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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

自贸区和机场再度引爆南沙楼市?  

2013-09-10 10:05:00|  分类: 只有,公寓,旅游度 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-171):自贸区和机场再度引爆南沙楼市?

彭澎接受《新快报》采访

 

题外话:国家新区政策利好已提前透支,接下来,自贸区、机场等概念有没有可能再引爆南沙楼市呢?最近去南沙看楼的人明显增多,如果国家政策不明显打压,南沙楼市可能还有一段炒作。问题是,最不希望的是南沙不能仅仅靠楼市来发展,产业不启动、明珠湾区城市建设不突破,光楼市炒作是走不远的。

 

国家新区政策利好已提前透支 自贸区概念或难再引爆南沙楼市

2013年09月06日 新快报

■今年上半年南沙有三个楼盘跃居广州楼市成交套数前十位。(资料图片)

近日有消息称,南沙与横琴、前海、空港经济区组团申报广东版自贸区,让南沙利好再次升级。然而,自获批为国家级新区后,南沙楼市的政策利好已被提前透支,尤其是今年上半年“明跌暗涨”,“洼地效应”不再明显。专家分析,南沙申建自贸区的悬念颇大,即便获批含金量也不会太高,恐再难引爆楼市。更深层的问题是,南沙开发20年,定位一直在变,让人目不暇接,投资者信心始终不够坚定。专家认为,南沙真正要让人看明白,起码还要五到十年时间。

楼价接近全市均价,洼地效应不再明显

来自克尔瑞的数据显示,去年南沙一手房住宅成交均价为8112元/每平方米,而今年1-7月,均价达10296元,较去年增约27%。另据搜房网数据显示,南沙房价从今年初的7900元/平方米,涨至今年7月的10574元/平方米,半年累计上涨33.8%,远高于同期广州整体房价10%的涨幅。成交量方面,南沙亦有不俗表现,阳光家缘数据显示,今年上半年南沙有三个楼盘跃居广州楼市成交套数前十位,碧桂园天玺湾更是以1400多套的成交量排名全市第一。

南沙楼市一年多来的火爆,让不少投资者跃跃欲试,但即便再激进的买家也不得不承认,南沙楼市的隐忧正在凸显,由于大部分买家为投资客和旅游度假者,自住型买家占比极少,再加上政策利好被提前透支,南沙楼价正处在一个历史高位。记者调查发现,目前南沙不少楼盘的报价都在1.1万元/平方米以上,正在不断接近全市均价,洼地效应不再明显。

自贸区含金量不会太高,或难再引爆楼市

广东省体制改革研究会副会长彭澎直言,与上海浦东新区和天津滨海新区不同,南沙这个国家级新区已经难言有什么特殊政策,原来和南沙签订了投资意向的企业很多还在观望,在这种情况下,南沙申请自贸区是想获得一些真正的特殊优惠。但在中山大学岭南学院教授林江看来,自贸区即便在上海都是一个没有落地的画饼,对南沙而言更是遥不可及。

如果以自由港香港为原型,经济特区、保税区与自贸区均是其摹本,而以自贸区的开放程度最高。按照媒体此前的分析,自贸区会实行“境内关外”的海关监管制度,即运送到自贸区的任何货物,就关税和其他税收而言,都被认为在境外。上海自贸区则会更进一步,在货物自由贸易的基础上,扩大服务业尤其是金融业的对外开放。

这无疑是一张极其美妙的蓝图,但在林江看来,搞自贸区并非那么容易,它不仅会与一些现行法律相悖,还会面临某些利益集团的阻挠,上海自贸区迟迟不见配套细则,就可以看作是阻力重重的一种表现。林江据此预测,广东自贸区即便能够批下来,含金量也会大打折扣,而对珠三角而言,其制造业对外开放程度已经很广,各种特区和保税区已经能够满足这些需求,自贸区要真正与之不同,关键是要在金融业上的开放尺度上有所突破,南沙搞自贸区如果没有这个,恐怕会成为鸡肋。

知名房产专家韩世同也对此不予乐观,浦东新区和市区很近,已经是一个发展成熟的建成区,而南沙与广州市区较远,至今还是一张“白纸”,建自贸区如何有说服力?此次广东省将南沙与横琴、前海、白云空港区打包申报,其实就是对南沙的一种不自信。更何况,广州距香港太近,南沙建自贸区如何避开香港的竞争,也是值得考虑的。

南沙9月推货情况

楼盘户型价格优惠货量

南沙珠江湾118-142㎡单位1.3万-1.5万元/平方米诚意登记3 万元抵10万元

中惠璧珑湾79-142㎡N+1 洋房待定诚意登记1 万元抵5 万元300套

南沙富力唐宁85-130㎡N+1 两至三房及130—170㎡复式待定1590 套

南沙创鸿汇75138㎡两至四房11500元/平方米

南沙城公寓、95-135㎡两至三房1.1万-1.3万元/平方米诚意登记预存5000 元抵2万元96套

碧桂园天玺湾92-115㎡两至三房600套

敏捷丽都33-74㎡套房及一房一厅190套

星河丹堤45-79㎡小户型

(数据来源:搜房网)

土地市场

借势各种利好南沙大规模卖地

自去年9月获批为国家级新区后,南沙的政策利好就接连不断。据不完全统计,除了国家级新区,南沙此前已经有了开发区、保税港区等政策特惠,现在还有7条地铁34个站的规划、超过1000亿元的银行授信额以及期货交易所、新领事馆区、第二机场等多个蓝图。8月底,南沙更是借势“自贸区”一口气推了8宗地,瞬间惊诧全城。

从市民的实际感受来说,密集的政策利好给南沙楼市的带动效应是明显的。但根据阳光家缘数据,南沙楼价从今年2月份开始,网签价格却连续5个月下跌。记者跑盘发现,像天玺湾、滨海花园不少大盘的报价普遍比网签价格高2000元/平方米以上。据售楼人员称,南沙不少楼盘因为拿预售证的时间晚,成了限价限签约的重点对象,为了规避这一因素,普遍采用“两套合同”,即以较低的毛坯房合同进行网签,再与购房者另签一个“装修合同”,南沙楼价的实际涨幅远高于网签价格。

专家观点

只唯房地产马首是瞻 后继产业将无发展空间

谈及南沙楼市,韩世同表示担忧,南沙现在的房地产发展得太急,可能会导致房地产虚旺,当初海南获批国际旅游岛时也是这样,房地产先行,结果地价、房价炒上去了,别的企业进不来了,海南正面临“只见房产不见产业”的尴尬。南沙如果只唯房地产马首是瞻,不给后续产业留下发展空间,成为下一个海南不是没可能。

“南沙是一张白纸,可以画出最美丽的画卷”,这有关南沙最动听的一句话,但现在看来,这句话的背后可能是另一种担忧。“南沙开发始于上世纪90年代,当时是彻头彻尾的一张白纸,但20年过去了,怎么现在还是一张白纸?这里面的原因值得深思,”一位业内人士这样说道。

在林江看来,南沙开发20年不见大的起色,一个重要原因可能是与其定位模糊有关。南沙发展始于霍英东,当时是想建成一个保留自然村落的海滨小城,但到2000年,南沙的产业定位被明确为重化工业,投资数百亿元的中科石化项目后来一度准备选址南沙,但到2005年左右,南沙的定位又被改为综合性物流,说要搞海港物流、空港物流、立体的海港中心,中科石化项目后来又因环评等各种原因被搬到了湛江;接下来,南沙的发展又陷入阶段性停滞,“宁要荒,不要慌”的说法流传多年;2012年,南沙迎来了又一次转折,获批为国家级新区,招商引资上项目成了新的口号。

在林江看来,南沙摇摆不定的定位,让外界尤其是投资者对南沙有着“看不懂、猜不透”的印象,投资信心一直不够坚定,20多年来,南沙的人气始终上不去,人口量至今只有30万。

 

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