注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

业委会如何运作?且行且观察  

2014-04-03 13:49:00|  分类: 副主席,依法,小区 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

财经周评(14-19):业委会如何运作?且行且观察

业委会如何运作?且行且观察

2014年04月03日南方日报

  彭 澎

  目前,全省、全市成立业委会的情况并不乐观,大多数物业小区没有成立业委会,少数有业委会的小区也存在运作上的麻烦,包括新旧业委会的冲突、新旧物业公司的交接矛盾等等。业委会成立的困难往往与开发商及其控制下提前介入的物业公司担心既得利益被“动了奶酪”有关,他们经常采取措施压制业主自发成立业委会的行为。因此,面对相对强势的、先入为主的开发商及其物业公司,没有政府部门的支持,业委会要成立并开展工作是不容易的。

  《广州(楼盘)市物业管理暂行办法》日前正式出台,将在5月1日起正式实施。整个办法贯穿的一个主线就是确立物业管理中业主的主体地位。

  首先,是大力支持成立业委会。《办法》明确要求街镇会同房管部门指导、协助业主大会成立和业委会选举工作。目前,全省、全市成立业委会的情况并不乐观,大多数物业小区没有成立业委会,少数有业委会的小区也存在运作上的麻烦,包括新旧业委会的冲突、新旧物业公司的交接矛盾等等。业委会成立的困难往往与开发商及其控制下提前介入的物业公司担心既得利益被“动了奶酪”有关,他们经常采取措施压制业主自发成立业委会的行为。因此,面对相对强势的、先入为主的开发商及其物业公司,没有政府部门的支持,业委会要成立并开展工作是不容易的。

  我参加了《办法》(征求意见稿)的两次讨论会,大家都特别关注如何让业委会成立变得更加容易一些。从《办法》来看,进一步完善了业主大会筹备制度,创新建立实操性强的有效机制。其一,由政府提名首次业主大会筹备组组长是很重要的一个环节。毕竟群龙无首是很难推进业委会成立的。《办法》规定,街镇应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则;筹备组组长由街镇在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生,筹备工作期限也由6个月延长至1年。这样可以使整个筹备工作在政府指导下较为从容地展开。其二,业主大会决策可电子投票。业委会成立不起来的一大原因是业主太忙、对业委会候选人了解不多。《办法》创新建立了多轮补选制度,并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业委会,并且创新提出建立业主决策电子投票系统。这样极大地方便了业主通过网络了解候选人,并在网上投票选举从而节省时间、更容易表达意愿。当然,这也有赖于“业主决策电子投票系统”的建设和完善。

  其次,是加强监督业委会运作和管理。现实中,一些业委会由于缺乏业主的有效监督制度、内部管理制度不健全、不及时组织换届选举、任期届满不退位,导致小区纠纷不断,严重损害了和谐社会的建设。《办法》创新提出建立业主监事会制度,通过业主委员会报告、公开和财务管理、换届选举规定、议事规则等多项规定,进一步强化了业主自我管理、自我监督的能力。在这里,业委会是否规范化运作是业主是否继续支持其连选连任的重要前提,因此,必须严格要求业委会在成立后立即制定相关管理制度。为了便于操作,政府房管部门应该提供一些规章制度的范本或介绍一些小区管理的好经验,供参考学习。

  另外,业委会换届是小区的“老大难”问题,也是容易引发冲突的环节。《办法》一方面规定业委会任期届满6个月前应当组织召开业主大会选举产生新一届业委会,比广东省条例规定的时间提前了3个月,以确保换届选举成功。另一方面,也对不愿换届的业委会提出了相应的“干预”措施,由街镇责令其限期组织换届选举,并通告全体业主;如逾期仍未组织的,则由监事会组织换届选举;未成立监事会的,由居委会、村委会在街镇指导和监督下组织换届选举。这样,确保了业委会不致被个别人操控。当然,从实际情况来看,个别前业委会主任落选后拒不交账、卷款而逃也是要防范的。

  再次,是特别强调监管物业收益。《办法》要求共有物业收益纳入专项账户管理。明确“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有”,设立专项账户管理并定期向全体业主公开。而且,业主大会、业委会或监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。对于物业收费,也不能由物业公司随意说了算,《办法》规定得过半数业主同意才可涨物业费。当然,业主因各种原因赖账不交物业费也是一大问题。

  针对开发商先期介入物业管理的情况,《办法》明确提出,建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。因此,这可能是《办法》最大亮点之一,也可能对物业管理格局带来重大冲击,开发商再也不能随意指定自己的下属公司负责物业管理了。这能否真正推行只有“且行且观察”了。

  (作者为南方民间智库专家委员会副主席)

 

  评论这张
 
阅读(118)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017