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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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中介费、按揭费往往有讲价空间  

2013-10-18 10:06:00|  分类: 交易费用,工本费, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-197):中介费、按揭费往往有讲价空间

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:中介费、按揭费的收取往往是有一定的随意性,因此是有议价空间的。而政府规定最高标准,有利于中介公司之间进行竞争,提高服务质量。当然,对于中介来说,最怕的的客户飞单、买卖双方撇开中介。但现实中,中介往往与开发商有紧密合作,对炒高房价起到一定推动作用。虽然不能把高房价归之于此。

 

中介费、按揭费往往有讲价空间

南方都市报2013年10月18日

  二手房交易平台日益完善,省心省事的表象背后却总有购房者悄悄“被服务”:按揭服务费、中介费……总有众多名目的费用,如果你不清楚里面有些费用可以砍价,极有可能白白多交几千元,甚至过万元。如一套200万的二手房,通过报低总价避税以及砍低中介费,或可省3.62万元。

  按揭公司服务费行业标准出台:不超过贷款总额1.2%

  陈先生6月份有过这样一次遭遇。当时,他通过某中介公司看中了白云区富力城一套140平方米以下的二手住房,并决定出手。该房子总价140万元,但搜罗所有家当,仍差50万元。最后,陈先生决定办理按揭业务。出于对中介公司的信任,他签署了一份协议,内容为授权给他人代办按揭业务,并为此付出了9000块钱的按揭服务费,未曾多想。

  跟亲戚朋友多方对比之后,他才发现不合理:正常的按揭服务费一般最多也只是总额的1.2%,而自己却付了高达1.8%的服务费。随后陈先生向中介公司提出异议和退款要求,中介公司自知理亏,便同意按总额的1.2%收取,偿还了陈先生3000元的服务费。陈先生感叹:果然不懂行就会被“卖猪仔”。

  所幸的是,经协会按揭分会10月9日研究决定,按揭分会全体会员将统一实行按揭服务最高收费标准,即每宗按揭代理服务费最高不超过贷款总额的1.2%,如发现协会按揭分会会员单位超出最高收费标准收费的,可举报投诉。

  满堂红市场研究部高级经理周峰表示,按揭服务费的确存在较大的议价空间。“按揭费最高是按贷款额度的1.2%收取,但是可以谈得更低,最低可能在0.7%。”

  社会科学院高级研究员彭澎认为,按揭服务费存在较大的议价空间,在一定程度上反映了市场的供求关系,现在二手房交易平台发达,不再供不应求,服务费也应该随行就市有所调整。“规定最高标准及下浮空间的做法,能促进市场良性竞争与发展。”

  税费交给国家“无价讲”但全款买房可巧妙报低总价省费用

  中介费、按揭费……在二手房交易中,还有众多的费用,很多人可能并不清楚,有些费用是可砍价的。如果你不清楚这些,同样的二手房交易,你可能要交更多的费用。

  采访期间,满堂行研究部高级经理周峰娴熟地向记者解释税费的各种细目:假设一套住宅面积是70平方米,一手买入价是80万,现在卖出价是200万。持有时间是3年,业主要交纳查册费70元,交易管理费3元/平方米,交易印花税是总价的0.05%,营业税是总价的5.5%,个人所得税是总价的1%。买家要缴纳契税是总价的1.5%,交易管理费3元/平方米,交易印花税是总价的0.05%,房产证工本费50元/人,每增加一个加10元,房产证印花税5元/证。如果持有时间超过5年,业主的营业税可以免除。如果住宅的面积超过144平方米,则买家的契税是总价的3%。

  “税费是国家收的,上述税费没还价的可能。但因为那些是按总价的比例收取的,若报低价,可少交一些。”周峰表示,假如某二手房持证不足5年,面积为80平方米,最终100万成交,报价是90万且通过,包括营业税、契税、个税、印花税等都可节省,其中营业税少交5500元,契税少交1500元,个税少交1000元,印花税少交100元,合共少交8100元。周峰提醒,只有涉及总价的税费才有机会减,其他涉及面积的税费都不能减。

  他还提醒,价格不能报得太低。现在房管局有自己的评估系统,如果上报价格太低,房管局会对此房屋重新评估,并给出新评估价,然后再按此价格计算税费。“现在只要是按揭贷款,买卖双方的合同和贷款合同必须挂钩,即报价系统和银行系统已联网,无法报得更低,只有一次性付款的还有可能减少支出。而一次性付款的客户或可能报低至原成交价的9成左右,再低就不行了。”

  中原地产三级市场研究部分析人员认为,买二手楼想要省钱,还是尽量买“证超5年”的房子,这样才会省较多。以总价100万元的房子为例,超5年的普通住宅(以上次交易缴税时间为准),且面积在144平方米以下的房子,可以免征营业税、土地增殖税,这部分可省大约6万元。

  高额返佣推高按揭服务费绕开中介找按揭公司或节省好几千

  记者浏览了一些业主论坛,发现不少业主对二手交易的按揭服务费存疑。网友马铃鼠认为:说实话,其实按揭公司真没什么作用,没必要花那个0.6到1个点的手续费,自己跑吧。也有业主吐槽道,自己跑太麻烦了,近期为节省几千元的按揭服务费用,前前后后提交了12次材料。

  据了解,按揭服务费通常包括按揭代办手续费及房地产评估两项费用。当然,目前中介服务市场上有部分中介机构为了方便客户,会向客户承诺其提供的房地产中介服务中包含按揭代办服务。如果客户遇到中介机构有这类承诺的,应进一步明确相关费用的收取标准。

  根据房产中介协会的定义,按揭服务通常是指房地产按揭服务机构指引和协助客户办理银行(或公积金)按揭手续、房地产产权过户手续、房地产登记手续、房地产评估及公证等服务,这与房地产中介服务机构所提供促成买卖双方签订《二手房买卖合同》的服务是有很大差别的。

  记者调查发现,通过中介找按揭公司的话,按揭费用在1%-1.2%之间。按揭公司的收费底线一般都是0.6%,高过这个数目的,大多都是返给中介,一般来说,中介介绍一单按揭业务能获得数千元返佣。而绕开中介以个人身份去咨询的话,按揭公司给出的报价一般也就在0.6%-0.8%之间,也就是说,如果同样贷款100万元,最多可省6000元。

  据业内人士介绍,“捆绑”按揭有两个模式,第一是中介行母公司“自办”按揭公司,第二是和其他按揭公司合作。前者主要是公司内部的行政命令,后者则存在高额返佣的现象。两现象最终都会导致按揭费用偏高。

  选中介要货比三家低佣金、高服务或难兼顾

  时至今日,由于传统交易有房款交易、合同不清、隐瞒房屋状况等风险,很多人在二手房交易时,已经倾向于选择放心的中介服务,这就出现了“佣金”。

  据记者多方了解,目前较大的中介行一般按2.5%-3%收取佣金,部分较小的中介行会按1%-1.5%收取,但可能只负责签约环节,之后交税和取证等环节都是由买卖双方自己去跟进。个别中介费用可能会更低,低至0.8%。按规定,中介佣金一般是买卖双方各付一半,但很多卖家直接要求买方承担,这就意味着,购买二手房的人要全部承担中介的佣金。周峰介绍,如果业主委托放独家盘,即只由一家中介代理出售,那么成功出售的话,最高可以收取总价的3%的佣金。如果不是独家放盘,是多家放盘,则最高只能收取总价的2.5%的佣金。

  但周峰同时提醒,站在买家的角度,很容易认为越低越好,但一分钱一分货,提供多少服务就收多少服务费。客户可以到一些只收取1%的中介去找房或达成交易,但其中部分环节必须自己亲自去跟进,耗费心力和时间都不少,且可选择的房源并不多,选中介最好还是货比三家。

  案例

  200万的房子或可省3.62万

  假设陈先生在3年前以80万元购买了一套80平方米的住宅,现以200万元卖出,买方一次性付款,那么陈先生(卖方)和新的买家(买方,非首套)各自要承担的税费如下:

  在没有通过其他方法及任何讨价还价的情况下,业主所要交付税费为:131240元,另外再加0.5%的中介费10000元,总共约141240元;买家税费则为31295元,再加上2%的中介费40000元,总共约为71295元。买卖双方总共费用合计为212535元。

  如果通过报低价的方式,跟总价有关的税费有可能打折,如把200万元的总价按9折报价,即180万元,且能通过评估,账面上少报20万元,则买卖双方的交易印花税少交20万元×0.05%×2=200元,个人所得税少交20万元×1%=2000元,营业税及附加少交20万元×5.5%=11000元,契税少交20万元×1.5%=3000元,合计少交16200元。而中介费方面,经过讲价,买家需付的中介费变成1%,省了2万元。

  由于双方约定,卖家的交易费用由买家出,也就是说,在这场交易中,通过报低价和降低中介费,买家一共节省了36200元的费用。

 

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