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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州市房管局再次就《广州市物业管理办法》征求意见  

2013-08-26 00:02:00|  分类: 职能部门,资金,题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问政风暴(13-109):广州市房管局再次就《广州市物业管理办法》征求意见

彭澎出席“物业管理你说我听”活动

 

题外话:广州市房管局再次就《广州市物业管理办法》征求意见,问题也还是涉及到共有物业产权、老城区物管、物管费调节机制、业委会选举电子投票系统、街道的职责、维修基金管理等热点问题。对于如何成立业委会仍没有找到最合适的办法,但电子投票系统能够运用得好,也不失为一条捷径。

 

聚焦广州物管难题房管局长社区问计

2013-08-20 羊城晚报

各路专家齐聚纵论物业管理文/羊城晚报记者 李春暐 何伟杰 实习生 关俊楠

  图/羊城晚报记者 邓勃
  “我就是来听问题的”
  小区应该如何有效治理?一个成功的物业管理应该具备怎样的因素?作为党的群众路线教育实践活动,羊城晚报与广州市国土房管局携手推出的“物业管理你说我听”活动进行得如火如荼,至今网络点击率已破百万(http://wuguan.ycwb.com)。16日,广州市国土房管局局长李俊夫带队到海珠区沙园街广重社区“问计”物业管理。“多提问题,我就是来‘你说我听’的”。
  16日当天,“尤特”来袭,李俊夫一行冒雨来到了广重集团退休职工江锦松的家。新中国成立后,海珠区沙园一带被广州重型机器厂(下称“广重”)征用,建成职工宿舍,占地0.29平方公里。2000年前后,因企业改革,广重2000多员工一年内从“单位人”变“社会人”。也就是在这年,江锦松成为了广重社区一套80多平方米房改房的业主。
  “虽然单位分了房子,但是我们当时住得确实不习惯。”江锦松介绍,“以前我们住在宿舍,单位有房管处和家属委员会,平时的维修费用都是单位全包,基本不用交什么费,但后来集团决定把小区20万平方米3000多户人的物业管理推向社会,物管费等一系列费用要交,有一些街坊一下子接受不了”。“当时的物管费只是4毛钱,但由于很多人不交,而且收入难以平衡成本,原来的物业管理公司做了一年之后就退出了”。
  “后来经过商量,我们决定自己人管自己人。”接过话茬的是广重社区的物业管理负责人陈金盛。陈金盛原来是广重集团房管部的一名员工,看到广重社区的情况后,他跟集团公司商量后决定在广重社区成立物业管理公司。管理公司的员工则全部是广重集团的下岗工人。“在街道和房管局的支持下,物业管理公司就这么在广重社工扎下根”。
  物业费收缴率长期偏低曾经是困扰着广重社区物业管理的一个大难题。“当时有三四成业主是不愿意缴交物业管理费的。”陈金盛坦言,“后来在街道和广重集团的支持下,广重社区成立了业委会,物管联合业委会和居委,对居民进行走访宣传,街坊慢慢接受了新式物业管理的理念,物管费收缴率慢慢高起来了,现在已经达到了九成多”。
  “但收费率提高以后,新的问题也来了,我可以向您反映一下吗?”陈金盛试探性询问。“当然可以,我们来就是听问题的,有问题多反映!”李俊夫笑说。陈金盛于是提到,此前成立的业委会由于种种原因解散了,物管公司一下子没有了对应的签约对象,“这个问题估计不只在我们小区存在,还希望房管部门能够给出对应办法”。
  李俊夫现场一一记下,还鼓励陈金盛在“物业管理你说我听”论坛上踊跃发言,多提问题。
  点睛对话
  羊城晚报报业集团社委孙璇:羊城晚报和市国土房管局合作的“物业管理你说我听”有着很重要的意义,因为彼此有一个共同点,我们都是在关注这个城市的民生事。通过这个活动,很多市民对小区的业委会和物管之间的关系有了更深的理解。
  广州市房管局局长李俊夫:物业管理,实际上涉及到全体市民的切身利益。我们和羊城晚报合作,就是希望将物业管理工作作为走群众路线学习活动中一个重要的抓手,重要的载体。
  广州的物业管理在全国来说,任务是最重的,队伍是最大的。目前水平虽然走在全国的前面,但是自己与自己比,跟老百姓的需求和期盼相比,还面临着很多问题,我们欢迎大家多提问题,对一些物业管理服务不到位、对于一些损害业主利益非常明显的小区,通过羊城晚报报业集团的媒体网络平台进行曝光,通过正反两个典型,形成社会共识,推进社会发展。
  “你说我听”论坛聚焦当下物管最热点
  倾听!
  他们为物业管理发声献策
  16日,“物业管理你说我听”活动开始以来首次大型论坛在沙园社区举办。包括省政府参事、市人大代表、市政协委员以及行业人员、业主等三十多名各界代表与会,畅谈心目中最理想的物业管理模式,并对修订审核中的广州市物业管理办法提出相关意见。广州市国土房管局局长李俊夫在现场认真倾听。
  共有物业产权不明惹麻烦
  发声者:广东省政府参事王则楚
  所谓的物业管理实际上是小区共有物业的管理。业主为什么要参加业主大会?正因为我是小区共有物业的拥有人之一,通过参加业主大会,把我作为拥有人的权利以选举方式代交给业委会或者业主代表大会。但是对于共有物业的产权归属,条例至今没有明确。
  物权法规定,不动产拥有权以登记为准,但我们到现在依然没有规定为业主的共有物权进行登记,导致共有物业的收益应该归谁这个问题至今不明晰。也因此产生了很多矛盾。
  有的公司破产卖掉房子,就是抵押拍卖,但房子底下有水房,这个水房是公共设施,怎么处理?法院只是卖掉了房子,导致此后三楼以上的居民十年没有水用—这样的例子不少。这正是因为房管局没有登记,所以法院也不管是否为共有物业。
  共有物业的产权不清晰,也导致了权责不明,甚至概念上的混淆。小区治安差,很多业主会怪物管不作为,但业主大会请物业公司来管理,并不是管业主的私人物业,而是管小区的共有物业的;所以小区里发生治安事件第一责任人应该是公安部门,而物管保安只是起了协助作用。如果这个问题不明确,物管与业主便矛盾不断,保安队伍也往往沦为物管的“打手”。
  所以我希望房管部门在条例的第十四条里,明确物业管理区域,并对公共设施进行产权登记。
  广州物管政策制定宜提速
  发声者:粤华物业总经理谢凯
  广州、深圳是全国物业管理的先行点,可以说物业管理发展是由南方带动起来的。但目前看来,广州在制定物业管理政策方面比其他省市慢了一步。最明显的体现就是没有在税收方面进行扶持。
  7月3日,浙江省颁布的物业管理条例提到了合理定税金的问题,如电梯的维修保养只要是委托给外边的公司,这部分所有营业额的营业税全免。举个例子,就是我收了100万,然后以80万的价钱作为一个项目让一家公司分包,那么我只交20万的营业税。还有,浙江省提出来酬金制是业主代理资金,是业主交回来的,所以实行酬金制全部不用交营业税,但现在广州市物业公司起码要交5点多的营业税,然后再给电梯公司,电梯公司再向国家交5点多的营业税,税负实在太重。物业管理公司的钱“大头”都是业主交的,这就意味着很多的钱并不能直接花在业主的身上。这对于业主来说,也是不公平的。
  将物管触角延伸到老城区
  发声者:广州市人大代表张南宁
  我希望多关注旧城区的物业管理,这一直是一个空白区。现在纳入物业管理的一般都是新建或上世纪90年代后建成的商品房。但在海珠、越秀、荔湾区等老城区还遗留下很多企业自建的宿舍,房改后都卖给了企业职工。这些房屋当时的建房条件很差。其物业管理到目前还是采取一种自由放任的方式,如70年代到80年代的老房子中很多设施都即将过使用期寿命了。这些旧城区物业管理该如何落实?
  物管费调节机制期待完善
  发声者:广州市物业管理行业协会会长李卓章
  根据我们的调研数据,广州市的物业管理企业公司只有少数处于强势,大多数还是非常弱势。在这个背景下,我们希望对于物业管理费,物价局能发表一个年度的物业指数机制。
  因为很多矛盾来自价格,物业管理是一个服务,就像我们去市场买菜一样的,但它不是一个大众产品,物业费是个小众的买卖关系,矛盾多是必然的。所以政府如果能发布一个物业收费的联动机制,可以有效减少矛盾。
  此外,有个不太合适的看法是,公共设施、公共场所所有事务都应该是物管管理的范畴。其实这个看法有误,比如小区管理治安应该是公安部门的责任,小区物业的安防队伍保安队伍只是辅助的,主力还是应该由政府的公安部门来做。
  还有一个问题是消防,我们物业管理公司为了消防问题也承担了诸多成本,这些成本加大了物管的负担,因此说很多物业公司都是弱势群体,有苦难言。所以在政府的法律法规方面希望能够为上述权责能得到厘清,尽量减少物业管理的矛盾。
  焦点话题
  在“物业管理你说我听”论坛上,针对一些焦点话题,在辩论中不时碰撞出火花。有些话题,众人站在不同立场各抒己见;有些话题,众人达成共识至于又提出更为完善的实施方案。
  碰撞
  电子投票系统好不好用?
  广州市政协委员宋川:电子投票系统建设这个方案很好。我住的小区每次召开业委会,人都凑不齐,也找不到地方,利用新技术,就可以很好解决这个问题。
  广州市社科院高级研究员彭澎:电子决策投票系统是由市房管局统一操纵,这个可能会产生问题。有一些业主会认为很难保证结果的权威性。一旦不是他们想要的结果,他们也会质疑有无作票行为。
  共识
  立法规管束街道不作为
  广州市政协委员宋川:我们要求20%的业主向街道或镇政府提交申请报告要求召开业主大会。但现在情况是申请了一次又一次都没办法召开。所以能不能向街道或镇政府提交申请报告的同时,也向所在区域的房务主管部门报备,使监察机关有据可查?
  金碧花园业主代表张智强:这一点应该明确,不配合业委会成立的部门要增加一些处罚进去。若造成严重后果,还是有必要追究责任人的法律责任。
  追问
  维修金没了着落怎么办?
  广东省人大代表赵广军:我们很想明晰地查到维修基金收取的比例,其监管部门有哪些,定期公示的期限和利息大概有多少。很多人对这项资金很关注,特别是老城区的业主。很多时候小区公共设施坏了找物业公司,但物业公司也没有这笔钱。业主再找其它部门,也没有一个结果。
  广州市人大代表张南宁:市内很多70年代到80年代老房子中的公共设施都即将过使用期了,管理需要钱。可是当时的维修基金是房改时在卖给职工的价钱里留取的,很少,根本不够用。职能部门必须关注这个问题。
  李春暐、何伟杰、关俊楠

 

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