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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

广州看来不准备跟其他一线城市加码调控  

2013-11-18 10:33:00|  分类: 部分,问题,婚房, |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-215):广州看来不准备跟其他一线城市加码调控

彭澎接受《中国房地产报》采访

 

题外话:“一线城市”的北上深都出台了以提高首付为主的调控加码措施,但领涨全国房价的广州似乎仍没动静。看来抱“完成不了又怎么样”的态度可能性大。从以往来看,除了不痛不痒的约谈,还能怎么样!而长租房或“村产房”重出江湖则可能是领涨全国的背景下出台的民间对策,目前来看可能还符合三中全会精神。

 

增供应抑房价广州长租房重出江湖

2013年11月15日中国房地产报曾冬梅

     “55平方米的复式公寓,带精装修,只要30多万元一套。”在市区成交均价接近2万元/平方米的广州,这样的楼盘广告对购房者极具吸引力。

    11月2日,位于番禺的亚运源筑开盘,虽然没有产权,但长达35年的租期、最低700元/月的租金还是获得了不少消费者的追捧,全天共售出约130套LOFT公寓,去化约8成。“主要的客户群是无力承担高房价的刚需人群。”该项目开发商广物地产的有关人士表示,随着房价的步步攀升,由买转租的群体会日渐庞大起来,长租房存在不小的市场潜力。

    在这之前的10月29日,广州市长陈建华坦言今年完成房价控制目标“压力很大”。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎认为,长租房实质上是一种变形的小产权产品。他指出,房地产下一步调控的方向将从抑需求转向增供应,“小产权房的政策有很大可能会松动。届时,类似长租房的产品将成为市场供应的有益补充,发挥帮助平抑房价的积极作用。”

长租房热销

    亚运源筑位于广州市番禺区的亚运城板块,靠近地铁四号线海傍站,是由南派村联合广东物资集团属下的广物地产联合开发的多功能复合创意园区。项目占地面积约7万平方米,总建筑面积24万平方米。社区规划有8栋公寓以及4万平方米商业配套和3000平方米沿街商业街。

    “整个项目都没有产权,由于南派村不想卖掉土地,所以只和开发商签订了35年的土地租赁合同。”一位知情人士透露。

    亚运源筑有1102套LOFT复式公寓,第一期推出150套,户型为55~112平方米的2~4房单位。据了解,该项目售价约为6700~7100元/平方米,还不到附近亚运城在售组团16000元/平方米均价的一半。

    “买家有不少是刚毕业的年轻人,从这里坐地铁去市区很方便,算下来一个月租金只要几百块。而且是精装修的复式小公寓,用来做婚房也很合适。”据广物地产有关人士介绍,除了“刚需”一族外,买家还包括附近大学城的老师,周边工业园区的企业等,用来自住和投资的都有。

    亚运源筑的卖点很清晰,除了低价外,由于是租赁性质,不受限购限贷影响,拥有不占购房名额的优势,对于首次置业者来说,下次购房依然可以享受首套房的优惠政策。此外,“租赁”虽然没有产权,但是依然可以到政府相关部门办理租赁合同备案,同样受到法律保护,客户可以自由转租。

    类似的产品在广州并不多见。2011年,珠江新城的博雅御轩打出了“50万入住珠江新城74平方米两房”的口号,折算下来才6000多元/平方米,而当时珠江新城的新房售价已经在3万元/平方米以上。由于珠江新城的市场租金明显高于项目的平均租金,因此,不少投资客争相入手。2012年,番禺一个名为“三米阳光”的楼盘也以长租的形式出售房源,户型包括单房、两房和三房,产权剩27年,均价仅需要4851元/平方米。

    广州一位业内专家分析,受无产权的限制,长租房的售价只能以低取胜,扣除土地租金和建安、装修、税费等成本,利润较为微薄,这是长租房供应有限的主要原因。“就市场接受度而言,无产权的产品也是远低于有产权的,市场风险更大。”

温和调控平房价

    放在广州楼价持续上涨的背景下,长租房的受追捧并不难理解。10月29日,在广州的政府领导专场新闻发布会上,面对房价问题,广州市市长陈建华坦称,要实行预定的房价控制目标压力很大。

    陈建华透露,未来将通过增加供应的方式控制稳定房价,包括增加中小户型等适合工薪阶层购买的房屋供给量,加大“三旧”改造力度,发挥各个功能区的作用,比如萝岗区、白云区、南沙区等,实现交通的快速化,提供更多的中低价住宅。

    “广州的房价控制任务根本就是完不成了。”彭澎很直接地表示,限价、限签等措施没有取得特别明显的效果。至于下一步的调控方向,“个人认为还是以温和调控为主,以加大保障房、中低价位房供应为主要方式。”他认为,在这个基础上,备受争议的小产权房极有可能获得政策放松的机会,“先松动的可能是集体经济用地,然后是宅基地”。

    经纬行研究中心经理朱欣苑也认为,这种低于市价、志在解决夹心层住房问题的产品是抑制房价的切实可行之道。

    而据本报记者获得的内部消息,广州的政府智囊团已经向广州市国土房管局提交了逐步放松小产权政策的系统报告。在彭澎看来,小产权房的部分合法化意味着亚运源筑这类产品将摆脱产权的制约,以中低价位房的形式大量上市增加市场供应,有效缓解楼价上涨压力。 

 

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