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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

领涨全国又能完成年度房价控制目标,玄机在哪里?  

2013-07-05 10:45:00|  分类: 数字游戏,毛坯房, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-113):领涨全国又能完成年度房价控制目标,玄机在哪里?

彭澎接受《时代周报》采访

 

题外话:广州楼市领涨全国多月已经引人注目。有趣的是,日前业界一个讨论会上,几乎没人怀疑广州可以完成7.5%的年度房价控制指标,同时又几乎都认为下半年房价还会涨。这里的矛盾在于,如果要实现年度房价控制目标,在连续领涨全国的情况下应该降房价才对。但继续涨又能完成目标,玄机在哪里呢?

 

疯狂的广州楼市

时代周报2013年06月06日

  6月2日的广州(楼盘),气温陡然升至36℃以上,高温烤得购房者孙小姐心头发焦。而更让她心里冒火的是,素有一线城市房价“洼地”的广州,房价领涨全国。

  今年准备购买婚房的孙小姐,每个周末都在看房。虽然国家出台了“国五条”、广州出台了“限价令”,但房价还是越来越贵,她感叹 “以前看不起的地方,现在都买不起了”。

  一季度的统计数据显示,广州房价同比上涨22.55%。4月份,即便广州采取了限价的非常手段,一手住宅房价依然同比大涨17.3%。

  而5月份,广州接连诞生的三个“地王”,更无异于给滚烫的楼市火上浇油—白云区同宝路8号、10号地块,番禺万博商业区地块四,海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录,晋升为新科“地王”。

  番禺万达公寓去年才卖1.4万元/平方米,现在万博“地王”楼面价已超过1.4万元/平方米。同宝路“地王”楼面价达到了2.6万元/平方米,周边的房子只有2万元/平方米左右。南洲路“地王”楼面价高达3.6万元/平方米,周边房价则是3万元/平方米左右。“面粉贵过面包”已成为一道独特的风景。

  孙小姐担心新科“地王”将会催涨楼价。可是最新的消息称,广州铁腕“限价”两个多月后,效果十分明显,5月广州楼市量价齐跌;广州房价已经连续两个月环比下跌。这让孙小姐感到了一丝酷热中的清凉。而更让她有一点激动的是,消息称,天河区的楼盘均价一个月暴跌3000元/平方米,越秀区的楼价则下跌了5000元/平方米。

  然而,等孙小姐去看楼时却发现,所谓的降价,只是统计数据上的下跌。很多楼盘通过签购房合同和装修合同两份合同,让房价明降暗升,购房人的买房成本还在一路上涨。此外,新科“地王”一诞生,附近的楼盘便开始蠢蠢欲动,有了涨价的理由,每平方米少则涨300-400元,多则上涨1000-2000元。据记者调查,离同宝地王最近的卡布奇诺楼盘近日封盘,准备提价近1万元/平方米。

  伴随着号称史上最严的楼市调控,“空调”、“地王”、“演双簧”却以更加频繁的姿态出现。普通购房者望房兴叹,投资炒房者不亦乐乎,开发商赚得盆满钵满;广州市政府面临经济总量“保三”和加大房产调控的两难选择。疯狂的广州楼市,又该走向何方?

  房价领涨全国逼出“限价令”

  量价齐升,是广州第一季度楼市最明显的特征。

  第一季度,广州新建商品住宅网签量同比暴涨117%,创下了2006年以来同期新高—233.08万平方米;网签均价同比大增两成多,达到创纪录的16339元/平方米,领涨全国。

  国家统计局公布的4月全国70个大中城市房价数据显示,广州一手住宅房价依然同比大涨17.3%。

  广州楼市同比上涨过快、涨势加速、涨幅翻倍。在当初新“国五条”细则刚出台时,为了避免缴纳二手房交易20%个税,广州的房地产交易中心一度挤满了抢搭二手房交易末班车的买卖双方。

  与此同时,被誉为“最后理性”的广州楼市,新房价格也在“国五条”出台后,一路猛涨。

  4月初,中海誉城推出的精装修新房,售价在13000多元/平方米。而即将推出的新品,报价已经超过14000元/平方米。位于萝岗区政府旁边的科城山庄,4月之前的售价为13000-16000元/平方米(带装修),现在大户型单位则要17000元/平方米起。

  中原地产研究部总监张大伟认为,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州等一线城市近期均出现了区域土地价格新高。整体楼市在“国五条”落地力度低于预期的情况下,购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象,市场存在再次失控的风险。

  “广州作为一线城市,房价相对于其他一线城市还属"洼地",有补涨需求,加上亚运会带来的基础设施建设福利,以及珠三角城市群的长远规划,房子更加值钱。”广州市社会科学院高级研究员彭澎对时代周报记者表示。

  广州目前已经开通的地铁线路有8条,正在修建的有3条,规划建设的地铁线路总计有19条之多。此外,广珠城轨、广深高铁等线路的开通,亦使得广州的轨道交通条件大大改善。火车一响,黄金万两,这无疑大大刺激了广州房价的上涨。

  此外,去年9月底,广州针对高价楼盘进行限售,也导致这部分楼盘集中在今年第一季度网签。“去年高价盘受限售的影响,销售被暂时压制,导致今年第一季度才能集中网签,这是受行政干预造成的房价上涨的滞后。但是(今年)4月份,广州房价上涨还在延续,还是基于广州房价有补涨需求这个因素。”彭澎说。

  “不单是统计数据,整体说来,广州的房价的确在上涨,尤其是南沙和萝岗,涨幅高于广州平均水平。”方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者表示。

  “未来价格上涨的势头会放缓,但是第四季度有可能反弹。”房地产研究院副院长杨红旭对时代周报记者说。

  第一季度广州房价同比大涨22.55%,较年度房价上涨不超过8%的目标,即广州市国土房管局出台的“限价令”高出了一大截。这让广州今年的房价控制目标遭遇当头一棒。

  “在目前房价暴涨的情况下,为完成调控目标,政府肯定又将进一步限制高价盘的交易,导致成交均价下跌,引起结构性的价格回落,但实际上,以单个楼盘的价格来看还是在上涨。”彭澎表示。

  限价令下“地王”频现

  与房价上涨伴生的还有“地王”的出现。

  “在一线城市,优质地块非常稀缺,加上开发商资金充裕,又有补仓需要,各大企业之间又大力竞争抢地,很容易推高地价。”杨红旭说。

  2009年下半年至2011年,广州曾经被冠以“地王”称号的地块至少有11宗。从去年6月到今年5月的这一年,广州密集推地,再次有多个地王高调冒出。

  今年5月,广州更是一个月诞生三个“地王”。

  5月6日,佳兆业以最高限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块,剔除保障房后,该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米,溢价45%。同时,该地块一举刷新2010年保利地产(600048,股吧)创下的2.06万元/平方米的楼面地价,成为白云区新“地王”。

  5月16日,番禺万博商业区地块四,中国铁建(601186,股吧)旗下公司经过近100轮的激烈角逐,以总价12亿元中标。该地块楼面地价达14194元/平方米,高于去年转让市场上拍出的“地王”11513元/平方米的地价,成为番禺新“地王”。

  更为疯狂的抢地行动发生在海珠区一临江地块。5月23日,在恒大地产、越秀地产等开发商数回合的“拼杀”后,越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元的地价,竞配建(当竞买人报价达到最高限制地价后,竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积,报出配建面积最大者为竞得人)42000平方米胜出。若加入保障房竞配建成本(3000元/平方米),该地块总成本达25.9亿元,折合楼面地价36361元/平方米,溢价142.4%。

  “面粉已经贵过面包了。开发商的开发压力是非常大的。这就意味着后期需要很高的售价才能保证不亏损。”邓浩志分析说。

  佳兆业集团控股有限公司在回复时代周报记者采访时称:“佳兆业已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑,我们将按拍卖设定的规划指标进行开发,未来的产品价格也会与市场保持一致。”

  与佳兆业的外交辞令相比,合富置业首席分析师龙斌则一针见血地指出,开发商疯狂抢地也是不得已而为之。资料显示,不少房企若再不抢地,很快将面临无盘可卖的境地。“尤其是对于上市房企来说,没有地,总归是一死。不拿地是等死,高价拿地是找死,但即使拿了贵价地,如果以后市场走势好,还是会有业绩、有利润。”

  在广东省地产商会举办的地产沙龙上,龙光集团广州分公司总经理朱伟明说:“地价被大幅度的推高,同时又限制房屋预售价,我感觉我们被操控了,导致我们非常痛苦。"五一"广州和南沙区域,为什么卖出的楼比较少,我认为有两个原因:首先是因为很多项目未办到预售证,包括南沙的创鸿和龙光,就是因为未办出预售证;其次,因为限价的原因,部分房地产商不想办理预售证,因此导致市场表现的数据同比是差的。我认为限制预售价格,不是理性的做法,有违市场的意愿。”

  创鸿集团副总裁刘琴也持同样的观点:“大家对"土地不限价,房屋限价"有很多的意见,也导致众多的观望情绪。”

  就在开发商一个劲地抱怨时,杨红旭却认为政府和开发商是“一个巴掌拍不响”,政府和开发商是在“演双簧”—政府推地紧跟房企动向,市场回暖,开发商资金充裕之时,政府也密集推地。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受时代周报记者采访时表示,土地回暖也与政策层面支持开发商投资建设分不开,地价款可以延期支付,固定投资资本金比例的松绑,对开发商资金要求低,使其有更多钱用来买地投资,从而在开发的各个环节为开发商的资金链松了绑。

  部分楼盘价格明跌暗涨

  广州市房管局发布的数据显示,今年5月,广州10区新建商品住宅网上签约均价15405元/平方米,同比上升11.7%,环比下降5.9%,广州房价已连续两个月出现环比下跌。

  阳光家缘数据显示,从4月24日至5月23日,广州全市一手房网签均价从破纪录的17069元/平方米下跌至15461元/平方米,跌幅达9.4%。同时,全市一手房的网签套数也由5463套下降至4447套,中心六区的签约套数更是从2155套下降至1275套,大幅减少超过四成。

  从各区的情况看,全市十区有八个区的网签成交均价出现下降,特别是楼价较高的天河区和越秀区。越秀区的网签均价从35328元/平方米下跌至30380元/平方米,一月时间,楼价下降了近5000元/平方米,跌幅达14%。实际上,无论是2007年开始因国际金融海啸引发的楼市调整,还是2012年初以来因国家宏观调控打压而产生的楼市低迷期,单个区域的楼价从未有过如此大的跌幅。

  而由国家统计局公布的百城房价数据则显示,广州房价已连续13个月环比上涨,进入2013年之后,每月涨幅都在2 %以上。同比涨幅甚至达18.12%,位居十大城市首位。

  广州房价到底是环比上涨了2%还是下跌了5.9%?引发了很大争议。

  据广州市房地产行业一位资深专家说,增城的不少房地产企业就曾摸索出了一套应对限价的办法。洋房可以采取两种办法出售:一是以毛坯价出售达到限价的要求,另外就是签署两份合同,一份是按毛坯价出售的合同,一份是装修合同,按照实际成交价,实际上是大于限价标准的。另外,别墅产品如果单价高于限价标准的,采用修改规划或者是混搭洋房销售的办法。

  实际上,广州限价后,不少楼盘价格下跌,其实是采取了两套合同的方式来规避限价令。

  以南沙区近期成交量名列前茅的碧桂园天玺湾为例,其在4月28日取得预售证,楼盘限价前的网签均价为12651元/平方米,限价后的网签均价则为10122元/平方米,一个月降了2529元。

  然而时代周报记者以普通购房者的身份电话咨询时却发现,上述10122元/平方米只是毛坯房价格,购房者若买房还会被要求另外签一份装修合同,装修标准为2800元/平方米。实际上,购房者实际购买的房价为12922元/平方米,比限价前高出271元/平方米。

  还有一个明显的现象是,单价高的楼盘在4月24日后就受到网签的限制。如成交单价位于全市前三位的珠江新城豪宅凯旋新世界在限价前的两个月分别有16套单位和17套单位网签,均价为64289元/平方米和72891元/平方米;但在限价后,虽然网签均价上升到83471元/平方米,但成交量迅速下降到只有一套。

  另外一个让人不解的案例是,颐德公馆在去年限售消息传出时就表示已被限制网签,其去年12月最后一次销售是在12月11日,价格为44629元/平方米。今年1月第一次成交是在1月15日,价格为49099元/平方米,上涨了10%。今年3月5日至6月2日这一个季度内,颐德公馆销售了39套房,均价上涨至50462元/平方米。其中,5月4日至6月2日这一个月内销售了12套,均价50497元/平方米。可见,尽管遭遇去年的“限售”还有今年4月底的“限价”,但该楼盘仍呈量价齐升的局面。

  由此可见,广州房价是“假摔”而真涨,所谓的下跌,不过是在玩数字游戏。

 

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