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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

影响“以房养老”的有哪些因素?  

2014-06-26 11:51:00|  分类: 房产,老人,试点, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-83):影响“以房养老”的有哪些因素?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:“以房养老”终于开始在广州等四个城市试点了,但各界普遍不怎么看好。这里面有房屋产权、房价走势、老人寿命、传统观念、合同条款、产品设计等等问题。即使在发达国家,这也不是主流养老方式,但起码可以给老人一个选择,对于无人赡养照料的老人也是不错的选择。当然要看具体设计。

 

以房养老你点睇

20140624 南方都市报

  酝酿已久的以房养老政策,昨日中国保监会公布,广州与北京、上海、武汉四城被定为以房养老政策试点,试点时间从71日起至2016630日止。反向抵押养老保险属于商业保险范畴,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。新出台的指导意见主要聚焦在对试点保险公司的规限与监管,而对购买者的指引仍较为缺乏。

  门槛

  60周岁以上,拥有完全独立产权

  昨日公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称指导意见”)中,对何谓反向抵押养老保险作出解释:拥有房屋完全产权的60周岁以上的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  指导意见强调,以房养老在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加了一种新的养老方式,老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保

  指导意见的绝大部分内容,都聚焦在对试点保险公司的规限、监管方面。当中要求,试点的保险公司必须已开业满5年,注册资本不少于20亿元,并且满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%

  值得注意的是,指导意见对购买者的指引仍较为缺乏。包括符合条件的老人购买条件、如何参与以房养老、房产的限制、有什么保险产品可以选择、购买时应该注意什么等一系列问题,都暂未在指导意见里找到答案。

  难题

  70年产权 如何突破

  早在去年,国务院已印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》。此前,成都已出现以房养老的第一人称后悔的情况,虽然签订服务合同的一方不是金融机构,但合同内容符合以房养老的含义。

  受到中国人的观念影响,以房养老可以作为一种补充,但很难成为主流。广州市社会科学院高级研究员彭澎认为,适合以房养老的人群毕竟有限。

  暨南大学管理学院教授胡刚分析,以房养老不适合拥有多套房产的老人,以及没有房产或房产使用年限已较长的低收入老人。只有中间人群可能适合以房养老,但具体还要看权属年限,保险的收益跟这个因素密切挂钩。

  根据规定,中国的一般住宅建筑权属年限为70年。而胡刚提到,很多老年人都能活到八九十岁,城市建设也经常导致建筑使用权限仅三四十年就要被拆除。若老人比房子得久,以房养老要怎么推?目前的法律都还没办法协调这一问题。

  除了广州,北京、上海、武汉都定为首批以房养老的试点城市。胡刚认为,由于反向抵押养老保险跨越的年限很长,除了与老人房产的使用年限紧密挂钩,还与金融市场的稳定性密切相关,因此保险公司需要承担较大的风险。目前一线城市的楼价较高,保险公司的盈利空间相对较大,保险产品的抗风险能力也较高。而且一线城市的居民,对抵押的接受度会高很多。

  走访

  房子不留子女老人担心生嫌隙

  截至2013年底,广州市共有60岁以上老人133万,占户籍人口总数的15.98%,老龄化形势非常严峻。目前广州的养老主要有居家养老、社区养老和养老机构养老等几种方式。广州市民政局有关负责人此前就曾表示,以房养老政策在广州的试点,只会作为一种补充的养老方式,给老人多一种选择。

  广州最大的民办养老机构———广州友好老年公寓副院长张慧清告诉记者,目前在该养老机构养老的老人中,没有子女的老人约有200名左右,占院内老人数量10%左右,这些老人大多都是有退休金或者有房子出租,还有一部分是卖掉自己的房子住进养老院。目前住进老年公寓的老人中,7成左右都是自己掏钱入住的,只有3成左右是子女出的钱。

  张慧清表示,之前老人们也讨论过以房养老的话题,但感觉在广东的老人人群中,对以房养老的政策普遍接受度不是很高。在大多数老人的观念中,还是觉得房子应该留给子女,有些人即使想过这个以房养老的方式,也会担心得不到子女理解,子女会因为房子不留给自己而与老人心生嫌隙,所以很多人即使有多套房产,也只会选择出租方式,遗产还是会留给子女。

  历程

  以房养老塔尖上的养老

  作为一个新兴事物,以房养老在中国已开始探索。

  2006年以来,上海、南京等地开展了以政府为主导的以房养老,但由于相关政策配套缺失等原因,进展缓慢。

  2011年,一些商业银行推出银行版以房养老,即老年人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老,借款人按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。这一业务推出后客户寥寥无几。

  保监会此次开展试点的是商业保险版以房养老,实际上是利用保险公司管理和资金上的优势,以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。

  国外,以房养老在欧美以及亚洲的新加坡、韩国、日本等较为成熟,但占比很低,是一种补充性的养老选择。

一些专家认为,如果将养老金体系比成一个金字塔,那么塔底是政府主导的基础养老金,塔中是以企业年金为代表的补充养老金,塔尖是个人商业保险,而老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。

采写:南都记者罗苑尹 李拉 熊薇 新华社

 

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