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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

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全国最大地下城是否理性投资?  

2013-09-16 09:59:00|  分类: 地段,大规模,投资 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-176):全国最大地下城是否理性投资?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:44万平方米!广州在南站搞全国最大地下城,说实在我们很多人都为之捏了一把汗!如此体量的商业面积,即使放在地面,在南站那里也暂时难以被市场消化,何况地下!这种决策出自何处?是什么用意?规委会怎么会通过?这都是市民的血汗钱啊,千万别浪费!忧心,还是忧心!

 

全国最大地下城应该怎么搞

2013-09-13南方都市报

  其实地下最适合建的是停车场,而广州缺大量停车位。

  ——— 彭澎

  在真正建成及开始招商的前几年,不要抱太大希望,空置率可能不低,人气也不会太旺。

  ——— 周峰

  嘉宾:广州市社科学高级研究员 彭澎(上)

  满堂红市场研究部高级经理 周峰(中)

  主持人:南方都市报记者 徐凤(下)

  新闻背景

  近日,《广州南站商务区开发建设工作方案》获市政府常务会议审议通过,南站区域地下空间及市政配套设施工程项目将于下月动工建设。根据规划,该地下空间核心区长约1900米,占地面积约44万平方米,共建设四层,未来南站区域整体地下空间建筑面积将达111万平方米,落成后将是全国最大的地下城。

   建超大地下商城存风险?

  主持人:号外,号外,广州南站将要建全国最大的地下城了。

  周峰:广州南站是与广州火车站、广州东站同级别的交通枢纽,但火车站和广州东站都没有搞类似的地下商城,火车站的主要功能是“吸放”旅客和货物。多数旅客从火车站出来,一般都会转乘其他交通工具进入市区任何一个地方,即使是坐地铁,因携带的行李不少,也不会在地铁站附近逗留太长时间,故这个群体很难形成固定的消费意识,闲逛的时间有限,我觉得在广州南站兴建超大面积地下商城,存在一定的经营风险,最大的风险就在于如何有效吸引客流消费方面。

  主持人:为何要如此大规模地开发地下空间?

  彭澎:大量开发地下空间可能与地价贵有关。地面加高与地下挖深,都是增加容积率,希望把单位面积的地块用到尽。在C B D等中心地带,寸土寸金,适当发展地下空间是可以的。如南站这样的边缘商务区,密度不应该搞得太大。

  周峰:鉴于不同的土地供应和被市场吸纳再使用的时间周期有先有后,故就整个地上空间而言,可被利用的地方还有很多,远未达至饱和状态。在广州南站开发如此大规模的地下空间,我估计政府是希望南站要发挥的角色不是一个孤立的交通枢纽,还要逐步承担起其他综合职能,从而令南站周边的土地价值得以提升。

   地下空间更适合建停车位?

  主持人:广州地下商场众多,旺丁又旺财的还真不多。

  周峰:目前广州的地下商城多数集中在地铁站旁边,有连续多年做到“旺丁旺财”的,也有经历了长时间沉寂,最近两年才有一点点起色的,更有暂时还在摸索阶段的。我估计,广州南站的地下城也肯定要经历商业地产的“先苦熬再起步”阶段,由于地处广州南部,在真正建成及开始招商的前几年,不要抱太大希望,空置率可能不低,人气也不会太旺。

  彭澎:一是不十分看好。二是除非发展特殊的业态,否则估计得熬很多年。投资价值有限。

  主持人:你对南站地下城的建设及招商运营,又有怎样的建议?

  周峰:应该采取“先局部后整体、先近后远”的开发及招商思路,把相对靠近南站的地下空间先盘活起来。第一期开发的空间通过政府层面吸引大型餐饮企业进驻,再附带其他娱乐及休闲消费设施,率先试行经营,应该可以在最开始的三年内逐步积累人气。

  彭澎:其实地下最适合建的是停车场,而广州缺大量停车位。

   商城若不旺,对房价有负作用?

  主持人:南站地下城的建设,对南站房地产业的发展有怎样的带动作用?对房价会不会有影响?

  周峰:只要广州南站地下商城能做到大家所认同的兴旺,必定会对周边的房地产业,特别是住宅市场产生利好促进影响。但就目前而言,南站地下商城的建设,肯定要参照周边板块的居住规模、消费层次去作详细规划及定位,从周边房地产业里面“借力”的工作,也稍微多一些。

  彭澎:如果旺,则对房价有直接拉动作用;如果不旺,甚至对房价有负面作用。

  主持人:近期,广州拟对地下空间收取土地出让金的规定引发不小反响。这对地下城建设及运营有什么影响?

  周峰:这个征求意见稿,能否真正实施,还是未知数,我估计即使最终要实施,恐怕也会被修正得相对较“人性化”,且针对地下商场、车位及其他不同性质的物业所收取的出让金比例应该有差异,不会用同一标准。由于南站地下商城的开发建设及运营皆由政府牵头引导,不排除在这些容易产生敏感问题的节点上采取另类的操作方式解决。地下商城的前期投入成本相当大,从建成到真正投用,再做到旺场,少则4年,多则10余年,且当中存在的经营风险不低。我觉得可以把这类空间的出让金“化整为零”,类似商场“管理费”的形式,每年收一次,不集中在开发前期或转手时统一收取,且可以规定最初的几年暂时不收,让承建或经营的企业能承受较低的成本压力。

  彭澎:地下商铺的运营并不是由地下空间收取土地出让金决定的,如果地段合适、定位准确,收再多的出让金都会旺。

 

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