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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州松绑限购时机到了吗?  

2014-08-01 12:56:14|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(14-65):广州松绑限购时机到了吗?

彭澎接受《信息时报》采访

 

题外话:在全国二三线城市普遍松绑限购的氛围之下,广州业界也发起了向政府施加压力要求放松限购的呼声,甚至编造部分区域或某个时点将会松绑的谣言,搅得市场纷纷扬扬。昨天陈如桂副市长算是有了一个全面的交待:楼市限购不松绑,南沙限购不放开!其实,业界要影响的不仅是政府,更重要的是买家心理!

 

广州楼市松绑限购迎契机?

20140731信息时报

综合市国土房管局公布的半年数据计算可发现,今年上半年广州十区一手住宅网签均价为18279/平方米,比去年上半年涨2197/平方米,涨幅14%。而718日国家统计局发布的楼价数据显示,6月份广州房价环比下跌0.6%,是自20125月以来的首次;已经松绑限购政策的杭州,在该份报告中6月房价跌至98.5%,跌破了国家统计局2010年的房价定基数据100%的关键值,进入了跌回4年前的城市名单。

 

专题撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 陈弘毅

今年开始,限购松绑风潮始于呼和浩特,逐步蔓延到多个省会城市。作为准一线城市杭州,日前也确认松绑限购。广州在内的一线城市限购松绑的脚步,是否更近了?昨日,记者采访了广州房地产业界人士和专家。其中有专家认为,广州有限购松绑的条件和必要,最好今年就进行松绑。

现象

杭州等多个城市确认松绑限购

2010年开始,限购政策开始作为楼市调控手段进入公众视野,并挤压了一定的投资投机需求。但今年以来,由于楼市进入调整期,不时传出各个城市限购松绑的消息。日前,住建部部长陈政高对下半年房地产政策完善提出了三点落实意见,其中包括千方百计消化库存,这一定调被认为拉开了下半年各地政府调整限购政策的序幕。7月份被称为楼市限购解禁月

据中原集团研究中心监测显示,截至723日,在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调(有限购取消、局部取消、执行层面取消或传闻取消),城市限购松绑率近60%

728日,杭州官方证实确认松绑限购,萧山区、余杭区限购全面解禁,主城区购买140平方米以上的大宅,不需要提供住房查询情况。

目前全国有多个城市官方确认了限购松绑消息,包括呼和浩特、苏州、武汉、无锡、海口、西安、南宁、济南、杭州等城市,基本上都是省会城市。这些松绑限购的城市,多采取定向松绑大户型的策略或是通过户籍政策改动去突破限购政策。

广州楼市部分限制指标放水

在众多限购松绑的城市中,并没有见到一线城市的身影。但杭州虽然是二线城市,其楼市却堪比一线城市,因此其限购松绑带来更多的信号意义。事实上,在7月份这波限购松绑风潮中,广州和上海也属于风传松绑的城市,只是都被官方否认。

广州市国土房管局有关人士表示,广州仍继续严格执行国家相关调控政策,目前没有政策调整。但另有消息人士称,广州的楼市调控政策中,限购和限贷是属于硬性指标,要松动这两个指标可能性极小;限价、限售和限签等政策属于软性指标,会随着市场的波动而进行调整,其松动具备条件,事实上目前广州楼市政策也已就这些软性指标作出松绑调整。比如,由于限签的放开,目前广州市区不需要签双合同的一手楼盘,越来越多。

另外,中原的调研结果显示北京、上海、广州、成都放贷速度较之前略微加快,放款周期可缩短至一个月左右,杭州则为一周左右。但利率目前仍无松动迹象,与前期无异。北京、上海、天津首套利率仍以基准为主,而广州、厦门上浮5%~10%,成都则普遍上浮10%~15%

关注

广州楼市库存至少13个月消化

房地产业界人士认为,杭州限购松绑与其库存压力巨大有关。今年两会期间,住建部副部长齐骥对高库存所定的标准是高于该城市单月销售量的12~15倍,即高过1年到1年半的销量

事实上,广州楼市的库存压力也在扩大,今年1~6商品房销售面积增速同比回落63.2个百分点,市辖10区(不包括增城、从化)一手住宅月均成交量不到44万平方米,比市场最低迷的2008年(月均46万平方米)还低,为近10年来的低点。

克而瑞房价提供的广州1~6月各区可售存量及去化周期”(包括住宅和商业)表格显示,截至今年6月底,广州楼市去化期长达13.1个月。但广州住宅新推供应一般呈现下半年较上半年多的规律,因此下半年广州市场将迎来大规模的新批预售。经纬行研究中心数据显示,下半年新货集中上市,广州新增供应住宅货量达到5.5万套,市场可售货量近11万套,同比上升15%,大约相当于20个月的消化期,在消化环境不佳的情况下,去货压力更加明显。

部分楼盘降价 总体房价仍稳健

广东省综合改革发展研究院副院长、广州市社科院研究员彭澎认为,不能简单说广州具不具备楼市松绑的资质。从目前房屋交易量的情况看,出现了房屋成交量下滑、房价松动等现象,这构成了一部分楼市松绑的条件。不过,目前的楼市还是相对合理,好的房子依然不愁卖,总体楼价仍稳健。

综合市国土房管局公布的半年数据计算可发现,今年上半年广州十区一手住宅网签均价为18279/平方米,比去年上半年涨2197/平方米,涨幅14%。而718日国家统计局发布的楼价数据显示,6月份广州房价环比下跌0.6%,是自20125月以来的首次;已经松绑限购政策的杭州,在该份报告中6月房价跌至98.5%,跌破了国家统计局2010年的房价定基数据100%的关键值,进入了跌回4年前的城市名单。

广州市房地产专家吴定金认为,广州房价还是有部分区域楼盘出现了事实上的降价,尤其是6月份在番禺、金沙洲等区域出现了较大幅度的降价。经纬行数据显示,上半年广州降价盘一般调整的幅度在10%~15%之间,绝对值大多在2000~3000/平方米,个别楼盘降幅超过20%,但属少数,且推售单位很有限,控制在百套之内,并要求一次性付款。

广州楼市去货压力明显

克而瑞房价提供的广州1~6月各区可售存量及去化周期”(包括住宅和商业)表格显示,截至今年6月底,广州楼市去化期长达13.1个月。

经纬行研究中心数据显示,下半年广州新增供应住宅货量达到5.5万套,市场可售货量近11万套,同比上升15%,大约相当于20个月的消化期。

疑问

何时是限购松绑最好时机?

经纬行认为,限购政策目前已不再是不可逾越的红线,取消限购政策已成为地方政府救市的必要手段。为稳定房地产市场和地方财政,将会有更多城市加入取消限购的行列。作为一线城市的广州,限购松绑的传闻从未停过,但是,何时才有可能出台政策、何时才是限购松绑最好时机呢?

合富辉煌首席分析师黎文江:广州作为一线城市不可能取消限购政策,即便是差异化松绑限购政策的压力也比其他城市更大。

满堂红地产研究部高级经理周峰:广州作为四个一线城市之一,从以往的经验来看,在出台楼市松绑、加深经济调控等政策方面都并非是国内第一个,一般还是以借鉴北京和上海的经验为主,两地无明显对楼市进行松绑的动作,因此广州短时间内也不会考虑出台限购松绑政策。

广州市房地产专家吴定金:广州的限购政策是存在松绑的可能和必要的,有换房需求的买家也需要松绑政策,而且最好的松绑时机是今年。如果等到明年调整期结束成交回升了,再松绑就没有意义了。只是一线城市都不想当出头鸟,北京上海应该不会先松绑,现在看广州和深圳哪个城市会先行。

广州市社科院研究员彭澎:目前国家对抑制楼市中投机投资需求的力度还没有明显放松,限购政策退出的配套政策——房产税也尚未出台,种种原因令广州松绑限购增添了疑虑。

 

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