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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州商业地产进入发展高峰  

2013-09-06 10:15:12|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-170):广州商业地产进入发展高峰

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:在住宅地产限购后,商业地产成为开发商趋之若鹜的房地产领域,但商业地产也可能形成泡沫,而且不同业态的商业地产发展前景和空间也大不相同。有的着重于为城市配套,有的更多要贴近民生,尤其是为社区服务。广州三季度92个重点项目开工,其中商业项目18400万平方米建筑量,对市场影响巨大。

 

三季度18商业项目开工体量逾500m2

2013-09-06 南方都市报王艳玲 马怡敏

提要:5年前,业界还在关心,又有哪家房地产企业开始进入商业地产?现在,话题再次转向,讨论焦点改为还有哪家企业没有涉足商业地产?

   5年前,业界还在关心,又有哪家房地产企业开始进入商业地产?现在,话题再次转向,讨论焦点改为还有哪家企业没有涉足商业地产?在传统住宅的深度调控背景下,商业地产已成为投资商眼中的新宠,自2008年以来,我国商业地产投资一直保持15%以上的增速,特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后,商业地产增速达到了30%。寄望于利用城市综合体带动区域繁荣的愿望在各个省份延续。就广州而言,8月底政府公布的消息,三季度92个重点项目开工,而其中就有约16个商业项目,释放超过400万平方米的建筑体量。此外,萝岗两个标杆项目——— 万达广场、绿地中央广场也是在三季度开工,总体量逾100万平方米。

??事实上,广州今年已经进入了写字楼、购物中心的入市高峰。面对是否饱和的争议,专家也表示,作为一线城市的广州,未来更新换代的空间还是很大的,不需要太担心。

??天河开工项目最多 投资额最高

??商业地产的增速是惊人的,根据《工人日报》报道数据,自2008年以来,我国商业地产投资一直保持15%以上的增速,特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后,商业地产增速达到了30%

??尽管如此,各大城市的后续大规模开发还在持续。根据8月底政府公开消息,广州第三季度92个重点投资项目正式动工,总投资额约1131亿元,值得关注的是,其中大中型商业项目投资达到也占到相当比例。据南都记者不完全统计,其中约有16个为商业项目,总投资额超过470亿元,总体量超过418万平方米。按投资额来看,投资超过30亿元的有5个,集中在天河、越秀和白云区,分别为粤海中城商业广场、国际金融城-绿地中心、新塘、新合公司城中村改造项目、岭南新世界城市综合体(商业部分)等。而国际金融城-绿地中心、新塘、新合公司城中村改造项目这两个项目的投资额都预计超过150亿元。

??此外,南都记者监控到,虽不在政府重大项目之列,萝岗两个标杆项目--万达广场、绿地中央广场也是在三季度开工,建筑体量分别为42万平方米、60万平方米,均定位城市综合体,其中绿地200米高的超甲级写字楼,刷新萝岗第一大楼。万达项目立项投资额37亿多,绿地项目不详。

??按区域来看,天河成为当之无愧的老大,三季度开工的商业项目有4个,投资额最高,超过320亿元,建筑面积总计约203万平方米。

??区域标杆作用凸显

??从经营业态来看,几乎全部为集星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的商业综合体。

??政府有意推进商业地产发展,最近批了很多地块都属于商业用地,就是希望项目成功经营后,有持续的税源收入,而不像住宅,卖完就算了,方圆地产首席分析师邓浩志分析认为。事实上,商业地产不仅在广州,在全国一二线的投资热情迅速蔓延,最主要的原因就在于,地方寄望于利用城市综合体带动区域繁荣。

??具体来看,几乎每个区都有优质购物中心或甲级写字楼规划。越秀区的投资额最大项目,便是盘活北京路烂尾楼粤海名城商业广场项目。该项目总投资约41亿元,总建面约11万平方米,将打造成一个高端旗舰时尚为主题的商业综合体。

??天河区的国际金融城-绿地中心项目总投资150亿元,是目前绿地集团在广州的最大投资。定位比白云绿地中心还要高,初步规划以写字楼和商业两种业态为主打,成为广州国际金融城首个面市的商用项目。

??在白云区,岭南新世界城市综合体部分,体量将达12万平方米,堪比天河城商圈。

??黄埔公园西商贸中心项目附近建有怡港花园、黄埔花园、金逸雅居等中大型住宅楼盘;这些社区人口众多、消费力强,但周边地区的商圈尚不具备集商务、旅游、购物、美食、娱乐、休闲等功能于一体的大型商贸中心,建成后的公园西商贸中心项目将吸引这些消费群体,成为黄埔区商业的一大亮点。

??南沙滨海游艇高端商务综合体(一期)位于南沙游艇会旁,营造服务式公寓、精品酒店和滨海商业街3种形态,整体规划打造一个集游艇休闲、旅游观光、滨海商业功能于一体的游艇滨海风情广场。

??商业地产进入发展高峰

??同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,现在广州商业地产项目处于发展高峰,这在全国各地都一样。今年上半年,全国商业地产投资额5010亿元,同比增长26%,高过住宅增速6个百分点;商业地产施工面积65344万平方米,增长22%,高过住宅9个百分点。

??首先,新一届政府希望商业项目发展,从土地出让来看,非住宅类项目占了主导。这是因为相比住宅,它能带来更长效的收入。其次,中心区的商业项目回报更高,很多房企已经转向投资商业地产项目,赵卓文认为。

??这一说法得到数据上的印证。就广州写字楼市场而言,仲量联行报告指出,预计2013年全年将有近60万平方米新增供应竣工,主要集中在珠江新城,如邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。供应量较2012年多,直至年底总存量将达400万平方米。

??就优质购物中心市场而言,零售行业增长步伐放缓,购物中心却大量入市。仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测,2013年共有新增优质商场57万平方米,是广州迄今零售地产供应量最大的一年,高德置地四季M all·秋、花城汇(三区)、乐峰广场等将陆续投入使用。另外,约有30万平方米将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商,加大供应压力。

??事实上,三季度预计有18个商业项目开工,再加上一二季度开工量,前三季将有约30个商业项目开工。住宅受到调控政策的影响,房地产企业转向商业和产业园区地产,广州市社科院研究员彭澎认为,然而这些到底需要多大的量,要根据政府规划,联系当地人口来布局,不要过度建设。商业业态中,面向民众的,社区级的要优先发展,都会级的商场要安排高档次的品牌,但不能太多

??是否饱和不能光看存量?

??正是由于商业地产的风生水起,甚至一些下游零售商比如哇哈哈、红星美凯龙高调开始进入商业地产。然而,过剩饱和一直是争论的焦点。

??如今的商业地产领域,无论写字楼、还是购物中心都将面临招商难、空置率上升的压力。中原地产工商铺写字楼部副总监刘伟伦表示,广州今年上半年写字楼招商缓慢,情况并不乐观。主要是现在供应量大,客户选择空间大的问题。就拿珠江新城来说,今年写字楼的存量去到200万平方米,空置率达到10%-15%,处于近几年来最高的水平,珠江新城也是目前广州空置率最高的区域。租金方面,目前广州写字楼租金较为平稳,没有明显上涨信号。

??由于大部分跨国企业对增加雇员保持谨慎态度,并减少在写字楼租赁方面的预算,以节省成本为目的的写字楼降级搬迁需求将继续支持写字楼市场;大型的国有企业需求将保持活跃,但本地企业对扩张渐趋谨慎。全市整体空置率继续呈上升趋势。仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析认为。

??零售地产也面临同样难题。受电商冲击,零售商业面临转型。在此背景下,今年大量的新供应将对预租造成较大压力,空置率也继续推高。马炜图介绍,广州零售市场将逐渐成为租户市场,并对租金增长幅度构成压力。大体量的新竣工项目和疲软的租赁需求继续使投资者持谨慎态度,个别发展商考虑出售物业或寻找合作伙伴的机会增加。租金方面,部分非核心片区的零售项目调整商场的招商定位,为了提高进驻率,将空置面积出租给本土低端零售品牌,导致租金无变化。

??对此,赵卓文认为,作为广州这样的一线城市不需要太担心。大型购物中心、写字楼等确实会有空置率的问题。但市场竞争始终是残酷的,依靠市场可以淘汰一批,这不用太担心。广州商业一直很稳固,没有空间给外来的商业项目,但现在万达等项目也进来了,说明还是有发展空间的,不能光看存量,赵卓文表示,许多商业街需要更新,商业模式需要改变,有更新换代的需求,所以商业项目还是有很大的空间。

??商业业态中,面向民众的,社区级的要优先发展,都会级的商场要安排高档次的品牌,但不能太多。

??——— 广州市社科院研究员彭澎

??广州商业一直很稳固,没有空间给外来的商业项目,但现在万达等项目也进来了,说明还是有发展空间的,不能光看存量。

??——— 同创卓越房产投资顾问公司总经理赵卓文

 

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