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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

奥体中心板块的价值  

2013-08-28 09:45:56|  分类: 房产 城市规划 楼 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-161):奥体中心板块的价值

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:奥体中心可能成为广州房地产市场的一个新板块、新热点,而且产品形态上有别墅、洋房、保障房,层次丰富。配套方面也有高德汇等大卖场和餐饮集群,至于体育设施更是得天独厚。环境好加上离天河距离很近,这可能是一个值得关注的板块,可以跟萝岗、番禺楼盘较劲。

 

位居四大新城核心 一手楼“亲民价”吸客

南方都市报20130823

  如果说广州的造城运动始于20年前的珠江新城,在历经番禺新城、白云新城等已经初步形成的新城之后,近半年时间,广州又再次密集出台了十座“新城”规划。如此大跃进式的造城运动下到底谁会脱颖而出?毫无疑问,在上一个十年,珠江新城已当之无愧成为广州城市发展的主力军,国际金融城则有望接棒成为下一个十年的城市核心新区。

  而作为已经成熟、广州人均G D P最高的区域,萝岗科学城和天河智慧城在广州无疑是方兴未艾,有着巨大的发展潜力的区域。然而,若是在地图上将这四个新城连在一起,就会发现,奥体新城正好处于四城的核心位置。因此,无论是珠江新城、国际金融城还是科学城以及智慧城,它们的发展都必将带动奥体新城的发展,何况奥体新城本身已具备向上发展的动力。

  将是广州规模最大社区群

  与华南板块、金沙洲、白云新城等不同,奥体新城虽然早从2001年的九运会前开始进入广州规划战略,但却一直未有明确定位,直到2010亚运会前,其“智慧产业服务的生态宜居新城”的新规定位才被重新肯定以及落实。新规显示,奥体新城居住新区共分六大部分:奥体中心综合服务区、奥体生态宜居社区、广氮居住社区、棠下居住社区、岑村待定区、高塘科技产业发展区。其中,奥体新城的规划宅地面积达2.19平方公里,住宅建筑面积达1248万平方米,规划区内规划人口规模达37.8万人,将成为广州规模最大的社区群。

  还有超130万平方米住宅供应

  目前,天河可供应土地十分有限:天河北满布住宅;6.19平方公里的珠江新城已无宅地可出让,天河中心区域开发已趋完毕。按十二五规划,要承接新的人口,天河楼市须向奥体新城的东圃、广氮等东部板块转移。因而,未来超130万平方米的住宅供应面积,将使奥体新城成为天河楼市的新热点。奥体新城是广州唯一巨型体育生态居住新城,其区域以生态绿化为主,绿化率达42.7%,比白鹅潭地区和白云新城都高。每500米就有一个绿化公园,拥有“一园两山”生态公园、奥体中心体育配套。按规划,奥体新城将拥有600亿的市政配套,目前已有100亿资金投入道路配套上。此外,奥体新城还规划有学校、三甲医院等。

  广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明认为,广州城市发展的格局一直是呈现出L形结构,由于氮肥厂、石化厂等工业产业在东部延伸,广州东部一直进展缓慢,番禺十年来发展迅速正是受益于此。但城市交通拥堵问题却日趋严重。他说,而今东部的产业业态已经发生了改变,原有的产业已经搬迁,环境友好型的产业正在聚集,广州大举东进的时机已到。

  两全新刚需盘相继上市

  近几年来,该板块一手楼一直处于缺货状态,唯有帝景山庄自2007年开售至今推出了三期。作为纯别墅盘,该盘毛坯价为4.5-4.8万元/平方米。今年七八月开始,奥体新城内终于推出两个全新刚需楼盘,佳润上品菁园和天健上城,相对于珠江新城四五万的起步价,两盘的价格算比较亲民。前者位于黄村B R T车站附近,户型涵盖48-125平方米一至四房,带精装均价2.3万元/平方米。天健上城则是广氮板块内的首个商品房,户型涵盖62-170平方米的二至四房,折后毛坯价2.3万元/平方米起,项目还有少量叠拼别墅规划。

  二手楼市

  电梯楼一年涨4000/平方米 有房子十年涨6

  2003年,小唐买了海珠上渡路雅景苑的一套尾货单位,楼梯楼,七楼西向,单价3200元。而小唐的朋友陈刚同时也在东圃客运站附近的金碧世纪花园买了一套单位,电梯楼16楼东南朝向,单价3000元。当时世纪花园所在的东圃(莲溪)一带很荒凉,周边也没什么配套。而雅景苑却在繁华的下渡路上,各项配套成熟。但十年过去,雅景苑这套房二手单价为1.8万元,涨了近5倍,而陈刚金碧世纪花园那套房的二手单价则达到2.1万元,涨了6倍。

  如果说“九运会”带给东圃的只是一个崛起的契机,那么亚运会则带给东圃成为中心城区的发展机会。当前奥体新城内已集结了恒大、中海、富力、美林、合生、珠江、天健、佳润等多家品牌房企。尤其亚运会至今短短三年,这里的楼盘已从早期只面对收入普通的首次置业者一跃而成城市新中产阶层的居住选择地,二手楼交易十分活跃。

  资料显示,奥体板块附近的东圃一带电梯楼占八成,而楼梯楼则占两成,货量充足。楼梯楼楼龄在15-30年之间,而电梯楼则是约5-16年左右。二手房买家多数选择电梯楼,且以“刚需”自住为主,“最近成交的几套单位,客户都是用来做婚房,而且客户有年轻化趋势,陆续出现一些‘90后’的客户置业。”一房产中介人员说。

  该区电梯楼大多为2-2.4万元/平方米,主要有中海康城、天朗明居、金碧世纪花园及骏景花园等;楼梯楼则卖1.5-1.7万元/平方米。与去年同期相比,电梯楼楼价涨幅惊人,均价大约上涨了4000/平方米。

  专家点睛

  广州社科院研究员彭澎奥体新城适合打造高端项目

  奥体板块在天河的最东部,又处在天河的商务中心和今后重点战略产业区的中枢位置,战略意义非常重要。值得一提的是该板块紧邻科学城、中新知识城、开发区等好多个广州很重要的产业园区,特别是其紧邻的科学城,规划中几乎没有居住功能,只有少数的公寓楼,非常需要周边的配套来满足,奥体板块能填补这个空白。展望未来,这附近的科学城和智慧城都是高端群体汇聚的地方,奥体新城又有体育休闲的概念,其景观、植被和环境都一流,对高端项目来说,奥体新城正是非常理想的地方。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志区域楼盘未来升值空间大

  目前天河中心城区供货不足,但需求量大,购房者只能寻求天河外围的楼盘。而该区域位于天河东,接近天河商务区,虽然交通上暂时略为不便,可能到2016年地铁19号线开通后才能有所改善。但总的来说,市场看好该区楼盘潜力,未来升值空间大。

  采写、制表:南都记者 邓恒 实习生 高绮桦

 

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