取消户口分三个阶段,虽然表皮是封面户口,但是里面要加注是从事农业还是非农业,你如果已经做了农转非,就拿不到一些政策,广州的一些具体的政策跟户口是挂钩的,我们要实现户口的一元化, 完全统一,把一些加注取消。

  我们再看到跟中央政策衔接的一些内容,去年年初,广州市说今后不要这种积分入户名额的限制,到了年底,三中全会分四类,要严控特大城市的户口之后,广州没有再说要增加这些指标了,今年广州还是3000个指标,这里面说明一个问题,积分入户的门口,但是指标还是3000个,要根据你交社保的年限,还是这个问题,这里有一个年限的规定,制度的设计,完全进入户口,都是跟年限挂钩的。

  再看穗六条,应该说我基本上还是赞同魏老师的看法,有一些合理,有一些不合理的地方,到底有多少不合理,需要分析。我们看到第一条和第二条比较有道理,加快中低商品房的建设,这是对的,目前还是一个金字塔,所以增加中低价位,符合社会收入的层次。

  第二是要增加用地,广州的用地指标是越来越少了,增加到什么时候就没有了,这里有一个问题,严控人口反过来减少这种用地指标的压力,而不是无尽地增加用地指标,还是减少需求。

  第三,不合理的住房需求,定的3年,我们也找不到3年不合理,2年不合理的依据,什么叫不合理,3年就是不合理,2年就是合理吗,这个说不出理由出来。但是这里面挺有趣的是,3年难道比2年有这么重要吗,我换一句来说,当时规定是2年,符合规定的人去年买房,如果去年买房,房价增加的时候,今年房价跌,不是更划算吗,这个2年和3年没有这么重要。如果重要的话,要拿出一个数据,如果改为2年,就会释放多少需求,再改为一年,又有多少购房需求,没有这个数据,我觉得3年和2年都是拍脑袋出来的。大家讲到穗六条,第三条后面还有很多,很多是避开了几年的限制,做一些虚假的证明。

  第四条,首付的比例,信贷政策,这不是广州一加载做的,大家都控制得比较严,有一些城市有一些放松了,有一些优惠,但是这个还没有形成气侯,整个国家的银根没有放开,我们银行没有这么多钱贷出来,商业银行贷款出不来了,大家蜂拥而去了,公积金感到压力了。如果大家有这么大钱,贷出去,好比放在公积金的帐上,从金融机构的本身的意义上来说,希望贷出去,贷不出去是有原因的。

  第五条基本上已经没有用了,实际上已经取消了。

  我想再更深入地思考这个问题,这个穗六条和限购到底是怎样的发展方向,我想这里面有一个有趣的事情,我看到大家提供的一些数据,好象广东的城市都没有取消限购,为什么广东的城市都不动呢,也许是大家没有勇气了,为什么全国到处都在取消,广东都不取消,也不仅仅是广州。

  整个的限购政策的发展要考虑,当初限购是为什么,我们说限购是房价涨得太高,但是这里面有很多的因素,房价是否有泡沫。第二是经济,这一块是我们不能忽略的,我们即使放开了限购,会带来预想当中的效果吗,我有一些怀疑,一线城市有指标性,稍微严一些,现在二、三线城市放开了,绝大多数没有达到我们预想的效果,没有想象中的成交量增幅巨大,个别有,这是因为取消了限购,没有放松限贷,大家没有钱。第一是炒楼者和投资者手上都是房子,是缺钱,不缺房子。还有一部分人,最近一段时间,很多实业界的人说这一年赚不到钱,信贷的笼子被收紧了,实体经济又赚不到钱,目前的经济没有走出低谷,这是很重要的因素。我们中国人的购房的习惯,放在美国去,还是得买房,但是不会在美国买很多房进行投资。

  我们做一些民意调查的时候,需要考虑一个问题,你的取样群体的有效性,举一个例子,你问大家有没有车,大家说都有车,你是否同意停车费涨价,绝对是不同意的,我看到一个报告,网民60%多反对调高停车收费,我觉得这个数据是错的,肯定是99%,谁有车,谁都会反对停车费提高收费,这个调研是没有价值的。我们对于房地产限购出台的时候,我们认为它的年限,一年、二年和三年,这个应该是跟房产税对接,但是现在房产税出不来,我们看到一个有趣的现象,二、三线城市放开了,但是一线城市不敢放,中央对于二、三线城市挣一只眼闭一只眼。

  我们当前的房地产的形势,大家说是不是这么糟糕,我们年年都是稳中有升,就是一年稳中有降,我觉得大可不必这么紧张,有升有降是很政策的。再回到广州来看,我可以看到天河和越秀的房子,全部是降得外围的,天河和越秀涨价的房子没有亮出来,广州的房子是有升有降,这是政策的,一起涨或者是一起降都是不正常的。

  再说到成交量,成交量多大才是合理的,能不能告诉我一个数据,是不是每年在去年的基础上增加才是合理的,增加多少呢,这个数据要拿出一些证据,这个成交量多大是合理的,这是不知道的,我们说库存量的合理性,去库存量多少个月,这是怎么散出来的,不管怎么样,我的判断穗六条当中,限购的影响不如限贷的影响大。

  第二,我们现在城市该不该设门槛,设门槛这个是不是市场行为,简单地说,我们说美国的城市发展也是市场行为,为什么美国人都往小城市住,不住这些一线城市,政府有政策的规定和计划,在引导人口流向,还有资源的配置,对于城市的建设和房地产的发展带来一些影响。

龙斌:假如穗六条调整,这个影响怎么样?

  彭澎:我感觉到穗六条可调的内容是第三条,我们叫做限外,因为限购不在六条里面,有一些二套没有在穗六条体现出来,主要是限外,限外估计要调的话,这块有利的空间,一条二条大家不认为有什么问题,第三条有可能把三年压为一年,这种空间是有的,或者是把其他三个取消,别的城市没有取消,现在广州的市里和房管局的一把手出事了,这绝对不是放开政策的一个时间窗口。

  第四条是限贷,已经写明了在国家统一的信贷政策的条件下,目前整个信贷政策收紧是全国性的,那一块要放松的话,广州放松的空间也比较小,也不能说广州市政府指定是什么九折、八折利率,这个很难做到。银行也在判断和考虑这个问题,而且银行严格来说比房价的下调走得更早一些。我们有所作为的是第三条,这个可以释放出来的成交量有多大,我认为不会太大。

 

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