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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

住在广州外围,在主城区上班  

2013-09-22 15:24:00|  分类: 权威,楼盘,人选, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-181):住在广州外围,在主城区上班

彭澎接受《广州日报》采访

 

题外话:说是广东去年6城房价均价降了,你感受到了吗?对于房价数据为什么就那么让人不放心,会不会赶顶而去,谁也说不准。好在珠三角一体化进程因轨道交通建设的提速而可以在更大范围里选房。住在广州东、广州西、广州南、广州北,可能是部分广州人今后的选择,好在城际轨道接驳地铁直通中心。

 

粤去年6城均价降了,你感受到了吗?

2013年09月16日广州日报

 地王频出 本报记者分析珠三角二、三线7城市3年来房价数据:

  珠三角二、三线7城房价调查上篇

  随着上半年地王频出,房价再次成为大众关注的焦点。历经多次调控之后,在广深两大一线城市高企的房价之外,珠三角二、三线城市的房价到底该何去何从?带着这些疑问,本报搜集了2010年~2012年珠三角除广深外7个城市的房价变动情况,数字背后,显露出一些值得深思的现象。

  尽管今年上半年佛山、东莞等主要城市住房均价有抬头趋势,但从近3年的均价走势来看,房价涨幅已有明显回落。2010年7市普涨两成左右,到了2012年却有6个城市同比出现负增长。在成交量这一指标上,让人意外的是惠州拔得头筹,其背后正是深圳、东莞购房者的热捧。

  多位业内专家均表示,目前珠三角二线城市房价要再现几年前的大涨几无可能,而随着珠三角一体化的深入,交通成本不断降低,越来越多的异地购房人群在房价“洼地”、“高地”之间流动,将进一步模糊珠三角各城市间的居住边界。

  文/表 记者张涨、曾艳珠

  房价,降了吗?

  3年趋势:

  均价从普涨两成到负增长

  由于多数城市并未有官方公布今年上半年房价的数据,因此本报选取了珠三角7市(广深除外)2010年~2012年三年房价的走势作为对比基础,发现全部7个城市的均价涨幅3年来都经历了大幅走低的过程。

  数据显示,2010年,7个城市的一手住宅均价相对上一年涨幅多在20%左右,其中涨幅最大的前两名分别是佛山的27.2%以及江门中心城区的31.7%。而到了2011年,7个城市的涨幅降到了10%上下,涨幅最高的是肇庆城区、惠州城区,但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年,这7个城市的均价涨幅则一路滑落,7个城市中有6个同比出现负增长,其中跌幅最大的是珠海主城区和中山,分别都下降了10%以上,唯一保持正增长的是东莞,但也仅仅增长了1.2个百分点。

  梳理这3年来房价涨幅的剧烈变化便可以发现,房价调控不断加码,随着广、深、佛、珠等城市开始实施限购措施,其他城市也通过各种方式调控高房价,并加大了保障性住房建设的力度。尽管存在统计口径、区域上的细微差别,但从各城市纵向的均价涨幅这一指标来评价,楼市调控的成效已然十分明显。

  专家解读:

  住宅地产的蛋糕正在缩小

  广东省房地产行业协会理事赵卓文表示,在2010~2012年的3年间,影响房价变化的不仅仅是限购。2011年“国八条”实施,2012年经济增速放缓,再加上各地开展产业结构调整,这些都对房地产的影响都很深远,所以这3年房价的变化很大。

  同时,他也认为这一情况与一些既定的经济规律有关。一个经济界的说法是,人均GDP达到8000美元以上,人均住房面积超过30平方米,住宅的需求会下降。“从珠三角几个城市来看,有些城市的人均住房面积已达36平方米,这几年不管房价是否增长,但成交量是在缩减的,2009年是高位,2011年、2012年,成交量往下走,住宅房地产的蛋糕正在缩小。”

  最新数据:

  上半年楼价又有抬头之势

  尽管2012年7市中有6个均价下跌,但进入2013年后,这一趋势可能又遭到反转。广东省房地产协会的报告显示,今年上半年,广东商品房销售面积为4221.41万平方米,同比增长41.8%,虽然销售量的单月增速呈现逐月回落走势,但从销售均价走势看,上半年全省商品房销售均价为9075元/平方米,同比增长12.7%。广东省房地产协会相关课题组认为,今年上半年广东房地产市场整体活跃,商品房销售畅旺,销售均价涨幅趋于平稳。

  还有个别珠三角城市公布的上半年的成交数据也支撑这一结论。例如据东莞当地媒体报道,2013年上半年东莞房价总体呈现出上涨势头,住宅成交均价为8699元/㎡,同比上涨5%,创历史新高。同样,佛山市住建部门公布的上半年一手楼住宅均价同比上涨4.9%。而从成交套数和面积上来看,佛山上半年一手住宅均同比猛涨了接近五成。此外,中山上半年的市场也有回暖迹象,上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多,房价也稳步上升,今年上半年一手住宅均价为5636元/平方米,同比去年上半年上涨11.2%,6月份创出的5736元/平方米的均价,也是2011年中山实施限价以来房价的最高值。

  从珠三角这几个主要城市来看,无论是均价还是成交量,2013年上半年都一扫去年颓势,开始止跌回升。

  专家解读:

  融资成本、土地交易激活楼市

  据赵卓文分析今年开发商的融资成本相对较低,导致开发商没有资金之忧,“有开发商去年年销售额只有120亿元,但今年买地支出已经超过这个数,正是由于融资成本低,开发商买地非常积极,今年上半年经历了近年来最疯狂的土地买卖。”在土地市场火红的情况下,购房者对后市看涨的预期增长,所以选择提早入市。

  合富辉煌集团首席市场分析师黎文江也持相似观点,他认为今年上半年的楼市表现与信贷、供应、土地市场情况有关。从去年年中起,信贷有所放松,普通市民置业开始活跃,这一趋势延续到了今年6月份左右。而在更早些信贷收紧的时候,开发商也减少了开发量,导致供应不足,市场这个阶段会处于供小于求的情况,房价出现上涨。

  均价跌了,为何市民没感觉?

  均价数字是降了,但为何不少市民并没有十足的切身感受?

  对此,黎文江认为,“政府的房价统计,算的是平均数。限购前,市场供应以大户型、豪宅产品为主,刚需产品较少,大户型、豪宅产品容易拉高均价,但限购后,刚需产品增多,对楼价的拉动不明显。所以,从数字上看,虽然整体房价降了,但对于购买小户型的市民来说,却感受不到,甚至因为小户型畅销而涨价也有可能,相比之下中心城区的核心项目,抗跌性很强,价格不太可能降。”

  广州市社科院研究员彭澎也认为,调控对于均价有比较明显的影响,但更可能是结构性的调整,同时二、三线城市的房价抗跌性较差,容易受到政策波动,因此出现去年跌今年上半年又反弹的强烈反差。“在全国来看,大趋势是房价开始企稳,而对于房价频繁调控,市场反应也开始出现审美疲劳,因此市场的预期还是长期看涨的,房价再抬头也与此有关。”

  一体化加速居住边界渐模糊

  市场活跃度:

  惠州成“黑马”销售面积夺冠

  在房地产各项数据之中,除了考量均价反映一个城市的房价高低外,成交量则反映了该市的市场活跃程度。通常来看,成交量越高的城市,房地产市场便最为活跃。对比这7个城市的2012年成交数据,出人意料的是成交量最大的既不是均价最高的珠海,也不是人口更多、产业发达的佛莞两市,而是惠州。

  根据惠州市统计局公布的《2012年惠州国民经济和社会发展统计公报》,2012年商品房销售面积达到826.7万平方米,增长3.8%。而其他城市的相同统计公报则显示,这一数字分别为251.22万平方米~672.03万平方米,与惠州的数据有相当差距。除了成交量以外,惠州还在房地产开发投资这一指标上表现突出,482.2亿元的全年数据排名7城第二,仅次于佛山的638.46亿元。

  业内人士认为,成交量数据排名第一,说明惠州的房地产市场最为活跃,而房地产开发投资也名列前茅,则说明当地市场对于房地产后市发展信心充足,未来也将有更多商品房推出市场。

  专家解读:

  惠州爆冷门是因“洼地”效应

  为何惠州的房地产市场成交量如此火爆?赵卓文表示,这是因为惠州地域大,产品多元化,而且有真正的买家支撑。“惠州临近东莞、深圳,但楼价远低于这两个区域,洼地效应非常明显。因此,不少深圳人、东莞人选择到惠州置业。同时,惠州与深圳、东莞的交通非常方便,也让深圳、东莞购房者没有后顾之忧。”

  同时,惠州的楼市产品非常多元,尤其是旅游地产发达,许多大型开发商都选择来惠州开发高品质楼盘,这些产品吸引包括珠三角在内的全国买家,很大程度上拉高了惠州的房地产成交量。

  观点:

  珠三角一体化

  模糊城市边界

  记者注意到,无论是广州人去清远、佛山、肇庆买房,还是深圳人前往惠州置业,在珠三角一、二、三线城市之间,居住的行政边界越来越模糊。

  广州市社科院研究员彭澎表示,随着珠三角一体化进一步深入,交通更加便捷后,如果相邻地市间存在洼地和高地的明显对比,会有越来越多的人选择到异地购房。“高铁、城轨等快速交通,使得各地联系更加快捷,比如广州的购房者到江门也才40分钟。”

  黎文江则对记者表示,珠三角一体化进程加快后,城市的居住边界正在逐渐消失。“珠三角一体化,不仅缩短了人们的心理距离,也缩短了城市间的实际距离,加速了城市间的人口流动。”

  数据说明

  作为广东省经济发展先行一步的珠三角地区,相对粤西粤北地区房价较高,因此也是房价调控的重点对象。在考量珠三角二线城市房价走势这一问题时,记者去掉广州、深圳两个一线城市,而选取佛山、东莞、中山、江门、珠海、惠州、肇庆这七个二、三线城市作为研究对象。

  不过,记者在搜集数据时发现,其中个别城市公布一手住宅均价的口径、区域有所区别,例如在均价计算范围上肇庆统计城区房价,江门仅公布新会、蓬江、江海中心城区的均价,惠州仅统计中心城区惠城区、仲恺高新区的均价。而珠海一方面只公布主城区均价,另外也不同于其他城市一年公布一次全年均价的做法,而是分上下半年一年公布两次均价。

  除特作说明之外,本文各项数据均来源于各市统计部门、住房管理部门,以及各市《国民经济和社会发展公报》等权威官方报告。

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