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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广钢新城房价能到多高?  

2014-04-29 16:41:00|  分类: 效果,综合性,格局 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-58):广钢新城房价能到多高?

彭澎出席广钢新城专家高端论坛

 

题外话:广钢新城由于楼面地价创了2万的新高,导致人们对其价值的重新审视。按这个地价,房价要4-5万,开发商才确定能赚钱。比较之一是房价能否高过珠江新城,当然也可以是后者涨到6万以上;比较之二是房价能否与白云新城比肩,后者已经4万了,看来也是可能的。因此,现在房价到了2万似乎也合理……

 

广钢新城全新定位此新城绝非彼新城

搜狐焦点网

20140422

  近期,围绕广钢新城热点区域的发展,相关的房地产、城市规划方面的专家进行了热烈的探讨,从广钢新城的过去,到她的现在,再到她的未来,与会专家纷纷畅所欲言,表达了对广钢新城的关注和关心。

  和其他新城不一样,广钢新城不会是一个睡城,它的发展模式将和珠江新城相似。在最近举办的广钢新城专家高端论坛上,广州社科院高级研究员彭澎说。

  为什么广钢新城规划的配套设施标准这么高?因为它(广钢新城)的定位是非常高的。它会是在整个荔湾和整个广州都是一个非常独一无二的、一个非常独特的新城。同一个论坛上,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文更是根据多年为政府部门提供顾问服务的经验,将广钢新城提到了一个全新的高度。

  最近一段时间以来,广州掀起了新一轮的新城运动11个大大小小的新城应运而生,让普通市民目不暇接,连购房置业也无从下手。不过在此当中,位于荔湾等传统中心城区的新城却并不多,广钢新城也因此成为了其中的亮点。广钢新城对整个广州城市发展起到什么样的作用?与近期新出现的其他新城相比,广钢新城有何自身优势?下面我们听专家一一道来。

  开创全新时代此新城非彼新城

  期待已久的广钢新城去年终于开始启动了,在彭澎看来,从一开始,广钢新城就有很多与众不同的地方。它既有旧厂,又有旧村,严格讲它也是一个旧城,典型的三旧改造项目,这是一个综合性的大项目,这个地方应该是广州最大的一个三旧改造项目。

  而广钢新城还将是新荔湾新发展的重要里程碑。广钢新城的发展和花地生态城有很大的关联关系。它和整个新荔湾地区的城镇化进程改革是联系在一起的。从整个新荔湾的城市建设来讲,或者是从新荔湾的房地产市场来讲,广钢新城应该具有里程碑的意义。只要广钢的改造没有完成,我觉得整个新荔湾都不能算完成了城镇化的进程。广钢新城一建设,整个新荔湾地区的整体素质就会提高一大步。那么也就是说新荔湾原来作为一个工业区正式转化为一个城区,广钢新城在里面将起到了一个非常大的杠杆作用,或者是一个里程碑的作用。彭澎说。据了解,目前广钢新城唯一在售的一手楼盘——元邦明月水岸,正好见证了广钢新城的起步,作为广钢新城的一部分,元邦明月水岸占尽了起步价优势。

  站在大广州的高度才能看清广钢新城

  实际上,在赵卓文看来,广钢新城已经不光是荔湾区的样板这么简单,要看清楚广钢新城,不光要站在广州的平台来看,更要在大广州的大平台的高度来看。

  广钢新城内有包括两条城市轨道交通跟5条地铁线的高密度的轨道交通的建设,它的密度比规划中的体育中心或广州火车站都要高,为什么会如此?“我觉得政府在这里(广钢新城)的定位已经很清晰了,政府舍得投入,也愿意投入,而且是加快投入,而且把它定位非常高。因为广钢新城内的交通配套等也不完全光是为这里的区域配套建设的,而是站在整个广州或者是广佛的高度来考虑。赵卓文说,所以整体来看,政府在广钢新城方面的投入很多,因为政府投入越高,力度越大,政府在土地出让跟未来的税收发展方面的回报也会越来越高。

  赵卓文认为,整体来看,政府在广钢新城不会做成一个单纯的一个居住区,或者是一个以前像番禺的那种大盘一样的这种常规的住宅项目,它是广州一个新兴的一个城市发展新区。而且这个新区会给予广州很多的期望值。从目前在规划中强调生态的特点,还有它的城市发展的格局来看,它的定位是非常高的。它会在整个荔湾和整个广州都是一个非常独一无二的,是一个非常独特的新城。元邦明月水岸作为市区中心的楼盘,又处于这么一个大型新城内,她的优势非常明显。

  宜居宜商发展模式看齐珠江新城

  广钢新城的独特之处在哪里?赵卓文表示,在广钢新城的未来定位发展方面,它除了是一个特色的宜居新区以外,还有产业、商业的发展,这里也还是一个交易中心,是一个宜居宜商的新区和新城。

  韩同投资顾问有限公司总经理韩世同认为,广钢新城的规划总面积为六点几平方公里,面积大小应该是接近珠江新城的。这个广钢新城将是综合性的,它有产业,有商业、也有居住,但是以居住为主,广钢新城未来的产业不是我们传统上讲的工业产业,虽然它会保留工业文化的精髓,但是产业群肯定是会升级的,升级到可能是第三产为主这方面的产业。

  彭澎表示,从整个广钢新城的规划来讲,它有几个轴线,有几个组团,这种宜居宜商的格局跟珠江新城很类似,而不是将这里规划成为一个睡城。从目前来看,新荔湾有很多住宅区的居民还是把居住地当成了睡城,白天进入到珠江北岸去上班。广钢新城不一样,这里有很多商业可以办公的场所,可能会让附近的人就地居住,就地就业,可能会出现新的格局。

  容积率1.56 中心城区中的生态新城

  虽然广钢新城将宜居宜商,与城郊的新城区别开来,拒绝做睡城,但是,它也和很多中心城区的新城高容积率的规划不一样,强调低容积率,强调做一个宜居的生态新城。据了解,广钢新城定位为宜居新区,提出两轴、五片、多廊道、多节点的规划结构,规划有中央公园生态轴、社区绿色走廊、广钢之路生态走廊、滨水绿廊、产业服务走廊等生态设施,和很多中心城区的规划大不相同。

  整个的区域建筑面积有1024万平方米,是一个非常大的规模,但是容积率并不高,毛容积率是1.56,人口密度也不是太高,规划总人口19万人,连增城新塘那样的外围区域肯定都有几十万人了,所以这个地方的人口密度应该并不是特别的高,我觉得它的发展空间还是非常大的。韩世同表示。而目前规划的中新城区其他新区,容积率一般在8-9之间,甚至还有容积率高达10的。

  以前因为广钢的存在跟城市本身的污染,不仅是这里,连附近的海珠区都受到一定的粉尘影响,现在广钢直接关闭了,对区域的环境将有很大的改善。元邦明月水岸直接享受到新规划的福利,元邦明月水岸旁就规划有一个超百亩的生环保态公园,按照目前土地价格计算,这片公园的土地价值约2.4亿元,政府直接牺牲掉这些土地收入,为市民打造一个休闲的生态环境,也进一步说明政府高起点、高标准打造广钢新城的决心。

  岸线大变身新兴的江畔新城

  彭澎提醒大家注意说,广钢新城是临江的,广钢新城以全新的面貌出现,将会使新荔湾地区整个岸线会发生很大的变化,因为原来的新荔湾区域的岸线改造主要集中在酒吧街一带,原来大家去芳村,主要会到酒吧街走一走,广钢新城建成后,整条珠江在广州市区的岸线就会打通,带来整体景观上的变化。甚至以后珠江上的游轮可能也会往珠江外航道这个方向走走也说不定,因为这里的岸线将发生比较大的变化。

  而且随着广钢新城今年2月开始拍地,这里将形成整个荔湾地区最大的一个房地产板块,彭澎认为,今年2月份拿地的开发商实际的土地成本已经达到或超过2万元/平方米以上,由于成本较高,未来开发的楼盘也将会在产品设计上更花心思,使整个板块得到更大的提升。专家预计,未来这些项目的售价将达到4-5万元/平方米的水平,如果是未来的望江地块,估计住宅售价将更高。

  不过,如今也还有低价入市广钢新城的机会。据了解,目前广钢新城唯一在售的元邦明月水岸,它在产品设计方面也很花心思。目前元邦明月水岸现主推的是104-157平方米的一线江景单位,包括三房和四房户型,销售均价相当于广钢新城此前拍地的楼面地价,还带豪华装修。该项目绝大部分户型方正实用,实用率在八成左右,多数单位配置了观景大阳台,目前在售的单位基本上都可以一线望江,政府部门已经在河岸和楼盘之间修筑了大片的市政绿地,开发商还重新进行整修,以达到更好的居住和景观效果。

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