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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州楼市真实均价已上2万?  

2013-09-23 10:24:00|  分类: 公开发表,声音,房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(13-133):广州楼市真实均价已上2万?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:广州实际均价已过2万/平,这种说法仍缺乏数据支撑,主要指“双合同”造成的隐形价格。而“楼市崩溃论”虽然在广州没有太大市场,但在购楼者心中已经造成了某种担忧。问房价走势的人越来越多,看来是不放心了。而今年内中央会不会出长效机制是关键,再涨一两年是可能的,但泡沫也是存在的。

 

 “一线城市楼市过热,广州真实均价已过2万元/平方米”?
专家赵卓文评论楼市崩盘论时称,其做房产20年,今年房价涨得最快

一线城市楼市过热 广州真实均价已过2万元/平

 南方都市报 严艳 林广2013年09月20日

  有道是:月益则亏,水满则溢。当上半年的楼市经历了量价齐升,节节攀高的迅猛势头之后,有人开始向火爆的楼市泼起了冷水,“卖房论”、“楼市泡沫论”、“房价失控论”密集出现,牵动业内外人士的敏感神经。眼下缘何危机论频出?当前的楼市到底有没有泡沫?泡沫又会不会破裂?何时破裂?这些无疑是那些买了房以及没买房的人们最为关心的话题。

  国世平抛出楼市崩盘论

  日前,网络出现一篇“国家发改委顾问、深圳大学金融研究所所长”国世平在清华大学举办的总裁班上的授课记录,题为《发改委顾问国世平:赶紧卖掉房子 一套都不剩》。文中,国世平抛出楼市崩盘论,称自己曾预测1997年香港房价会下跌30%,那时没人当真,最后跌了80%。“2007年,我号召深圳居民把多余房子卖掉,2008年深圳房价跌了30%。”

  国世平用上世纪日本、香港楼市崩盘的情况来类比中国大陆的楼市,他甚至预测在鄂尔多斯楼市泡沫破裂之后,接着崩盘的将分别是温州、海南和贵阳。他透露,现在中央内部预警的房价要崩盘的城市有大连、沈阳、营口、石家庄、长沙、海南、惠州及珠海等。

  就在国世平抛出楼市崩盘论之后的第二天,经济学家谢国忠在接受某媒体采访时又发出惊人论断。“房地产调控还是以宣传为主,一会说调控,一会说房价又涨了,实际上就是故意给老百姓制造房价‘暴涨’的错觉,以此吸引老百姓借钱去买房子。”谢国忠认为,中国房地产市场的拐点去年就已过了,北京是最后一个地方。数字都是假的,北京也已是有价无市了。首先是销售量的崩盘,大量二三线城市现在已崩盘了,大量房子没人买。

  如果说上述方论只是“民间”观点的话,一条“住建部急查限购限贷执行”的消息,则为房价面临失控的风险提供了官方担忧的印证。据《21世纪经济报道》称,继约谈7个房价上涨较高的城市后,住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。

  一位接近住建部的人士分析此举是因为房价上涨的背景下楼市风险凸显。北京中原地产市场部总监张大伟认为,一二线城市已出现房价失控风险。“房企敢以如此高的价格拿地入市,证明都在豪赌市场爆发式上涨,”

  楼市崩盘说缘何密集爆发?

  其实今年最早引起关注的楼市泡沫论是4月源自王石之口。他当时在接受CBS采访时,主持人称现在上海一套公寓的价格已为居民年收入的45倍之多,王石表示甚至“更高”。他直言,中国房价太高,楼市有泡沫,对经济有危险,如果破裂,那就是灾难。

  王石的言论当时引起了不小关注,也引来了一些人的反驳,但接下来一二线城市的楼市却很快迎来了快速走高。国家统计局数据显示,5月全国70个大中城市新建商品住宅中,环比涨价的城市多达65个,同比涨价的城市达到69个。其中广州同比涨了15.5%,为全国同比涨幅最大的城市,其次是北京和深圳。

  六七月全国楼价继续上涨,到了8月情况略有好转,但从国家统计局数据来看,房价涨幅同比超10%的城市已达8个,分别为北京、上海、广州、深圳、厦门等。“就目前的情况来看,即使房价停涨,上述8个城市完成年内房价调控目标的压力也很大。”张大伟表示。

  市场持续的火爆在业内人士看来是最近楼市泡沫破裂论的导火索。“一线城市无论是房价,还是地价都涨得太快了,基本就是一种失控的状态。”广东省房协理事赵卓文在接受记者采访时表示,他做房地产做了20年,今年是房价涨得最快的,以前从来没有这样涨过。赵卓文指出,目前官方公布的成交均价数据并不客观,因为现在很多房子都是“双合同销售”“广州真实均价已过了2万元/平方米了!”

  “这还不可怕吗?”赵卓文感叹,一线城市楼市过热的论断是肯定的,这样涨下去必然会有大问题出现的。“现在政府要做的就是努力不让楼市崩盘,现在市场上只有三分之一的房子能拿到预售证去销售,三分之二的房子被限售了,政府现在的压力非常大。”

  中地行研究总监谢沁则认为,最近银行收紧银根,控制风险的举动也是楼市泡沫论产生的重要背景,“这对房企和消费者来说都不是好消息,因为买房的可行性降低了。”

  “政府是要挤泡沫而非捅破泡沫”

  既然相当一部分人肯定了楼市泡沫,并认为楼市存在过热的问题,那么楼市泡沫到底会不会破,便成为更多的更为关心的问题。

  对此,广州市社科院研究员彭澎认为,就中国目前的情况来看,无论是从收入楼价比,还是从实际购买力、经济实力等都未达到目前的楼价水平,因此楼市泡沫肯定存在,“现在有争议的是,泡沫什么时候破?”彭澎指出,中国大陆与日本、香港的情况有很大不同,大陆人口多,城镇化未完成,经济对于房产的依赖性大,特别是地方政府,依赖性更大,现在房价还在往上冲,政府的调控是为了挤泡沫而不是要捅破泡沫,以减少楼市泡沫的危害。

  “未来房价既不会涨到80万一平方米,也不会在短期内就泡沫破裂。”彭澎预测,楼市向上趋势仍会延续一段时间,一两年内不会有特别大问题出现,但若年底不出长效机制,房价就会猛涨下去,泡沫就会变得更加厉害。

  谢沁认为,房地产在经过一轮快速发展之后,在目前限购、限贷、银行收缩的大环境下,买家和房企都遇到了瓶颈,“现在很多开发商在转变业态,眼下是他们突破瓶颈的转换期。”谢沁认为,房地产不会长期持续快速发展,但政府也不会“杀死”房地产,楼市崩盘对整个经济都会带来灾难。

  很显然,大家都把希望寄托在了未来要出台的“长效机制”上。“长效机制很可能从三个方面入手,一是扩大房产税减少炒房投资行为,二是增加供应,令农民集体用地及宅基地可流转,三是住房信息联网,挤出一些投资泡沫。”谢沁表示,虽然长效机制不可能解决所有房问题,但可以在一定程度上抵制投资,将产品结构和需求分化,使得刚需产品价格平稳,而高端物业的价格得到应有的增长。

  业界声音

  一线城市无论是房价,还是地价都涨得太快了,基本就是一种失控的状态。

  ———广东省房协理事赵卓文

  楼市向上的趋势仍会延续一段时间,一两年内不会有特别大的问题出现,但若年底不出长效机制,房价就会猛涨下去,泡沫就会变得更加厉害。

  ———广州市社科院研究员彭澎

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