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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州南站进入快速开发轨道,房价到3万?  

2014-03-14 10:44:00|  分类: 才会,资料,板块, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-39): 广州南站进入快速开发轨道,房价到3万?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:广州南站的优势主要就是交通枢纽。高铁、城际、地铁在此交汇,轨道交通枢纽将与高速公路、快速公路等系统对接,号称“亚洲最大火车站”。但这种优势会否转化为房地产的优势,可参考的是广州火车站、东站等发展情况。广州有将此打造为一个新的CBD的构想,不是不可能,但要时间。没十年是不可能的。

 

广州南站进入快速开发轨道地价3年内或涨近3

南方都市报 20140314

有国际交通枢纽之称的番禺南站,近期格外引人注目。在近三年成功出让、尚未动工的多宗地块,今年迈进快速开发轨道,近期多个项目的施工现场热火朝天。而今年内,南站又将有13宗建设用地推出市场,预计楼面地价或在2万元/平方米以上。不少业内人士认为,在未来2年有更多项目推出市场的情况下,南站有望成为下一个投资乐土。

  多个项目预计今明两年开售

  本周二,记者走访南站发现,在2011年、2012年出让的8宗地块,目前已经进入全面开发阶段。万科南站项目、尚泰地产的2宗地块、以及珠江路福的BA0501077商业用地,都在紧锣密鼓的施工中。耀中地产的BA0502122地块也已设有围墙,进入开发阶段。据侧面了解,这些项目预计在今、明两年推出市场。

  而在番禺发家的敏捷地产、奥园地产同期获得的南站地块,早在一年前就已经进入开发阶段。其中,敏捷地产获得地块为BA0502111商业金融用地,开发项目为敏捷时空壹号,已于去年进入全面销售阶段,目前接近售罄。

  其实,首个进入南站的房企是奥园地产。在201111月,奥园地产以楼面地价5000/平方米、总价18387万元成功拿下广州南站两地块,分别是BA0501009地块与BA0501034地块。其中,BA0501009地块,土地面积为4597平方米,总建筑面积为36773平方米,BA0501034地块土地面积12123平方米,建筑面积96984平方米。两宗地块均属于商业金融用地。

  在同年11月,尚泰地产前后竞得广州南站BA0501006商住混合用地与BA0501082商服地块。同期另一个竞得广州南站地块的还有耀中地产,竞得BA0502122商服地块,总用地面积6064平方米。而在2012年春节后广州首场土地拍卖会上,珠海路福工程实业有限公司竞得广州南站BA0501077商业用地。

  有带头大哥之称的万科,也不甘示弱,在2013年,以7.1亿元竞得南站G52地块,为商办混合用地、二类居住用地,总用地面积为42219.1平方米,总出让面积为36043.1平米。一时间,南站品牌房企云集。

  年内出让地块地理位置优越

  值得关注的是,今年南站的土地供应量仍在增加。根据广州国土房管局今年2月份公布的广州2014年建设用地供应宗地表,番禺南站今年将有13宗地块推出市场,包括6宗居住用地、7宗商业用地。虽然这些地块的总用地面积都不是太大,多集中在1万多平方米,但地理位置相当优越,其中有6宗地块为南站核心区留用地。

  奥园地产广州区域公司营销中心副总经理余接富认为,这13宗地块未来的成交楼面地价有可能超过2万元/平方米。他分析认为,番禺最近成交地块的楼面地价已接近2万元/平方米。而将推出市场的南站核心地块,楼面地价突破2万元/平方米不是没有可能的。

  据了解,20135月,有区域地王之称的万博商业地块,楼面底价为1.4万元/平方米。20142月份,番禺区域地王被刷新,汉溪住宅地块的成交楼面地价达1.9万元/平方米。

  早在2011年成交的南站地块,楼面地价多在5000多元/平方米。若按楼面地价2万元/平方米计算,南站地块在3年内的涨幅已接近3倍。余接富认为。

  记者搜索资料发现,2011月,尚泰地产竞得的地块楼面地价约为5000/平方米。2012年,珠海路福工程实业有限公司竞得南站地块,折合楼面价5000/平方米。

  未来一手均价或超3万元/平方米

  奥园越时代目前在售公寓产品的销售均价为22000/平方米左右。余接富介绍,若按未来2万元/平方米的楼面地价计算,一手房售价至少要达到3万元/平方米以上。可以说,目前,南站的一手房价尚处价格洼地,未来上升的空间还很大。

  合富地产经济研究院院长龙斌对广州南站的发展前景非常看好。他认为,南站是广州乃至华南区域一个重要的交通枢纽,将来有数亿高端人群聚集,房地产发展前景非常大。针对未来房价走势,龙斌指出,汉溪住宅地块1.9万元/平方米的楼面地价,会对南站有一定刺激作用,未来南站土地拍卖价格会更高。

  根据规划,作为世界级的交通枢纽总站的南站,未来将打造华南展贸中心,建成广东省名优特产展贸中心、全国各省名优展贸中心和全国各省驻穗商会中心。南站将拓展细化出六片区,即枢纽核心商贸区、西部时尚商务区、东部休闲服务区、石壁商贸物流区、屏山综合发展区和沙湾综合发展区。广州南站规划范围内,将规划居住人口约21.8万,就业人口约30.4万人。

  在交通方面,南站规划有3条轻轨、4条有轨电车、5条快速路、6条高铁、7条地铁,以无可替代交通优势形成世界级的综合交通枢纽,实现半小时广佛同城、1小时粤港澳城际、4小时长江中下游城市群、8小时畅达全国各大城市的强大经济生活版图。单每年高铁客流就达1.6亿,其他客流更是难以估量。

  珠江新城是广州的CBD,但广州南站是整个广东、珠港澳的CBD新加坡规划之父美誉的刘太格博士(中新知识城总体概念规划总设计师)如此评价广州南站。

  有业内人士预测,广州南站的一手房成交均价在近一两年内或超过3万元/平方米。

  奥园越时代二期月内上市

  相对广州其他板块,南站在售项目可谓是凤毛麟角。据记者了解,由于敏捷时空壹号接近售罄,目前南站货量较多的在售项目仅有奥园越时代。该项目位于广州南站CBD商核中轴旁,汉溪大道与石兴大道交汇处,占地面积16719平方米,总建筑面积约18万平方米,是广州南站CBD商核中轴上的第一盘。

  去年10月,该项目推出一期700多套单位,开盘即日光。作为高铁经济枢纽物业、国际展贸新平台,其一期首次公开发售,即引发千人抢购,成为2013年广州开盘日光的投资商业项目之一。

  据项目负责人透露,奥园越时代二期将于今年3月份推出市场,产品以48-59平方米的Loft公寓为主,均价2.2万元/平方米,目前有“1万抵8万元的认筹优惠,预计20158月毛坯交楼。

  越时代目前已经引进全国大型连锁酒店公寓托管公司———私享家来经营,投资客即买即可以收租,按100/平方米收租,6年最高达36%租金收益回报。奥园相关负责人介绍,按广州火车站站前路步云天地公寓10楼的租金,目前已去到300/平方米左右的租金,而南站的客流至少是其2倍,可以想象未来成熟后的南站,租金会去到几何?

  有专家指出,作为高铁经济的载体,广州南站不仅整合了各类区域交通方式,而且为广州提供面向泛珠三角的低商务成本现代服务业,即为总部经济聚集创造可能,成为城市未来新标杆,广州南站片区将迎来新经济增长点,房地产投资价值凸显。

 

  专家声音

  广东社科院丁力:看好广州南站的发展

  有理由看好广州南站的发展。广州南站可谓是中国的南大门,在大量人流的带动下,必然促进该区域的经济的发展。房地产也会有一定的发展,发展程度如何,还要取决于全国房地产发展形势,如果大势向好,南站房地产业发展会更快。

  社科院研究员彭澎:未来南站房产发展空间较大

  南站作为号称亚洲最大的火车站、广州高铁枢纽站,同时又是高铁和城际轨道及地铁的交汇站,这些都有利于带动房地产业的发展。但目前广州南站房地产发展仍属发展初期,虽然有楼盘在售,但基本属于商业公寓。接下来政府可能会加大南站推建设用地的力度,未来房地产发展空间还是较大的。

  合富辉煌(中国)首席分析师黎文江:南站楼市要好起来仍需时间

  广州南站未来发展趋好,但是房地产市场则未必会进入一个快速发展的时代。现在人流还不够多,还有很多块地没有拍出。广州南站的房地产还有很长一段时间才会好起来。

 

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