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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

粤港澳自贸区怎样利好广州楼盘?  

2014-04-14 10:41:00|  分类: 未知数,必然,人愿 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-49):粤港澳自贸区怎样利好广州楼盘?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:粤港澳自贸区申报已经为相关区域楼盘带来利好,广州南沙、白云、花都楼盘都在做这个概念,但究竟有多大的直接利好呢?自贸区只占南沙一小部分,因此不可能影响整个南沙楼市;白云、花都亦如此,靠近机场的部分楼盘直接受益。当然,广州许多楼盘都会利用这一概念炒作,利好程度则不一。

 

粤港澳自贸区被证实已申报有南沙盘惜售等新一轮利好

2014-04-08南方都市报

被业界高度关注、传闻不断的“粤港澳自贸区”,终于在近日被广州市长陈建华证实。据其透露,“粤港澳自贸区”已正式申报,广州列入申报范围有南北两个片区:南沙保税区和空港经济区,总面积逾15平方公里。不少业内人士认为,申报成功的几率特别大,或助涨区域内房价。

 

申报范围涉及15 .2平方公里

陈建华称,广州列入粤港澳自贸区申报范围主要有两个,一是广州南部的南沙保税区约7.8平方公里;还有横跨花都、白云两区的空港经济区,约有7.4平方公里。这两个区域加起来共15.2平方公里。而针对此前传言的广州南站等其他地区,陈建华澄清说:“这些都不在其中。”

南都记者搜集资料发现,南沙保税港区是全国第五个、广东省第一个正式封关运作的保税港区,位于南沙龙穴岛上,包括港口区、物流区、加工区等。空港经济区,则与白云空港综合保税区刚好匹配。广州白云机场综合保税区是国内最大的空港综合保税区,其位于白云与花都两个行政区的交界处,分南区、中区和北区三个区域,覆盖白云北部及花都区南部。未来,白云机场综保区将打造全球保税物流中心、全球保税维修中心和亚太贸易展销中心。

自贸区申报胜券在握?

据广东省研究资料,“粤港澳自由贸易园区”功能定位是:积极扩大服务业对港澳开放,发展新型国际贸易方式,探索建设现代金融服务创新区,推进政府职能转变,营造法治化国际化营商环境,打造CEPA升级版和海关特殊监管区域升级版。通过35年将自贸园区建设成为投资贸易便利、服务贸易基本自由、监管模式灵活高效、营商环境与国际接轨、行政与法制透明规范的与港澳全面合作示范区和全国新一轮改革开放实验区。

合富地产经济研究院院长龙斌表示,“粤港澳自贸区”的申报“成功几率很大”。他认为,广东作为改革开放最前沿的地方,区域条件比较特殊,是面向世界的一个很重要的窗口,如果从其本身的地位以及未来对国家发展战略来看,“粤港澳自贸区”若申报成功,对广东的发展应该会产生不可替代的作用。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为,“粤港澳自贸区”被批准的可能性虽大,但上海作为自贸区的试点地,在其试验成果还未出来之前,一窝蜂盲目去申报所谓“自贸区”,有概念炒作之嫌。

他表示,就算申报成功,自贸区如果空有概念则无太大意思。“从目前来看,自贸区实际上到底如何操作,开放程度如何,现在还不得而知。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示乐观,“一旦申报成功,对区域房地产业及整体经济的带动将是较大的。”

相当一部分市民看好自贸区的发展。根据搜房网调查显示,有62.66%的人愿意在粤港澳自贸区成立前去该片区买房。

有南沙盘惜售等新一轮利好

自去年广东自贸区传闻出来后,南沙就借势一口气开拍8宗土地,8宗土地总建筑面积高达168万平方米,总挂牌起始价也高达近55亿元,堪称南沙史上最大规模的推地潮。而今年,自贸区概念继续受到关注之时,南沙趁势再推地。3月初推出南沙金隆路以东总部集聚区两宗商业用地,挂牌起始价近5亿元,总用地面积近4万平方米。

而南沙楼市似乎也在酝酿着一阵强势“暴走”。如今,自贸区范围内的进港大道至珠江出海口沿线的不少楼盘已告售罄,有不少楼盘则惜售,等待的自贸区落地后,新一轮楼市红利的到来。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,自贸区申报成功给南沙带来的利好首先体现在政策上,南沙可能不再限购。南沙区计划到2020年进驻200万人口,而如今只有70万人口,将来至少还有130万人口的空缺。这130万人口会带来很大需求,若按照广州的政策,要交税三年后才能够买房的话,则这种限购政策在南沙需要取消。此外,人口和产业的增加、自由贸易区带来的土地价值提高、以及由此而吸引的开发商加大投资与竞争,则会使土地的价格上涨,从而导致房价上升。

“‘自贸区’只能对南沙区在其范围内及周边楼盘产生一定的影响。”广州市社科院研究员彭澎认为,若自贸区被批准,对南沙楼市发展必然是有益处的,但自贸区的范围在南沙只占很小一部分,越靠近自贸区的楼盘就越有价值。

“自贸区要发展需先城市化”

空港经济是一种新的经济形态,也称“临空经济”。国外研究结果表明,大型枢纽机场客运量每增加100万人,将拉动地方经济增长0.5个百分点,增加就业岗位1万个。

有关研究机构预测,到2020年空港经济区将为广州带来航空旅客吞吐量7000万人次、货邮吞吐量360万吨,航空业直接收入1300亿元,这些都将带动更多的人流、物流、资金流和信息流聚集广州。

对此,彭澎直言,机场周边的楼盘应该都有比较大的利好。但白云区北部楼盘并不多,而花都南部则有较多楼盘。相对而言,他认为,白云区北部更值得关注。“至于花都方面,并不是整个花都都会受自贸区影响,只是会对新华镇与石林镇等靠近机场周边的楼盘带来一定影响。”

龙斌表示,价格方面,自贸区如果申请成功,花都、白云房价上升幅度会比其他区域大一些,但跟天河区、越秀区等城区相比的话,还会有一定距离。

“投资方面,开发商应该会加大自贸区区域的投资,而整个珠三角地区,特别是广州和深圳会吸引更多的资金进来。”龙斌表示,自贸区一旦确定,将给住宅、商业、包括工业地产方面带来正面的影响。黎文江则认为,花都南和白云北的发展吸引力逊色于南沙,目前南沙的房价也略高于该区域。

“花都、白云北要进行自贸区的发展,需先城市化。”韩世同表示,花都是广州的郊区,而白云区北部如今仍保留农村形态,这个区域现在需要的是城市化而不是一下就过渡到自由贸易区,这等于它还没会走还在爬,你就要它跑了。

 

他山之石

上海自贸区挂牌后周边楼价“疯涨”

20139月前后,上海自贸区周边楼市可谓“疯狂”。

据悉,涨价风早在上海自贸区酝酿时期便开始刮起,在正式挂牌前的78月,多数楼盘价格已水涨船高。正式挂牌成立仅十天,上海自贸区概念楼盘最高单价已经超过5万元,周边二手楼盘在该时期内涨幅超两成。

去年8月至11月,上海自贸区区域内房价几乎翻了一倍,成交量更是大幅上升。据资料显示,8月份上海自贸区内售价1 .1- 1 .3万元左右的某新盘到11月已涨至2-2 .3万元/平方米。

根据德佑地产的统计显示,20139- 2014310日,上海自贸区临港新城板块的一手商品住宅成交面积为9 .6万平方米,同比大涨166 .6%;成交均价为14974/平方米,大幅上涨41 .5%

上海自贸区土地市场方面,去年1218日,上海锦绣投资连续出手,以3.02亿元和1.43亿元分别竞得浦东新区临港新城两个地块,楼板价分别为15358/平方米和14527/平方米,分别溢价406 .9%379 .4%,成为年内经营性地块溢价率的前两位。去年12月以来,临港新城总共出让了15幅商业用地,主城区楼板价已达到1 .5万元/平方米,而附近的泥城、书院地价也已达到6000- 7000/平方米的水平。

业内人士指出,虽有上海自贸区楼市疯狂的前例,但还未有最后定论的粤港澳自贸区楼市是否可以走上海之路,还是未知数。

自贸区申报成功给南沙带来的利好首先体现在政策上,南沙可能不再限购。

———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

花都、白云北要进行自贸区的发展,需先城市化。否则就等于它还没会走还在爬,你就要它跑了。

———寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

 

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