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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

增城、从化会不会限购?  

2014-03-03 10:15:35|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-30):增城、从化会不会限购?

彭澎接受《中国经营报》采访

 

题外话:增城、从化撤市改区后房地产调控政策仍不明朗。目前有楼盘借机涨价,但制约涨价的因素有限价政策、最近有楼市降价的迹象。至于改区后是否与其他区一样采取限购政策,短期来看没有预案,但如果涨幅太大可能会有此要求。目前应该是一个观望期,从实质上来说,改区是利好的,但改不改区实际意义并不大。

 

增城、从化撤市改区开发商抢食“旧改”机会

中国经营报  2014-02-22

    继广东加大粤东西北地区城区扩容提质速度之后,珠三角中心城市广州的区域整合也在加速。

    212日,广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。据该批复,国务院同意广州市将原萝岗、黄埔两区合并为新的黄埔区,区政府驻地为萝岗街道香雪三路1号;撤销县级从化市,设立广州市从化区;撤销县级增城市,设立广州市增城区。

    整合之后的广州市由原来的十区二市变为十一区,市辖面积超越上海,达到7434.4平方公里,两县级市改区后,广州辖区内从此无县。新区的并入不仅令增城、从化区域房价看涨,也大力助推广州城区扩容。

    《中国经营报》记者获悉,今年起广州将加快城区三旧改造工作,预期增城、从化以及新黄埔地区将成为未来几年广州推进三旧改造的重点领域。

    房价看涨

    由于广州目前执行的是市中心十区限购、从化和增城限价不限购的差异化房地产调控政策,因此增城、从化撤市改区后首先受到影响的就是当地的楼市。消息传出后,增城、从化地区楼市持续升温,不仅多个楼盘酝酿涨价,不少购房者也紧急出手,期望赶在上述区域限购之前签约。

    本报记者走访发现,位于增城一个名为尚东阳光的楼盘,准备即将在3月推出的新一批单位在售价上调整为至9000/平方米,比年前推出的上一批单位每平方米大约涨了500元。该公司营销总监顾霖立直言,涨价有增城撤市设区的原因,在这个利好下,价格微涨是客户可预期和接受的。

    而一些目前没有推货的楼盘也在酝酿推新一期单位时进行价格微调。增城中森茗苑、敏捷地产的锦绣天伦等项目的销售人员均表示,公司正在酝酿涨价,但幅度不会太大,大约在几百到一千元不等。

    价格调整的同时,新区内成交量也在逐步上升。广州房管局阳光家缘网站的统计数据显示,在刚过去的一周,增城区的网签数量达到359套,是春节期间成交量的2.5倍,同时,网签价格也环比上涨了4%,达7835/平方米;从化区也不例外,同期从化区录得网签99套单位,网签价格8198/平方米,环比上涨近3个百分点。

    “从化和增城并入广州市区,扩大了广州城区的面积,这不仅有利于巩固广州中心城市的地位,同时也会为上述地区的房价提供上涨的空间。广州新城市投资控股有限公司董事长曹志伟对本报记者表示,预期上述区域房价的涨幅在未来几年内将超过中心城区。

    虽然目前并不能确定增城、从化撤市改区之后,是否会执行与广州中心区一样的限购政策,但接受采访的不少业内人士认为,不管是限购还是不限购,增城、从化设区都将提升区域内楼市的投资价值,就像此前撤市改区的番禺和花都区,房产证上写广州市肯定比肯定比写增城市、从化市值钱。

    “旧改机会

    事实上,增城、从化撤市改区刺激的不仅仅是楼市这根敏感的神经,对于广州而言,此番行政区域调整更是大大拓展了广州作为中心城市的发展空间。新黄埔区将有望成为广州新的都会区,从化作为城市副中心的地位更加巩固,增城则会成为今后广州制造业发展布局的重要平台。广州市社科院研究员彭澎对记者表示。

    不少政经观察人士均认为,广州此番区划调整最直接的红利就是广州市辖区面积的增加,以及由此产生的土地红利。作为一个老城区,广州一直存在着严重的建设用地供给不足的问题,近年来广州频繁通过三旧改造来缓解土地供给压力,但中心城区旧改推进困难,拆迁难度极大,增城、从化并入广州以及萝岗、黄埔合并后,上述区域将有望成为广州三旧改造的主战场,能够提供大量的土地机会。

    根据20138月广州国土房管局发布的《广州市土地整治规划(2011~2015)》显示,至2015年,广州要对1.38亿平方米的三旧用地进行改造,包括0.4亿平方米旧城镇、0.45亿平方米旧村庄、0.52亿平方米旧厂房,这些改造区域主要都集中在中心城区周边的白云区,黄埔区,增城市新塘镇、石滩镇等地。

    而较早前编制的广州市三旧改造地块图库也显示,在广州全市一共需进行三旧改造的1.4万幅土地中,有大约五分之一面积的三旧改造土地都位于增城、从化地区。其中,广州十区三旧改造地块合计有8950宗,用地面积为434.2平方公里;从化市和增城市的三旧改造地块1105宗,用地面积为105平方公里。

    而此次合并的黄埔区则更是三旧改造的重点区域,数据显示,目前黄埔区纳入三旧改造范围的项目用地达22平方公里,占该区区域总面积的25%,在广州全市11个区中占比最高。

    “‘三旧改造是广州推进新型城市化发展、提升城市建设水平的重要抓手,加快三旧改造,推动城市更新,对广州实现节约集约高效发展具有重要意义。广州市市委书记万庆良在今年广州两会上表示,今年广州将会借助区划调整的契机,把三旧改造作为今年的重点工作,加快组织实施,争取今年上半年召开三旧改造动员大会,吹响加快三旧改造、推进城市更新的进军号

    本报记者多方了解到,目前已经有不少开发商在关注增城、从化、新黄埔区的三旧改造机会,城市周边郊区的旧区改造成本要比中心城区低得多,拆迁难度也相对较小。奥园一位负责人对记者表示,2013年奥园在增城新塘镇拿下的一个23万余平方米的旧改项目,土地出让金仅7000多万元,今年项目已经改造完毕并正式开工建设。

    “有些旧改项目尽管投入资金大,时间也长,但旧城改造可以享受到地段升值、政策等红利,相比常规项目而言,旧城改造项目毛利率还是比较高的。佳兆业集团总裁金志刚认为。

 

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