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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

“双合同”房今后也可以卖“双合同”吗?  

2013-10-16 14:20:00|  分类: 时间,时候,购房合 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-193):“双合同”房今后也可以卖“双合同”吗?

彭澎接受《第一财经日报》采访

 

题外话:解决“双合同”只能靠长效机制,毕竟这也是地方政府逼出来的,又是开发商和中介合谋,业主愿意接受的一种规避调控的方式。这不仅导致了楼价的失真,而且还长期潜伏着大量纠纷的祸根。一旦出售,到底是卖“一个合同”还是“双合同”,真的缺乏保障。一段时期出售的住房房价将是混乱的。

 

限价令遭“迂回”:广州新盘签“双合同”成风

作者 张焕 魏可非 第一财经日报  2013-10-11

  本是政府为调控房价做出的限价政策,却最终以抬高首付门槛而终,广州不少购房刚需族不幸“躺着中枪”。

  今年4月下旬,广州市国土房管局发布的《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》(下称《通知》)规定,该市从4月24日起全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,开发企业预(销)售商品住宅前,须办理预(销)售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。

  上述政策实施后,开发商拿预售证变得非常困难。一些开发商认为,房管局对申报的价格规定严格,远低于其心理预期价格。

  因此,不少新开楼盘要求买家签订“双合同”——《商品房买卖合同》和《装修提升合同》,以规避政府的价格指导。广州一家大型地产公司负责人对《第一财经日报》记者表示,签订“双合同”的做法在这个行业“蔚然成风”。

双合同”泛滥

  广州市国土房管局官网数据显示,一手住宅网签均价自今年4月开始下降,最近几个月持续在去年底、今年初的价格水平间徘徊。本报记者了解到,广州市签约均价下跌并非让利于消费者,而是“双合同”泛滥所致。

  据广州本地媒体报道,一家大型房地产资讯网站公布的7月、8月、9月广州已开盘的48个楼盘数据显示,有27个楼盘要求购房者签订“双合同”、1个楼盘部分单位要签“双合同”、20个楼盘只需签订单一的购房合同。

  上述地产公司负责人告诉本报记者, 政府限价令对他们的利润空间产生了影响,但“上有政策、下有对策”,这实际上则是造成了消费者首付费用的提高。

双合同”何以抬高首付门槛?

  以一套开发商打算卖216万元的房子为例,由于房管局规定的网签合同价格为200万元,则剩余的16万就需在那份所谓的《装修提升合同》中体现。购房人的首付款按三成计,表面上变成了60万元,然而,对于《装修提升合同》的16万元,开发商多要求一次性付清,于是,这套房子的实际首付变为76万元,而不是常规操作下的金额。

  即便一些开发商针对《装修提升合同》款项提供一定额度的贷款,最终的总费用亦将高出不少。

  业内人士透露,目前广州一手楼市场,以“装修款”名义签订的销售补充合同部分,每平方米的价格在一两千元到一两万元不等,通常在2000元~4000元。

  上述地产公司负责人向本报记者透露,自己正在考虑是否使用“双合同”,之所以迟疑,是因为每个项目的指导价格不一样,不同街区的指导价亦不同,他还需在定价上斟酌。

  广州一位资深房产律师认为,和以往一份合同相比,“双合同”对责任的认定和违约金的支付等方面将更加模糊,比如一套200万元的房子,其中170万元是《商品房买卖合同》中约定的房款,30万元另外签订《装修合同》,一旦延迟交楼或出现其他问题,开发商究竟是按照170万元总价还是200万元总价来赔付成为一个疑问。

  广东省综合改革发展研究院副院长彭澎对本报记者指出,双合同下的装修合同是交易双方私下签订的合同,不能完全禁止,但至少是没有法律保障的,不属于产权保护的界定范围。

长效调控机制缺失

双合同”缘何大行其道?

  在彭澎看来,这是由我国房地产市场仍然缺乏长效的调控机制所致。目前的一些调控内容大多属于头痛医头、脚痛医脚。现在的“双合同”措施不仅没有起到抑制房价上涨的作用,反而增加了购房者的负担,与国家房地产市场调控的初衷相违背。

  彭澎表示,在未来,如果制度性调控措施能够推出并实施,比如房产税的设计、城市保障房的建设与有效配置等,现存的限购、限售以及网签等调控措施就没有存在的必要。正是当下这些长效调控机制的缺失,房地产市场的运作才长期停留在修修补补的阶段。

  如何避免近期房地产市场出现的双合同泛滥?彭澎建议,取消毛坯房的上市销售,从而在根本上规范房地产市场上双合同的操作行为,“既有毛坯房,又有装修房,两者都可以上市,有些消费者对房价的判断不够清晰,同时也让开发商有空子钻。”

  此外,还应当禁止装修合同附带转让,尤其是在消费者购买二手房的时候,装修合同不能附带转让,政府在房产过户时,如果不承认装修合同,就不会给双合同操作留下生存空间。政府应该及时提醒双合同买卖房产的风险,同时法律也要将双合同的交易细则明确下来。

  住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴上月底接受媒体采访时表示,房地产长效调控机制主要涉及土地、金融、税收三大方面,包括出台首套住房贴息政策等。

  赵路兴表示,在持有环节征收房产税的试点范围将逐渐扩大,完善集体建设用地流转制,价高者得的招拍挂土地出让方式需要加以改进。

  赵路兴称,房市长效机制目前尚在制定之中,大方向上的目标导向没问题,不过推进还需要一定的时间。

 

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