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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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广州今年卖地的两大热点地区  

2014-03-26 20:50:00|  分类: 副主席,东塔,公园 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财经周评(14-17):广州今年卖地的两大热点地区

 

番禺睡城形象有望改变

20140326  南方日报

  彭 澎

  近日,广州国土房管局发布《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,今年广州拟供应21.45平方公里建设用地。

  首先,值得关注的是,商业地产的发展可能强于住宅地产。21.45平方公里建设用地中,住宅用地供应量为6.66平方公里,与去年基本持平;商服用地供应量5.09平方公里,比2013年增长了64.7%。商服用地供应量增加如此之大,显示出在调控不放松的大背景下,商业地产异军突起的持续性仍被看好。从这两年来看,不仅各大开发商纷纷加大商业地产的比重,而且商住公寓十分热销,许多受限购影响的家庭把公寓当住宅使用,也有的以此为投资物业,出租市场也十分看好。

  另一方面,继温州楼市波动后,杭州等地也出现房价下行趋势,住宅市场出现分化,广州也有打折促销的情况。这多少也使得住宅用地供应变得较谨慎。

  广州国土房管局表示,2014年广州将增强政府调控土地市场的能力,推动经营性用地平稳供应,优先保证保障性住房用地,优先供应普通商品住房用地。住宅用地不增,商服用地大增,多少也体现了这种调控的方向。在今年供应的6.66平方公里住宅用地中,商品住宅用地为5.27平方公里,保障房用地为1.39平方公里。显然,广州将按三中全会精神以及今年两会政府工作报告的要求,加大中小套型住宅和保障性住房供应,以保证住者有其居和真正刚性的需求。这对市场也将产生潜移默化的影响。其中,保障房估计还会采取招拍挂出让土地中的竞配和集中建设等方式,也会与产业园区和大型企业共建员工宿舍满足外来工的住房需求。

  从实践来看,出让商品住宅用地继续采用限地价竞配建方式,既有利于控制地价推高房价的趋势,也有利于落实保障房建设。

  在商业地产中,估计公寓楼会加大比重,而商场、写字楼可能得注意一些地区的饱和情况,在新城区也要合理布局。

  其次,值得关注的是,商服用地有集中在几个重点发展区域的趋势。国际金融城、广州南站商务区以及万博商圈形成两大热点板块,前两者都是广州规划的“2+3+11”发展平台的重点。同时,这些地块有一个共同特点是规划了较大规模的地下空间。在目前停车费涨价听证争议纷纷的情况下,应该反思规划大量地下空间做商业的方式是否科学合理,是否可以加大停车场比重,减少地下商业设施。

  其中,国际金融城规划的450米高的地标建筑(国际金融交流中心)所在地块也列入今年卖地计划,该地块面积只有2.47万平方米,建筑面积却达40.6万平方米,容积率高达16.4,是所有出让地块中容积率最高的。看来,国际金融城还要走珠江新城高密度的老路,原来规划中的一些岭南风情如何体现?同时,金融城今年将推出15宗商业用地,其中有7宗地块容积率超过13,这些地块的容积率比目前在建的未来广州第一高楼东塔的容积率(即13)还高。当然,不管怎么说,这也显示出这里是广州楼市今年的一大热点区域。

  广州南站商务区今年将有7幅用地出让,其中,5宗商业用地,2宗居住用地。南站建设将提速,并成为番禺一个新中心,相应也带动番禺新城、万博-长隆商圈等的发展。这也是番禺拟改变睡城形象,拓展商务办公、商业消费,让人住下还要消费和工作的长远大计。

  万博商务区将采用无缝连接的商业布置、公共空间以及地下环路系统,将区内9大项目的地下室连为一体。今年拟出让的2宗万博地下商业空间地块均为商业金融用地。广州致力于发展地下商业甚至动地下金融的念头,把地下空间的使用发展到极致,并不一定是好事。另外,长隆也将推出1宗游乐公园用地,总用地规模超过53万平方米。显然,与南站一起,番禺是国际金融城之外的另一大楼市投资热点区域。

  其他如广钢新城、广日电梯地块等一批旧厂地块将入市变身为商服用地,但整体上比不上上述两大热点。

  (作者为南方民间智库专家委员会副主席)

 

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