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彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

保障房是长效机制的重要内容但要控制  

2013-11-15 11:54:00|  分类: 精品,全过程,开发 |  标签: |举报 |字号 订阅

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热焦点评(13-212):保障房是长效机制的重要内容但要控制

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话:珠海开始大建保障房,这应该也是房地产调控长效机制的内容。但保障房不应该“高标准建设”,尤其是经济适用房和限价房,否则反对的声音会更大,毕竟体现社会公平两头都要顾。低收入群体要“住者有其居”,纳税人也要一个“合理的说法”。小户型、基本配套、没有固定车位、出售上缴部分收益等是必要条件!

 

珠海:深化改革创新 护航安居梦想

2013年11月14日 南方日报

  自从当选为住房保障公众意见征询委员会的主任后,香洲区物业管理办公室的林桂合就一直很忙,通过多种途径收集群众们对保障性住房分配、抽签的意见,确保分配的公平性。如今,珠海主城区首个保障房项目分配抽签已成功进行,各界对抽签过程都十分满意,这也让林桂合备感欣慰。

  住房保障公众意见征询委员会是珠海住房保障体系建设的一大举措,通过这个制度,政府的决策与民众的需要实现充分对接,推动保障房成为真正的民心工程。

  作为特区,深化改革创新的原则也成为珠海推进住房保障体系建设的内在基因。除了公众意见咨询委员会以外,珠海在构建“保基本、多层次、宽覆盖、能循环、可持续”新型住房保障体系过程中还推出了不少改革创新举措:引入企业进行市场化运作破解投融资难题、建立动态管理机制保证公共资源的善用、将外来务工人员纳入住房保障范围推动公共服务均等化、加强对保障房的土地供应和财税及规划方面的配套支持、将社会管理创新理念注入住房保障建设过程……这些改革举措或创新理念为珠海实现“住有所居”奠定了扎实的制度支撑。而在今后,珠海将进一步加大改革力度,创新体制机制,推动住房保障体系建设走在全省前列。

  从实践来看,珠海构建新型住房保障体系的制度创新涵盖事前决策、事中建设运营、事后监督管理、配套支持等多个环节,另外与产业发展、社会管理等统筹考虑,其改革的系统性、整体性、协同性特征十分明显,这种契合中央精神的改革思路有助于推动珠海将发展成果更多更公平惠及全体人民。

  撰文:罗文范 陈相利 摄影:王荣

  制度改革??覆盖全过程凸显系统性整体性协同性

  在珠海的住房保障体系建设中,改革创新的理念贯穿始终。围绕建立“保基本、多层次、宽覆盖、能循环、可持续”新型住房保障体系这一目标,珠海在决策机制、建设模式以及管理模式、配套制度改革等方面均作了探索。这些改革创新探索覆盖事前、事中、事后的整个过程,其系统性、整体性、协同性的特征十分明显。

  在事前决策层面,为了更好地找准群众的需求,珠海在决策机制上进行创新,通过开展住房保障调查、建立住房保障公众意见征询委员会、探索在社区建立住房保障专职人员等形式,进一步对接民意,提高决策的科学性。

  在建设运营模式方面,珠海改变以政府为主导的投入方式,通过引入企业参与建设、单位自建等方式解决融资问题。

  在后续管理机制上,珠海建立了联动审核机制,并探索诚信申报和失信惩戒制度,强化保障性住房分配后的动态监管。

  从事前、事中到事后,珠海的这些措施形成了共同推动住房保障工作的整体制度框架,并且各个过程的措施相互促进、相互协调:如果没有良好的决策机制以及创新建设模式,“宽覆盖”则无从谈起;如果不进行投融资改革引入市场力量,光靠政府的有限财力难以实现住房保障建设的“可持续”;若不加强事后管理,“能循环”也只是一句空话,公用资源也无法得到善用。

  省社科院社会学与人口学研究所副研究员邓智平表示,在推进住房保障体系建设的过程中,部分地区出台的措施存在着不系统、不协调的问题,如事前决策造成资源浪费、重建设轻管理引发新的矛盾、缺乏土地供应安排使建设难以持续等等。珠海在决策层面、建设模式、后续管理等全过程中考虑并贯穿改革的思想,将其做为一个整体去考虑,这种系统的改革思路推动使珠海的住房保障工作走在全省前列,也有望为其他城市提供参考。

  理念创新??统筹谋划带动经济社会迎来“保障房红利”

  一直以来,从中央到地方都对住房保障工作十分重视。珠海在探索中创新发展理念,坚持统筹谋划的原则,将保障性住房建设与经济发展、社会管理、文化建设等相结合,使之成为珠海经济社会发展的重要依托。

  住房问题与区域的发展紧密相关。在珠海看来,住房保障工作并不仅仅关系到低收入困难家庭,在长远发展中也要考虑到来珠海的投资者、高级人才、产业工人等外来务工人员的住房问题,使“住有所居”成为珠海招才引智的核心竞争力。

  保障性住房的建设同样是推进社会管理创新、促进不同群体的文化融合的平台之一。通过让不同收入、不同背景的人“混”住在保障房小区,避免了一些地方保障房小区居住主体单一的问题,同时谋划开展捐资助学、弱势群体扶助、文化、教育等诸多领域的公益活动,用文化建设凝聚社会共识,加强不同群体的了解和互动,从而减少社会的不和谐因素。

  统筹制定全市层面的相关政策也是重要内容。据了解,《珠海市社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法》、《珠海市住房保障专项规划(2013-2020)》、《住房保障土地储备办法》、《珠海市保障性住房小区管理办法》、《高层次人才住房保障管理细则》等一系列文件有望于近期出台,这些政策从规划、运营、管理、土地供应多方着手,有利于统筹安排各方资源,加快保障房的建设。

  专家表示,珠海在构建新型住房保障体系时注重平衡好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系,这种统筹谋划的理念不仅推动珠海保障房建设工作在全省走在前列,从长远来看,其经济功能和社会功能也将得到充分激活,“保障房红利”将推动珠海经济的加快发展和社会的和谐。

  ■珠海经验

  决策机制

  “以需定建”提高决策科学性

  作为一项惠及民生的工程,保障性住房的建设必须寻找到群众最精准的需求。如何解决这一问题?珠海市住房保障办相关负责人认为,要让保障房惠及更多有需要的人群,就必须避免“拍脑袋”决策,倡导开门决策,提高决策科学性。

  在此思路指导下,珠海开展了建市以来最大规模的保障房需求调查,重点调查在本市无私有住房或人均住房面积低于15平方米的家庭及个人,了解他们的基本情况以及对公租房的需求,为建立公共租赁住房需求的基础数据、完善住房保障规划和编制年度建设计划作好准备。

  做好需求调查只是第一步,由于保障房建设是个动态变化的过程,如何建立长效的沟通机制,实现保障房决策管理的民主化和社会化也很重要。以住房保障公众意见征询委员会为重要的议事机构,珠海充分吸纳了公务员、专业技术人员、公众代表等三方代表,提供与保障房建设、分配、管理等事宜相关的意见,搭建政民沟通新平台,使政府的决策更加能体现广大老百姓的愿望。

  这种制度受到了群众的欢迎。据了解,由于委员们在大镜山保障房项目的租金调整、抽签分配等方面提供了不少意见并被吸纳,在抽签当天,廉租户对该项工作人员竖起了大拇指。

  在珠海看来,要最大程度地解决供需不对称的问题,还得从自身机构的调整中努力,改变以往自上而下摊派任务的形式,实现点对点的跟踪服务。在这一方面,珠海已有了大胆的创新:在街道办或居委会新增设一名住房保障专职人员,由政府以购买服务的形式聘请,负责保障房的资格审核、配租等一线工作,实现保障工作的常态化、制度化运营。

  有专家表示,决策失误所造成的浪费往往是最大的,针对不同群体错综复杂的关系和不同的住房诉求,更要深入调查研究、科学分析设计,而珠海通过创新决策机制,多方吸纳民意,回应群众对住房保障的呼声和期待,这种经验值得总结和推广。

  投融资机制

  市场化运作促进可持续发展

  实际上,保障房项目具有投入大、资金回收期长的特征,而由于财力有限造成的建设资金缺口,会影响到保障房建设的进程,如何拓宽融资渠道成为亟须解决的课题之一。

  这样的问题在珠海同样存在。据了解,珠海要完成2013年省政府下达的建设任务(开工2800套、基本建成任务5320套),需要25亿元左右的投资,“单靠政府投资并不现实,需要进一步创新投融资机制实现突破。”珠海住房保障办相关负责人说。

  如何做到量力而行和尽力而为?在运用财政资金做到“量力而行”的基础上,珠海也综合运用政策措施,吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营,通过各方力量的参与“尽力而为”,充分满足群众对住房保障的需求。

  据了解,在珠海列入今年建设任务的16个项目中,有7个为企业投资项目,其余为政府投资。其中,本土国企华发集团有限公司已承担了南屏“沁园”保障性住房、唐家人才公寓、金山花园三期、连湾新村三期、安怡花园危旧房改造等5个保障房项目的融资、建设和管理,企业参与力度之大,实属罕见。

  为了吸引企业,珠海在扶持政策措施上进行了创新:政府通过出让提供土地,然后以注资方式把资金返回给华发集团,并给予公租房建设和运营的有关税费优惠政策。此外,政府允许企业拿土地证后到金融机构贷款或者申请发行公司债券,并预留15%的项目面积发展商业,以便及时回笼资金。

  广州市社会科学院研究员彭澎认为,珠海通过引入企业参与建设,进一步填补了保障房的资金缺口,有助于政府高标准、高效率地完成建设任务。此外,通过制度设计,让企业在建设的同时获得相应的经济回报,又激发了企业参与的积极性,推动保障房建设可持续发展。

  除了引入国企参与建设外,珠海还探索利用农村留用地、在工业园区和城市更新项目中配建公租房等形式解决融资难题,形成“政府主导、社会参与”的多种建设模式。

  融资渠道的拓宽和改革,大大加快了珠海保障房建设的速度。数据显示,截至今年10月底,珠海新开工保障房为3219套,开工率达115%,超额并提前完成省政府今年下达的任务;基本建成5277套,基本建成率99.2%。

  管理机制

  动态化管理确保“公平生命线”

  分配公平是保障性住房的“生命线”。如果没有维护好这条“生命线”、分配不到位,保障房的作用就难以充分发挥,甚至引发社会不和谐因素。

  在珠海的实践中,尤其注重加强保障房的管理,在准入、使用、退出等方面建立规范机制,通过改革与创新的举措实现公共资源公平善用。

  在准入机制领域,今年6月份出台的《珠海市公共租赁住房管理办法》,对申请者的家庭情况、收入水平以及住房条件作了严格的规定。而在实践中,珠海探索出加强部门联动、严格准入审核的创新举措。

  以大镜山项目为例,前期的申请资料由社区居委会、各镇(街)、区城管局、市住房保障服务中心等部门层层审核,确保保障房公平配租。此外,保障办通过信函等方式至房地产登记、民政、公安车管、社保、金融、税务等相关部门,建立联动审核机制,提高资格审核的公正性和准确性。

  在此基础,珠海还拟建立诚信申报和失信惩戒制度,从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关,对骗租行为进行有效治理。

  除了准入,还要“有序退出”才能实现公共资源的合理利用。据市住房保障办相关负责人透露,珠海将强化保障性住房分配后的动态监管,通过定期复核、不定期检查、入户调查、鼓励群众举报等方式,加强住房保障对象资格监管和住房使用情况巡查,有关退出管理规定将于月内出台。

  配套支持

  土地和财税倾斜打造政策支撑

  在实践中,珠海坚持高端规划,通过规划的引领为保障性住房建设提供足够的储备,近期已修改完善的《珠海市住房保障规划(2010-2020)》指出,将坚持民生优先,科学编制土地供应计划,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。

  据了解,珠海目前已储备28块用地作为保障性住房用地,用地面积约105公顷,覆盖香洲区、斗门区、金湾区等多个区域,约可建设3.6万套公租房,能满足珠海未来近10年保障的需求。

  与此同时,珠海还通过园区配套、提高强度、清理回收、开发配建、集体自建等五种辅助措施提高用地储备数量,探索在新出让土地商品住房开发项目或城市更新项目配建面积不少于10%的公共租赁住房,以解决保障房总量不足的问题。

  据了解,市、区政府(管委会)已把公租房建设资金纳入年度财政预算,通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。此外,公租房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金,并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

  ■案例

  大镜山保障房:

  市中心靓地

  高标准建设保障房

  “盼了十多年,终于盼到今天啦!没想到能住进这么好的房子。”48岁的廉租户何女士昨日拿到大镜山“馨园”小区的新房钥匙,激动得多次落泪。

  令何女士感动的,是小区的齐全配套以及低廉的租金。步入大镜山“馨园”小区,你会发现里面绿树葱葱,凉风习习,健身活动器械、架空活动区域、环状步道等设施一应俱全,与高档的住宅小区不相上下。与怡人的小区环境相比,其租金更是诱人:60平方米的房子每月租金仅需120元,仅为市场价的1/10。

  在高效率推进的同时,珠海坚持高水平规划、高标准建设,从选址、工程质量、公共配套等方面全面提升保障房的宜居环境。而坐落在市中心的大镜山保障房小区则拥有依山傍水的优美生态环境,周边公交、超市、公园等配套设施也正在逐步完善,为居民营造便利舒适的生活。

  据了解,大镜山保障房项目于2011年9月30日正式开工,项目投资约1.76亿元,共建3栋806套保障房,分别为391套廉租房,409套公租房以及6套无障碍住房。除了一般的配套设施外,该小区还拟引入慈善超市、平价药店、建设公共自行车租赁系统,与团市委、社工组织、志愿团体合作,探索设立邻里调解中心、心理咨询康复中心等,并定期安排义工为社区居民免费理发,提供完善的公共服务。

  据市住房保障办相关负责人介绍,按照目前同地段的市场价格,这块位于珠海香洲主城区的地起拍价就达到7000元/平方米,折合总价达2.5亿,而市政府以行政划拨的方式无偿地用于保障房建设,并将其建设成为与高档商品房媲美的精品建筑。

 

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