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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

琶洲借力新规划跨进CBD2.0时代  

2014-07-31 21:24:00|  分类: 房产,琶洲,会展, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-97):琶洲借力新规划跨进CBD2.0时代

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话:琶洲有了新的规划,定位也提升为“一江三城的大CBD”,比起早期的“城市副中心RBD”和前几年的“一江两岸泛CBD”似乎又进了一步。但相对来说,功能单一一些,主要是会展以及相关产业,至于发展“电商总部区”则是有很大的分歧了。因为电商与会展基本上是冲突的,而琶洲并没有电商需要的物流功能。

 

琶洲借力新规划跨进CBD2.0时代

2014-07-25 南方日报 马喜生

 

琶洲定位越来越高。随着新规划赋予琶洲在会展、电商和总部经济上较为重要的位置,琶洲将打造立体化交通

嘉宾在台上解读新规划。

  24日,由南方日报主办的“广州大CBD建设市政新规助力琶洲论坛”在琶洲保利天悦召开。专家、学者等地产业内人士就琶洲会展经济、广州大CBD规划,以及琶洲人居环境建设等展开了全方位的透析和解读。

  专家认为,从2000年开始琶洲发展数度更改规划,定位越来越高。随着新规划赋予琶洲在会展、电商和总部经济上较为重要的位置,琶洲将打造立体化交通,到白云机场耗时缩短为25分钟,未来发展值得期待。

  规划解读

  琶洲借新规踏入大CBD时代

  619日召开的广州市规委会上,琶洲国际会展中心区控制性详细规划获得通过。琶洲将新建广交会四期展馆和300米的地标建筑会展塔,同时增加6条轨道线和一条水上交通线,实现25分钟到白云机场、1小时到香港。

  琶洲新规划出台后,业内人士对会展经济、规划以及人居环境进行过解读。

  南方报业传媒集团副总编辑、南方日报总编辑王更辉在论坛致词中提到,上个月广州市政府通过琶洲新规划,这将极大提升琶洲的地位,琶洲从此与珠江新城共同组成一江三城的广州大CBD群,成为广东经济的重要组成部分。他说,广州市政新规将再次激活琶洲乃至海珠区区域经济,商业购物、文化庆典与居住旅游的高速发展,有了强有力的企业做支撑,琶洲的未来发展将是一片光明,琶洲作为珠江新城和广州的新CBD,将再次迎来腾飞的机会。

  广州市社会科学院高级研究员彭澎认为,琶洲新规划亮点主要是打造73万平方米的电商综合体,新增30万平方米的购物中心商业配套,以及增加轨道交通,25分钟就能达到机场。

  合富房地产经济研究院院长龙斌也提出,琶洲原本就非常成熟,融入大CBD后,物业价值定位进入CBD圈层。琶洲纳入大CBD后,作为亚洲最大的世界级大会展经济商圈和广州重点打造的总部基地,其区域功能朝向办公、会议、展示、商贸等综合功能转变,区域地位日益重要,城市和物业价值都跻身广州第一圈层。

  定位调整

  新定位为增加开发强度提供依据

  彭澎告诉记者,琶洲从2000年进入开发以来,已经历数度更改规划,而其定位越改越高。他说,6月中旬广州(琶洲)国际会展中心区规划获得广州市规委会通过,这实际上是对2011年原规划的调整。而早在2000年左右,彭澎便曾参与制定《琶洲地区概念规划》,当时把很荒芜的琶洲定为“RBD、城市副中心”,随着珠江新城基本建成后,琶洲又与珠江新城、员村地区联系起来,要一起打造“一江两岸的泛CBD”。

  “国际金融城开建后,琶洲规划又进一步修改为‘一江三城的大CBD’”。彭澎分析道,“最值得一提的是,新规划原拟将琶洲定位为‘世界第一会展城,打造宜业、宜游、宜居、永不落幕的交易会’,但经过讨论修改为‘与珠江新城、国际金融城共同组成一江三城的广州大CBD地区,是南中国经济最活跃、总量最大的地区,是广州最具活力、动力和魅力的经济引擎’,应该说琶洲的地位越改越高。”

  彭澎认为,琶洲的新定位也为增加琶洲开发强度提供了依据和支撑。新规划把琶洲的容积率从原来的1.27增加到1.5,显然是“大CBD”所需要的,因为在中国CBD就意味着高楼林立。

  彭澎还认为,根据有关计划,广州推地的顺序是“先南站、后琶洲”。因此,琶洲的规划做了好一段时间了,此时审批,可能意味着琶洲将取代南站成为广州卖地的新热点。于是,我们看到,琶洲最高总部大楼可达360米。这样将改变目前琶洲高度整体低过珠江新城的城市天际线,未来有可能是珠江新城、国际金融城、琶洲会展城齐齐比高。

  会展交易

  会展世界闻名还需引进社会投资

  根据新规划,琶洲新增35个可出让地块,其中数个重点发展项目值得关注。比如,沿华南快速东西两侧将设置两大重点项目———会展四期和电商总部区。其中电商综合体位于珠啤地块以东,建筑面积高达73万平方米,主要功能包括电子商务、展示、会议、啤酒博览、酒店、公寓、旅游、文化休闲、餐饮、购物等。会展四期位于目前琶洲展馆的西侧、会展公园以南,面积达到16万平方米,并将配建一个5万平方米的会展广场。

  广东省委党校教授陈鸿宇对新规划后琶洲会展业的喜忧参半。他认为,琶洲的展会数量庞大,但是类型还不够丰富,会展专业化品牌化国际化程度不高,“与全球知名会展城市相比,广州品牌化建设方面,UFI(国际展览联盟)认证数量少,举办国际展会数量少”。

  记者了解到,广州原计划将琶洲会展定位为“世界第一会展城,打造永不落幕的交易会”。建设会展四期后,广交会展览面积达到50万平方米,超过德国汉诺威的47万平方米;整个琶洲地区会展面积达到66万平方米,规模世界第一。但不少专家认为,规模最大不等于是世界第一的会展城。陈建华也表示:“我也赞成不要提第一,可以说打造世界级的会展中心。因为目前有两个不足,一个是国际化,另一个是专业展水平不足,与世界级还有很大差距。”

  陈鸿宇还认为,政府在会展管理存在缺位、越位甚至错位现象。“没有统一的展览管理部门,导致管理机构存在着过多、过于分散及利益冲突等现象。”陈鸿宇认为,会展业行政审批制不利于市场秩序的规范和市场主体之间的公平竞争。为了促进琶洲会展的发展,陈鸿宇建议,会展发展不能过度依赖政府投资,政府应该打开大门,欢迎民间投资进入。

  轨道交通

  打造“永不塞车曼哈顿”

  琶洲新规划出台后,不少业内人士告诉记者,新规值得称许的是,未来琶洲将新增6条轨道交通。

  目前,琶洲的交通状况有所不足,但似乎与缺乏完善的交通网络相比,更缺的是交通的科学管理。在广交会期间,琶洲经常是打车难,布展、撤展难,交通十分混乱。彭澎认为,打通琶洲交通,政府要在提升硬件的同时着力于提升软件和管理水平。

  记者了解到,新规划为琶洲增加轨道交通25分钟到机场。交通方面,琶洲地区将强化空铁联运,增加轨道交通。琶洲现有2条轨道线路(4号线和8号线),规划新增5条地铁和城际,11号线、19号线、20号线、广佛及穗莞深城际,加上海珠环岛轻轨将有6条路线。

  规划调整后,至机场由现在的75分钟减至25分钟,时间减少70%;轨道交通从现在的2条,增加到8条,站点从4个增加到20个,站点覆盖面积增加120%;无缝换乘,由现在的10分钟减至2分钟,缩短70%。此外,在会展塔北侧珠江沿江预留用地约1万平方米作为客运码头,开通琶洲客运码头直通香港机场水上航线。最终实现25分钟直达白云国际机场北站,10分钟至广州南站,1小时至香港的目标。

  陈鸿宇建议,琶洲要打造“永不塞车曼哈顿”,政府在交通规划上首先打造交通枢纽,甚至可以先行先试整合空港海港,让琶洲的交通立体化。

  ■背景

  琶洲国际会展中心区控制性详细规划在619日的广州市规委会上获得通过。

  规划中,琶洲将新建广交会四期展馆和300米的地标建筑会展塔,同时增加6条轨道线和一条水上交通线,实现25分钟到白云机场、1小时到香港。琶洲定位非常高,与珠江新城、国际金融城共同组成一江三城的广州大CBD地区,未来或成为中国南方经济最活跃、总量最大的地区,是广州最具活力、动力和魅力的经济引擎。广州市市长陈建华在规委会上表示:“未来十几年,琶洲岛将成为广州继珠江新城后比较成熟的商业中心区。”

  与上轮广州市对琶洲的规划相比,琶洲新规划加大建设强度,总建筑面积从现行控规的1225万平方米,增加到1412万平方米,比现在实际的建筑面积增加了636万平方米;居住人口从现行控规的7.8万人,增加到8.9万人;毛容积率从现行控规的1.27增加到1.5。未来琶洲可出让用地为69公顷,建筑面积391万平方米,总共有35块;比现行控规分别增加40公顷、189万平方米建筑面积和15块可出让用地。

  记者了解到,新规划对琶洲四个片区的功能分别作出定位,A区为会展产业集群区,现状主要为琶醍和总部经济区,功能是会议展览、电子商务、办公酒店、商业购物。同时,C区为会展产业延伸区,现状包括黄埔古村等,规划定位是历史保护、产业孵化、旅游服务、科技研发和酒店商业。

 

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