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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

房地产市场出现分化,广州地、房分离?  

2014-03-12 10:29:00|  分类: 港元,合约,万元, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(14-37):房地产市场出现分化,广州地、房分离?

彭澎接受《广州日报》采访

 

题外话:房地产市场开始出现分歧,各地楼市明显分化,中央也提出不同城市“分类调控”的口径,不动产登记、房地产税立法等长效措施也开始起步。在这种背景下,广州等一线城市的指标意义更加重要。总体上来看,房价趋于温和,有起伏;地价仍有上涨的动力,接下来可能也将受压。但外地开发商搅乱广州市场。

 

外地大鳄蜂拥入穗搅热土地市场

2014-02-28广州日报

 

 

今年以来京沪穗深四大一线城市的土地出让金总收入同比增幅高达117.32%

  新闻点眼

  春节过后,北上广深的楼市尚未回暖,但接连推出靓地的土地市场却掀起一波接一波的房企抢地热浪。在上周的广钢新城拍地现场,13家参与竞买的房企中,超过半数为外地房企,当中包括用3小号上阵的珠海华发,还有以重庆恒弘投资公司有限公司为马甲的龙湖地产,另有金融街控股、北京富润万嘉房地产有限公司、上海朋权投资管理有限公司等多家外地房企。

  上周五拍地全场风头最劲的当数中海地产,一扫过往低迷,在两小时内积极举牌数十次,豪掷近96亿元,并配建214200平方米拆迁安置房的代价,将广钢新城3宗商住综合用地拿下。另外两宗可建用地面积相近的居住用地则分别被珠海华发和金融街控股取得。近一年来,外来客珠海华发在广州土地市场上的进取作风和豪迈气概,让同场拿地心切的房企暗叹吃不消。可这回,向来霸气外露的华发亦不敌中海地产,仅拿下荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040417AF040418AF040419地块。而来自北京的金融街控股也兑现了去年许下的入驻广州房地产市场的誓言,以299434万元和83100平方米配建拆迁安置房的代价将荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块收入囊中。 

  值得一提的是,向来对广州房地产市场虎视眈眈的龙湖地产也在本次竞价中频频淡定亮相,好几次都等着握锤的拍卖师第二次报价才优雅举牌。虽最终未有斩获,但却急得同场举牌竞价的房企代表脸色不佳,薄唇紧抿,几近咬碎一嘴银牙。

  从参与竞买的外地房企争崩头的拿地积极性来看,广州土地市场的热乎劲儿还将持续一段时间,而实力房企也陆续从告急的三四线城市抽身,不惜下血本重新回归北上广深。昔日老歌唱道:我拿青春赌明天,如今房企我拿地王赌未来2014年楼市走势前景未明,这个未来将悬念重重。  记者 王雯倩

  按照过往经验,一二月向来不是土地市场的旺季。可今年元旦刚过,北上广深四大一线城市的土地出让市场便延续了2013年的红火,一大拨房企正从三四线城市紧急向一二线城市聚集。

  房企回归一线城市抢贵价地

  据克尔瑞的数据显示,201411~223日,北京、上海、广州和深圳四个一线城市的土地出让金总收入为1382.4亿元,2013年同期则为636.1亿元,攀升了746.3亿元,同比增长幅度为117.32%1月,深圳成功出让10宗地块,成交金额达173.6亿元,同比暴增11.4倍。其中,美国兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心联合体以134.1亿元竞得前海一宗占地面积为5.14万平方米的用地,楼面价约为28113/m2,再次刷新深圳单价、总价地王纪录。

  广州1月份土地市场的成交亦是高烧不退,10宗地处黄埔、荔湾、海珠、白云、番禺和南沙的地块,吸引了保利、万科、华发、佳兆业等20多家房企热烈竞买,共揽金近70亿元。221日,备受瞩目的广钢新城首拍更为广州市政府增加155亿元土地收入,在经过长达两个多小时的竞拍过程后,被戏称为本地土豪的中海霸气拿下三宗商住地块,另外两宗地块分别被珠海华发和首进广州的金融街控股夺得。

  23日,在北京2014年土地首拍中,龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平方米限价商品房的条件,将北京西局新年出让的第一宗经营地块收入囊中,溢价率48%,折合楼面价60730/m2220日,北京西局、亦庄共三宗土地成交,土地出让金高达109.58亿元。其中,泰禾集团以49.58亿元并配建50000平方米限价商品住房摘下,溢价率48%,住宅部分折合楼面价63395/m2

  这边厢,一线城市的土地市场竞买得热火朝天,曾在三四线淘金多年的实力房企,火速收缩战线,将火力重新瞄准一线城市;那边厢,三四线城市频传楼市坏消息,就连房价向来高企稳健的杭州,亦有楼盘传出大幅度降价并引发业主打砸售楼部的消息。

  无独有偶,多家股份制银行被传下发停止房地产贷款业务的通知,而在媒体曝光后,有银行迅速发声明称通知为子虚乌有。但本周一由国家统计局公布的房价指数,却让人对楼市走势看跌加剧。数据显示,20141月全国70个大中城市中,杭州、哈尔滨、济宁等6个城市的房价有不同程度的下跌,房价下滑的城市再也不只温州一个了。

  地热房冷” 一线城市仍较安全

  对此,合富房地产经济研究院院长龙斌表示,回顾最近几年,杭州的土地供应量大,而且价格也高,去年杭州的土地收入超过1千亿元。像杭州这样的旅游城市,个别项目为求快速回笼,进行短期促销也属正常,而价格的小幅度回调,也是一个市场调整的正常反应。” 广州社会科学院科研处处长彭澎则指出,杭州的房价下跌,整体供货量太大是其无法回避的问题,杭州有20万套存量,供求关系颠倒,价格发生波动。这说明房价的起伏不一定是面粉决定面包价格,供求关系也将对其起决定作用。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江分析指出,眼下各地楼市分化情况愈发明显,三四线城市房价岌岌可危,这好比一座冰山,冰山里面最核心的就是一、二线城市,外面是三、四线城市,冰山熔化是从外到内,若楼市崩盘,最先受到波及的当是三四线城市,最后的泡沫破灭才到一二线城市。因此,眼下房企砸重金回流一线城市拿高价地,无疑是在寻找冰山核心,相对安全和稳健的避风港。           记者 王雯倩

  他们在外地都有头有脸

  华发:珠海龙头

  拿下的4幅全是市区靓地

  2012年年底以高价获得白云永泰集贤庄地块的珠海华发以广州华枫投资有限公司的名义参与竞夺。虽然华发在2013年未在广州继续发力,但一进入2014年就势不可挡,分别以广州华昊、华晟、华枫等子公司名义出手,分别拿下海珠宝岗大道、荔湾铝厂和广钢新城三幅地块。截至20142月底,华发在广州获得的4个地块全部集中在市中心区,拿地总价超过57亿元,建筑面积约43万平方米。根据年报,2013年前三季华发销售额约55亿元,预计2013年全年销售额在70亿元左右。有关负责人在获得白云集贤庄地块后曾向媒体表示,集贤庄项目是华发进入广州的第一块地,将会打造高端产品。记者 陈白帆

  佳兆业:深圳巨擘

  去年砸72亿拿地风头无两

  去年,来自深圳的佳兆业集团可谓铆足了劲,豪掷72多亿元,先后夺得白云区同宝路地块、梅花园地块和黄埔南玻地块等市区住宅靓地,其在广州的土地储备建筑面积逾58万平方米。根据业绩报告,截至20131231日,佳兆业实现累计合约销售额239亿元,花了141亿元在全国一二线城市拿下310万平方米土地。记者 王雯倩

  金融街控股:北京猛龙

  先在惠州造城再进广州

  对于广州市民而言,金融街控股是相当陌生的一家。实则该房企早在2005年便进入华南市场,在惠州开发占地29平方公里的惠州巽寮湾滨海休闲度假区。上周五,金融街控股竞得芳村地块,成就了其进军广州楼市的第一战。金融街控股是北京市西城区国资委控股的上市企业,以商务地产为主营业务,是北京金融街的主要建设者。根据其2013 年度的业绩预告,营业收入预计约197亿元,比2012年增长约14%  记者 王雯倩 

  方兴地产:上市央企

  落子南沙抢饮自贸区头啖汤

  顶着央企光环的方兴地产在去年9月拿下南沙蕉门河中心区一幅靓地,正式落子华南。方兴地产为香港上市公司,是中国中化股份有限公司成员企业。根据最新业绩报告,截至20131231日,年度收入为207亿港元,较2012年增长21% 记者 王雯倩

 

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