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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

如何评判从化楼市的潜在价值?  

2014-03-14 10:16:11|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-40):如何评判从化楼市的潜在价值?

彭澎接受搜狐焦点采访

 

题外话:从化改市设区对房地产是利好,但为什么同样是距主城区1小时,北面的从化房价不仅低过南面的南沙,而且也低过东南的增城?看来人们仍是喜南不喜北,但最近有人看法在转变,主要是环境污染所致。北部的空气和饮水更受关注,这是否是从化楼市更大的利好呢?即使从性价比来看也有优势,何况还有潜在的交通建设。

 

从化或成广州价值洼地新黄埔区发展可期

搜狐焦点网  作者:梁钰妍

20140313

  2014212日,据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》,萝岗区并入黄埔区,撤销县级从化市和增城市,设立广州市从化区和增城区。

  312日,撤市设区实施满月,效果如何?对此,广州市社科院研究员彭澎接受搜狐焦点网的采访,预测从化未来或成广州新的价值洼地。

  从化增城撤市设区满月市场变化暂不明显

  在撤市设区刚刚传出的时候,报道称增城的楼盘提升价格的意愿较明显,彭澎认为实际上增城的楼盘并没有多少提价。前段时间,增城与从化个别的楼盘出现销售较为火爆的现象,但彭澎称依然难从这个月的情况看出整体发展的方向。

  彭澎解释,目前撤市设区真正的操作层面还没有完成,所以现在叫做从化市和增城市,没有真正地挂牌,只是国务院批了,会落实什么新的政策,一切都还没有明朗,大家还是延续以前这两个区域的市场的情况。我觉得没有发生特别大的变化,只是暗中是利好的。

  地铁缩短心理距离新广从高速未来或实现快速化

  从目前情况来看,从化的整体楼市是在缓慢地上涨,但大家觉得从化的房价就应该是比较平稳的,到底是什么因素造成的?

  彭澎分析,现在人们出行的距离往往是由时间来计算的,往南一个小时到南沙,房价涨到了1.3—1.5万,往增城是接近1万了,往从化,这三个方向都差不多1个小时,房价差距却很大。大家觉得南沙值这么多钱,是一个新区的概念,自贸区之类的,对于实实在在打算居住的人们来说,可以接受的都是一个小时的出行距离。

  凡是跟地铁靠得比较近的楼盘,都有一个利好的前景,现在开车一个多小时,作为通勤稍微远了一点,但是地铁修过来了之后,哪怕是坐的时间长一些,会觉得是市区化,心理距离会缩短。

  彭澎表示,传说当中的新广从要快速化,说了一段时间依然没有动工,如果是快速化,没有红绿灯了,开车会快很多。现在虽然不收费了,但红绿灯还是偏多,而且摩托车穿行情况较严重。如果往东走,广园快速基本上没有红绿灯的,虽然上下班的时候比较缓慢,但是毕竟它的路是快速化的。如果新广从快速化,又是免费的,彭澎认为这是一个极大的利好。

  从化或成广州价值洼地

  过去,许多人倾向于往南走。如今,部分持不同意见的人开始倾向于往北走,彭澎称,目前广州房价的格局是往南最贵,往北最便宜,往东次之。往北走首先是空气好一些,特别是在灰霾长期治理不了的情况下,从化的空气会好一些。此外,北边处于上游的位置,水质也更好。彭澎举例,许多人度假的时候往往回去时候还带两桶水回去,而且他们说待四到五天都不想回去了。

  对于应该往北走还是往南走,逐渐出现分化的观点。彭澎补充,有的人觉得往南走投资价值高,但是往北多尽管没有这么多投资的概念,但是安静,可以享受生活,可能也是另外一部分人的选择,他们觉得这边的性价比比较合适,所以才有所谓从化是广州楼市的洼地的说法。

  彭澎总结,未来交通的利好,加上环境和山水的质量,从化投资价值将更为突出,广州客户考虑来从化购房,也是看中了这个投资,顺便还可以当作度假。

  限购还是限价影响大?政策讲求完整性

  对于从化以后是否将跟其他区域一视同仁,采取限购的政策,彭澎表达了自己的看法,改区之后,到底楼市政策是继续限价,还是改回限购,对于楼市的影响是限价的影响更大,还是限购的影响更大,这是有很多分歧的,因为限价是掌控不了价格的,限购理论上可以控制,只是购买的人群减少了,这两者到底哪个更合适,目前还说不清楚。

  房管局说这个好象值得研究,我们市长在两会上说正在研究,但是没有定论,这个说法是可限可不限,都是有可能的,这个可能有影响。

  彭澎预测,今年底到明年实施限购的可能性大概是60%,因为既然增城从化已经改为行政区了,享受了相应的待遇,就应当承担相应的责任,这是一个关乎是否平等的问题。

  我们判断从化增城挂牌的时间估计在今年内,因为挂牌的时候有一系列的措施要宣布,包括它的定位和政策之类的,而且必须涉及这些问题,那时候也将会面对到底是否限购的问题。

  彭澎还举了一个例子,佛山的高明也限购了,高明离中心城区这么远,跟南海和顺德不是一个概念的区,也限制了,这种情况可能就是为了政策的完整性,因为政策特别讲究完整性,当然同时会取消限价,取消限价又可以把双合同等问题纠正了,这个影响是怎么样,是很复杂的。

  黄埔线网规划有待调整未来发展前景可期

  在新政区域调整的方案中,萝岗与黄埔进行合并,成为新黄埔区。对此,彭澎表示,目前新黄埔还没有开始运作,现在统计口径还是分开的。

  黄埔几年前没有什么房地产的,所以他们区政府经常说,他们的房地产是零,财政收入很差。彭澎进一步分析,现在开始看到黄埔有一新出售盘,也有地块拍卖了,也逐渐开始加入房地产的行列。一直以来,黄埔都没有形成一个独立板块的感觉,有很少的楼盘,如果以大黄埔来看,房地产项目还是以萝岗为主。

  彭澎预测,下一轮在黄埔有可能将兴起一些盘,一个是沿珠江,临江大道是继续延伸,打造成黄金岸线。另一方面,从鱼珠开始,临港CBD方案将提升整个区域的价值,打造一江两岸的景观,并修一条隧道连接长洲。

  目前新的区划调整对于黄埔来说,比这两个市改区的影响还要大,因为这两个市改区的区域是没有什么变化的,黄埔是区划改了,黄埔原来是没有钱,现在萝岗有钱,一起打造,路网的建设马上成熟了,而且规划会重新调整。

  原来的一些老城区的工业区道路是很糟糕,太多大货车了,如果有钱,调整后马上可以拉近跟天河区的距离,鱼珠这一板块则是承接珠江新城的辐射,彭澎进一步分析,现在国际金融城建设后,基本上是连成一片了,而国际金融城的边界已经靠着黄埔区了,可以承接这块的辐射,因此黄埔未来的发展前景十分可期。

 

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