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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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亚运城改规划要协调与市场的关系  

2014-06-24 09:19:38|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(14-44):亚运城改规划要协调与市场的关系

 

亚运城改规划要协调与市场的关系

2014-06-21羊城晚报

彭澎

亚运城再次改规划引发各界关注。一是作为255亿元总价“全国地王”,其一举一动没法不受到关注。二是最近大幅度降价促销,对一向较为坚挺的广州楼市是一大震动。三是2011年时曾有一次改动,虽遭业主反对D地块仍然获批拔高至56层。因此,面对业主的担忧,人们要问:这次修改会不会损害业主的利益呢?

据称,这次亚运城修改规划不涉及总建筑面积等指标的改变,但有三点重要调整:一是部分住宅楼将拔高至170米,楼层为4255;二是原规划的部分商业地将调整为住宅用地;三是技术官员村附近的大片住宅用地改为学校用地,实现从幼儿园直到高中的“学校区”。

严格地说,规划是不能随意修改的。但一个项目开发时间较长,可能会因一些因素变化而需要修改,何况亚运城这么大一个项目。关键是有没有严重违犯控规,有没有严重侵犯业主利益,修改是更加合理还是只为开发商卖楼牟利。

由于三年前修改规划被业界认为是为了更好卖楼,而最近亚运城楼价又大幅度“跳水”,因此,再次提出修改规划不能不让人怀疑和担忧。

具体来看,这次修改,预留建设用地EFGH全部不再规划商业用地,除配套外全部为住宅地,且容积率有所提高,这应该是对业主不利的。部分住宅建成后可望莲花山水道,这也更多是为卖楼考虑,或更多是有利于新业主。

另一方面,A地块除建一所小学外,这次规划调整也将位于兴亚大道与南派涌之间的一块原住宅地改成初中用地,这样可与小学连成一片,两个学校都设有篮球场和足球场。加上技术官员村附近有大片住宅用地改为学校用地,实现了涵盖幼儿园直到高中的“学校区”。而且,规划调整重点对学校布局进行优化设计,考虑服务半径要求,各区域均衡布置中小学,尽量组成九年一贯制学校甚至十二年一贯制学校,学校用地面积不减少。

因此,可以判断的是,这次规划调整,既有适应市场,为了更好卖楼的修改,也有为了整体更加科学合理而进行的调整。

至于对控规的影响主要在于容积率是否增加和空间布局的调整上。据称,为了强化水域景观以及空间序列,最大限度提供尽量多的园林绿地给居民及公众,在临生态绿地、水面与公共开敞空间建筑高度调整为6080米,其余用地建筑高度按170米高控制,以尽量节约用地,减少建筑密度,提高绿地率。而有业主担忧,住宅建筑高度达到170米,未来亚运城可能会比较压抑和密集。业界人士认为,高层住宅在塑造高档产品方面更有优势。

这样来看,建筑密度是有调高也有压低,空间透视方面有改进。当然也有了超高型建筑,可能因此而增加高档豪宅,这是对亚运城产品结构的重大调整。问题是,到底总的容积率增加了多少没有明确透露,所谓“不涉及总建筑面积指标”是否意味着只是结构性调整呢?

(作者是广东省体制改革研究会副会长)

 

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