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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

三中全会与房地产  

2013-12-10 13:53:57|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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智库专论(13-7):三中全会与房地产

 

彭澎:三中全会关于楼市的十三个决定的理解

2013-11-20房王网  

 

  摘要:1118日,由广东省房地产行业协会与合富辉煌共同举办的十八届三中全会后房地产走势研讨会在邦华环球时代广场9楼举行。研讨会上,著名房地产专家以及开发商等同聚一堂,共同探讨三中全会后房地产将会迎来怎样的发展。

  广州市社会科学院高级研究员彭澎:

    今天我们是学习三中全会精神,所以我对长效机制的这个问题,在学习三中全会的决定的基础上来谈长效机制的建设。

  第一、我们看到《决定》里面,仅仅围绕市场在资源配置中起到一定的作用,深化经济机制改革,核心就是处理好政府和市场的关系。那么,就要使市场起决定作用,同时更好地发挥政府作用。所以,长效机制建立以市场为主,政府为辅。

  第二、要大幅度的减少政府对资源的资金配置,而是要根据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最高化和效益最优化。但是,政府的职责和作用,是要宏观经济的稳定,加快和优化公共服务,保障公平竞争,加强社会监管,维护社会秩序,推动可持续发展,促进公正公平,弥补市场失灵。也就是说,当市场失灵的时候,政府一定要有所作为。

  第三、到2020年,在重要领域和关键环节改革要取得决定性成果。我的判断是长效机制的建立,最晚不会超过7年时间。不要说这个房产税不行,要有一个期限。如果说,到2020年,7年后一定要拿出决定性成果的时候,这个机制过7年要怎么交代?

  第四、要准确界定不同国有企业功能,提高国有企业的上下比例,到2020年提高30%。这个对于国有房企会产生什么影响,我相信肯定在这一条路当中,产生不同的压力。

  第五、要建立城乡统一的建设运维市场。规划和运维方面,允许农村金融性的建设用地租让、租赁,实行国有土地同地、同权、同价,缩小征地范围。规范征地程序,完善对征地合理规范的保障机制,扩大国有土地使用范围,减少非公益性住房化。建立监管国家集体土地增值收益,合理提高个人收益,完善租赁、转让、抵押市场。这可能是对长效机制影响最大的一条,按照这一条的内容,仔细琢磨,同地、同权、同价格。实际上,我可能跟有些专家理解不同,我认为集体经济用地可能会全面进入市场,而不是说不会进入住宅市场,这个理解不同。

  根据这一条,宅基地的流转范围可能会更大。广东省提出来的是在省、镇流转,镇和村结合。但是东莞是全市都要流转,而且东莞涉及到钱,现在安徽的20个县区改革的时候,东莞早就干了。今天报纸全面点评广东在三中全会方面,先做哪些方面,可能就是这一块。实际上,深圳、广州、东莞都是国家土地改革试点城市,但是进展我觉得不仅看到东莞要走的快一点,宅基地的流转也会更快,会超出政界的范围。

  而且现在的小产权房的形式和内容发生了根本的变化,在北京,小产权房已经成为小区房,亚运城旁边有一个楼盘,叫做村产房,就是集体经济建立小产权房。所以,我相信这里面不松动也得松动,你没有理由规定它不能建房子,这是观念的问题。

  第六、完善发展成果考核评价体系,纠正当前经济增长的速度评价与方向,加快建立国家统一的新政策制度,编制全国和地方负债表,建立全社会房产信用等基础数据平台,推进部门信息共享。这一段,总结起来是一个,政府与经济平台的影响,可以改变政府过度影响的趋向,有利于减少政府财政对土地出让金的依赖。同时信息平台的建设,包括资产负债表,还有地方债,这些信息,都是房产的问题。这些平台的建设,既有利于房产防腐,也有利于房产税的推出。

  第七、建立跨年度预算平衡机制,建立责权发生制度,政府综合财税报告制度,规范合理中央地方带来的危机风险的预警机制。

  第八、深化收入制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税率问题,加快房地产税立法并实施推进。跟土地的同地、同权、同价相比较,这也是第二项最关键的长效机制。也就是说,推进房地产税,是比较坚定的,写进《决定》里面去,没有这个就没有办法推出。但是时间表很清晰,再一次跟2020年挂钩。里面说了一个立法,我相信这个立法的时间也就是3年。全面推广房产税,可能是到2020年,但是在这个之前会扩大试点。因为重庆和上海的房产会的试点,是不成功的,但是它进行得早。今后会是一个更严厉的房产税的模式,这个房产税有可能会改变地方政府的收益模式。

  第九、保持现有中央和地方财力格局总体稳定,进一步理顺中央和地方收入划分。调整分税制产权,优先实权上升,相信调整可能会改变地方过度追求收入的状况。

  第十、坚持和完善最严格的土地保护制度的前提,是在赋予农民对土地占有、使用、收益、流转的情况下,允许农民参与承包经济圈发展产业化的经营。同时赋予农民更多财产权,保障宅基地使用权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重推进农民住房财产权抵押方转让。农民住房财产权抵押方转让,这说的是什么?就是说增加财产性收入渠道。农村有什么财产?我想这个可以思索。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正。未来,农地的全面落实对土地市场将会是巨大的冲击。

  第十一、推进城乡要素平等交换和公共资源均衡推进,维护农民生产要素权力,保障农民公平分享土地增值收益。分享土地增值收益是什么?首先,政府增收土地的模式会发生很大的变化,甚至可能是集体经济的运营直接参与城市经济建设。《决定》里每一项表都有说农村土地,而且它不是在一个环节有表述,在几个环节都做了表述,我认为三中全会最大的改革,就是农村土地的问题,就是新一轮土改,这个是整个三中全会所有的会议当中比例最大,可能是下一步将要全面推进的。因为这个涉及到中国的一半的人口怎么走向现代化道路的问题。

  第十二、建立透明规范的城市建设投资融资机制,允许地方政府通过发债等多种方式,拓宽城市建设融资渠道。允许社会资本通过特许经营的方式,参与城市基础设施投资融资和盈利,参与到城市基础设施和住宅政策性金融机构。我认为这个将会对土地财政、房地产市场产生深刻的影响。住宅政策性的金融机构,还有公积金的转化,这个公积金做什么用,有什么必要存在,这个都值得考虑。政府通过发债来做投融资,可能跟原来的投融资平台模式又有一个很大的不同。

  第十三、推进同业转移人口市民化,这是中央文件直接提到的逐步使有条件的农业转换人口转为城镇居民。创新人口管理,加快促进制度改革,全面放开小城市落户限制,放开中等城市落实限制,合理确定大城市的落户条件,严格控制特大城市人口规模。

  这里的概括,放小就是小城镇全面放开。按照前年国务院的规定,你住了3年小城镇就可以落户,没有什么前提。我看到现在小城镇全面入户,只要你愿意就可以。这样就对小城镇住房建设产生了影响,不是说大的三线城市没有任何发展。那么,现在中等城市是有序放开,需要有限制,是逐步放开。但是,对大城市、特大城市、一线城市要控制,就是这种放小、限中、控大这么一种城市的模式。可能引导我们房地产慢慢发展,这个是一条新的城镇化道路。

 

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