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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

“单独二孩”政策可能对房地产市场带来什么影响?  

2014-04-15 10:43:00|  分类: 于房,不太,刚需, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-51):单独二孩政策可能对房地产市场带来什么影响?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:单独二孩政策可能对房地产市场带来什么影响?一是学位用房可能涉及是否提供两个学位?二是学位房会否更加紧缺?三是这个群体的分布在如广州这样的城市会不会较为集中在某些区域?四是两个小孩尤其是一男一女会不会导致小三房小四房流行?基于广州这种家庭不到两万个,影响应该不会太大!不是所有家庭都有生育意愿,而生育周期也不同、分布较广,综合起来房地产开发不能太把这当回事,但可以做为一个卖点。

 

单独二孩政策实施半个月 有网友呼吁一套学位房同时设两学位

2014-04-15 南方都市报  

此举有助解决一个家庭两孩年龄相仿带来的就读难题

 

潜在的购房需求肯定会增加,尤其对小四房户型的需求量可能会有所增加,但并不能完全取代原有的两房户型。

———合富房地产经济研究院院长龙斌

从长远来看,房企可以加大小三房、小四房的建设,但从目前来看,还不是主推小三房小四房的时候。

———寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

一男嘉宾在江苏卫视热播的《非诚勿扰》上问女嘉宾:你们对房子和车子有怎样的要求?有一位外籍女嘉宾回答:房子一定要大,要不然将来生八九个娃住哪里?现场观众哄然大笑。这看似是笑话,但却随二孩政策放松演变为现实中很多人的难题。

半月前,广东省十二届人大常委会第七次会议经表决,全票通过关于修改《广东省人口与计划生育条例》的决定,将原有的双独二孩条款修改为单独二孩,并自公布之日起实施。很多有资格并准备生二胎的家庭欢呼雀跃,但同时因为换不起大房而陷入焦虑中。

单独市民:可生二胎了,却陷入焦虑

居住在番禺丽江花园的丁生,身为独生子并已有一个女儿的他,一直和妻子计划着生二胎。此次政策放开后,丁生在几分欢喜之后,却陷入忧虑之中。

我现在所住的房子为90多平方米的三房单位,和父母居住在一起,正好能满足住房需求。丁生说:如果生二胎,目前的房子肯定不能满足住房需求。但是,换套四房单位又岂是易事?如果考虑子女读书、生活方便度等方面,就要在中心城区买。现在中心区的四房单位总价至少也要400万以上了,好有压力啊。类似丁生的现象非常普遍。

据搜房网的数据显示,以普通标准,在广州养育一个孩子到读完大学,粗略估算要100-120万元左右。对于普通工薪家庭而言,养育一个孩子的压力已经不言而喻。而在二胎放松的政策下,换房或将成为准备生二胎家庭的重大压力。

还有另外一种现象。喜欢炒房、并有一个男孩的独生子王生坦称想再要一个女儿。住房肯定没有问题,但由于目前所持有的房子多是商业性质的公寓,基本没有学位。如果再要一个孩子,肯定要再买套学位房,但受限购影响,早已没有购房资格,这怎么办?

有业内专家指出,随着单独二胎政策放开,中国家庭人口结构将发生改变,传统的三口之家将过渡为四口之家,对住宅的需求也将发生巨大的变化。

网友呼吁:学位房政策也应随之调整

网友齐生家的小孩才一岁,单独二孩消息出来之后,他和家人都觉得,应该再追一个。但让齐先生担心的是:这样的话,两个孩子上学就成了问题,难不成要买两套学位房?那真是要下血本了。

齐先生表示,现在的学位房规定在一定时间内仅有一个学位,这对有两个年龄相差不大的子女的家庭而言,教育就成了一大难题。既然有新政策,原有政策也应该随之调整,希望学位房在同时间段内能有两个学位。

不可否认的是,小孩越多学区房就越抢手。今年的学区房火热已然是一个比较突出的问题。对于二孩政策会对学区房会产生怎样的影响,寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为还不好预测,如果人口增加的量比较大,当然会使学区房的需求增大,对区位的选择也更加在意。若这部分需求量不大,对学区房的影响就需要进一步观察。韩世同同时指出,若干年后教育体制可能会改变目前教育资源分布不均衡的状况。

广州市社科院研究员彭澎则认为,关键在于需要考虑孩子上学问题的这部分群体居住在哪个区域。假设同样住在郊区,有些经济条件较好的家庭可能会为孩子专门在市区置业,而有些家庭可能会选择在楼盘内的优质学校就读,日后学区房发生分化的可能性很大。

市场:将增住房需求 但短期内不明显

据了解,卫计委曾在放开二孩政策前组织调研,广东省大约有15万家庭符合单独二孩政策。政策放开后,人口增加,会导致一部分二房三房的房子已经满足不了家庭需要,去换更大的户型或买多一套房子。在此基础上,楼市的需求量会有所增加,但这种增加在业内人士看来短期内并不会十分明显。多个楼盘的销售人员透露,目前二胎政策放松给楼市带来的影响不是太明显,小三房、小四房的成交量与此前相比没有明显增加。

彭澎称,对数据不能刻板地看待,因为在这15万家庭中,经济水平和生育观念各不相同,有些家庭经济条件越是不好越是愿意生育,生了小孩也不一定会买房;有些家庭的经济水平较高,但受生育观念改变影响,甚至连一孩都不生成为丁克族。如果考虑到这些因素,此次政策颁布对楼市的影响或许更小。

对于这个说法,韩世同表示赞同,在他看来,生育二胎需要做好经济上的考量和准备,住房问题可以根据经济情况进行选择。在过去,大部分多子女家庭通常的措施是让两个孩子共住一间房。

关于政策对楼市整体的影响,韩世同有不同的观点。他认为,政策对楼市的影响是长期渐进的,应该不会形成特别大的消费浪潮或者需求,除非开发商过度的渲染或引导,否则他认为几乎是可以不用太多地考量这个事情。

对于一般家庭而言,政策的落地多少有刺激买房的作用。网友陈女士称:政策实行了,我们可以合法地再要一个小孩,本来只是想买个两房两厅的,现在要打算买三房了,面积必须要大一点,而且带两个孩子不容易,所以现在周边配套和交通是买房考虑时的首要条件。

预测:小三房小四房或成户型布局新方向

早在单独二孩落地之前,不少行业早已打起了小算盘,部分房企认为单独二孩会增加改善型需求,小三房小四房将会走俏。

记者采访有关专家发现,受单独二孩政策影响,户型方面确实可能有所改变。这是否表明三房四房户型将成为市场主流?彭澎表示,开发商或许会顺应政策推出这类户型,但并不是都要做成这种户型,针对二孩家庭做一个项目不太现实。在他看来即使没有二孩政策,也有一些家庭是两孩甚至三孩,如今政策落地,今后楼盘户型的多样化可能会更趋于明显。

合富房地产经济研究院院长龙斌认为,潜在的购房需求肯定会增加,尤其对小四房户型的需求量可能会有所增加,但并不能完全取代原有的两房户型。

尽管如此,仍有不少房企认为,在家庭人口可能增加的情况下,两房这种户型在未来或将不再是刚需的首选,而小三房小四房是未来户型布局的新方向。

韩世同表示,要根据市场的情况来决定。从长远来看,房企可以加大小三房、小四房的建设,但从目前来看,还不是主推小三房小四房的时候。单独父母未必会抢在今年生二孩,而且从孩子出生到扩大住房面积也需要一段时间,对于房型变化短期内不会有较大影响。

 

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