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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州亚运城降价畅销有无指标意义?  

2014-06-04 09:51:00|  分类: 房产,房价,广州楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(14-36)广州亚运城降价畅销有无指标意义?

 

亚运城降价畅销有无指标意义?

2014-06-04 南方日报 

彭 澎

 

亚运城当年的总价是255亿元,据称楼面单价在5800元至6000元,地产商需要在地价上加上5000元才能保本,山海湾的价格看来基本就是成本价了。因此,在我看来,成本价就是底了,如果这个底都破了,楼市就不是“分化”或“拐点”那么简单了。

 

  端午节小长假期间,广州亚运城大幅降价促销,3天卖了一半。说明降价带来了畅销。但却引发了老业主的抗议,一时众说纷纭。

  在我看来,这次大降价促销有几个看点值得注意。一是彻底打破了一线城市房价坚挺的神话。在近期新一轮房价下降潮中,公认的一线城市“北上广深”是比较抗跌的。这也就是连一直被称为“最理性的楼市”的广州也大幅降价可能带来的后果堪忧之所在。与此相伴,房价最坚挺的北京也传来“红五月”成交量新房二手房双双下跌的消息;5上海楼市成交也呈现罕见低量,刚需楼盘或降价5%;深圳楼市也有所谓“兵荒马乱”,开发商觉得楼盘降价已经不是一件难以启齿的事情……至此,全国楼市可以说是全面松动,有可能从“分化”向“拐点”转化。

  二是促销有向真正的降价发展的势头。在这一轮房价下降潮中,4月的数据显示,70个大中城市房价虽然环比上涨的城市个数减少,但上涨的城市仍然居多,达44个,“房价走势总体平稳小幅上升”,而“红五月”的数据有可能从“小幅上升”转为“小幅下降”。前期我认为是“分化”格局,不仅全国城市分化,有涨有跌,而且同一个城市中也是分化,有的区域或楼盘涨,有的区域或楼盘跌。关键是以前的一些“跌”更多地表现为促销,只是把户型、楼层朝向不好的单位拿来打折。而亚运城则是全面的降价,原售价16000元至21000元的亚运城山海湾项目降价为9800元至12500元,折扣达到6折,这不能用“促销”来解释了,直接就是“降价”了。这之前,敏捷的锦绣半岛、万科的欧泊、越秀的可逸阳光、雅居乐的君域公馆等都有七八折的降价幅度。显然,打折已经从点到面,从个别开发商和个别楼盘到多个开发商和多个楼盘。一句话,广州房价全面降价之势初步形成,至少是“全面松动”。

  三是降价可否带来救市政策仍不明朗。年初有几个开发商认为,今年房价会是低走高开,下半年会较大幅度上涨;至少是老套的“稳中有涨”。前几天,广州市房协发布2014年广州房地产蓝皮书,一方面认为年底广州楼市或能复苏,“长期来看房价整体仍呈上升走势”;另一方面又提出广州应该率先放开限购。而国内有的房价明显下降的城市政府已经在“限降”或放松调控,但也有房企宣称降价33%也能保本。值得关注的是,我所接触的银行普遍对开发贷和按揭贷持谨慎态度。当然,更让人回味无穷的是李嘉诚提前出售大量物业、转移投资的举措;还有万科内部对房价走势的看法。传闻中的佛山、广州部分放松限购的政策终究没有出台,看来一些重要的一二线城市都在观望,不敢轻易放松调控。这种观望可能持续到下半年或年底。

  四是刚需迎来购房的最佳时间还是再持币观望。亚运城6折售楼,立马见效,3天之内70多套房源就销售了四分之三。说明在限购的条件下仍有刚需,只要房价合适,仍有买家。问题是许多刚需都在寻找最佳入市时间,怎样才能抄到底是非常考验买家的。当然,一旦入市就可能成为“老业主”,如果房价继续下跌,是否也要维权、抗议呢?一直以来,广州楼市理性的标志之一就是相对于北方城市来讲,因房价而闹事的情况较少,但是亚运城降价的幅度说明,再理智的买家面对6折的降幅也难以理性了。

  有意思的是,对于降价,销售方的说法是参加电商3万减30万的活动,购房者只要交3万元,就能在原价基础上抵扣30万元,得到的优惠算出的单价就是每平方米9800元。亚运城当年的总价是255亿元,据称楼面单价在5800元至6000元,地产商需要在地价上加上5000元才能保本,山海湾的价格看来基本就是成本价了。因此,在我看来,成本价就是底了,如果这个底都破了,楼市就不是“分化”或“拐点”那么简单了!

  (作者为南方民间智库专家委员会副主席)

 

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