注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

彭澎的博客

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长、广州博士科技创新研究会会长

 
 
 

日志

 
 

小产权房会不会解冻?   

2013-11-15 11:35:17|  分类: 财经 股市 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

问政风暴(13-148):小产权房会不会解冻?

彭澎接受《南方都市报》采访

 

题外话:小产权房有可能入市吸引了投资客抢房,导致小产权房价上涨。这个老大难问题能否在三中全会“城乡统一土地市场”、“同地同权”的精神背景下得以触及,甚至参与流转,可能是农村土地改革的一大看点。对大量小产权房采取“视而不见”的鸵鸟政策是不符合发挥市场“决定性作用”的改革方向的。

 

借利好投资客入市广州小产权房喊涨价

南方都市报 徐凤20131115

 

  “383改革方案”、“建设城乡统一的建设用地市场”……近期,围绕着十八届三中全会的召开,小产权房有望转正的传闻四起,而安徽12日出台措施,试点以流转方式“买卖”宅基地。不少要赌小产权房升值的人,甚至开始跃跃欲试。南都记者调查发现,广州近期开始有人以投资的心态进入小产权房市场,而“转正”这一尚未确定的“利好”,也成为小产权房销售利器,甚至有项目开始伺机涨价。

  “这个房子肯定会涨价”

  “这个房子一平方米多少钱?”

  “一平方米多少钱我不会算,反正这套不带装修的三房22万,刚才那套带装修的就25万。”

  “还能打点折吗?”

  “那些几折几折的我不会算,你看上哪套,我可以给你减一万或者减两万。”

  “这里物管费多少钱一平方米?”

  “我们这不算面积的,反正三房100块钱一个月,四房就120块钱一个月。”

  ……

  在广州市白云区龙归竹仔园一带,一栋命名为“兴×大厦”的小产权房项目内,南都记者以买家的身份咨询行情。而对面这个似乎只会加减法,不会乘除法的卖家,对小产权房政策的敏感程度却远远超过了其在数学上的造诣。

  “我告诉你,最近中央出台了方案,小产权房以后可以转正,像商品房一样正常流通,到时候这个房子肯定会涨价。”说到新近的小产权房有望转正传言,销售人员陈先生开始变得滔滔不绝:“你知道温州吧,那边现在已经在试点了,这种小产权房可以公开转让使用权了。”

  据了解,近期围绕着十八届三中全会,坊间关于“小产权房转正”的消息也不断扩散。一纸“383”改革方案,尽管不少人士已指出这并非最终的政策,而仅仅是个改革思路,依然让小产权房开始又变得有些“走俏”。

  记者了解到,尽管广州相较于北京和深圳而言,小产权房还不算太泛滥,不过白云区龙归一带也算是小产权房集中的地方。走出龙归地铁站,周边的墙上就贴满了各种房产销售的广告,价格从十几万到三十几万一套不等。

  记者随机选择了一张广告致电过去,来到的这个“兴×大厦”,占地600多平方米,一共十层高,按照一梯七户的设计,算是周边较大的小产权房项目。从这栋楼的9楼往外望去,村里不少地方都有在建的小产权房项目,各色施工人员干得不亦乐乎,小小的村道也被施工车辆挤得频频堵车。

  “这栋楼一共60多户,卖了快一年了,现在已经卖得七七八八了。”陈先生说,南边的商品房岭南新世界,随便都得两万一平方米,我们这里现在也就两三千,以后就算再补几千块钱“转正”,都很划算啦。“这个政策一出来,这个房子肯定要涨价,要买就要赶紧了。”

  自称可通过信贷公司贷款

  而在广州市萝岗区永顺大道边上的一个楼盘,则显然要比上文那个项目高端大气上档次不少。这个命名为“幸福×公寓”的项目,由ABC三座19层的精品洋房组成,总户数共360套,从外观上看,这个项目与普通商品房并无差别。

  “4900/平方米起轻松置业萝岗,不限购还不限贷!”在楼盘的外部,这样的宣传口号显得极具吸引力。记者了解到,在广州,萝岗即便不算房价很贵的地方,但经过过去一年的上涨,如今萝岗住宅均价基本都要在1.5-2万元之间。

  进入楼盘内部,前台、沙盘、交通图、样板房……普通商品房销售中心拥有的东西,在这里都完全具备。“我们这里最早是在5月份开盘的,现在已经卖得七七八八了,特别是投资型的小户型,现在只剩下两套,根本不愁卖,如果你想买一套小的,必须同时买一套大的才可以。”

  “幸福×公寓”内的销售人员坦然告诉记者,该项目之所以只有周边项目三分之一的价格,就因为他们是所谓的小产权房。“不过我们这里是特别有保障的,在其他地方买小产权房,签约的对象可能是开发商,出事了也找不到;而我们这里签约对象就是村委,肯定跑不了。”

  南都记者在销售提供的《新庄员工楼合资建房合同》上也看到,合同的甲方即为广州市萝岗区永和街新庄社区居民委员会,合资房的使用期限为70年,从20101110日开始算起。

  在“幸福×公寓”的宣传资料上还显示,该项目启动了幸福无忧投资计划,购房者前5年可以委托甲方统一经营,五年返还总租金为签约总房款的45%。即便5年之后合作建房方不想再拥有该房屋,新庄村委也承诺5年后按原签约房价免息回购该房屋。

  而更厉害的是,该项目还自称广州独创合资建房银行按揭。工作人员告诉记者,他们这种操作模式其实不算房贷,而是通过信贷公司来贷款,买家首付五成的基础上,可以选择358年三种年限的贷款,贷款利率在7%-9%之间。

  值得注意的是,在销售中心中间的一块宣传板上,贴了多份近期关于“土地制度”或将改革的新闻,文中“小产权房转正”这种字眼,更是用红色字体标注,用来吸引顾客。

  “新闻都说了,小产权房很快就能转正,而且一旦可以转正的话,我们这个项目肯定是最早可以转正的一批。”销售谢小姐说,因为他们这个项目的规划、报建都是按照正规流程走的,完全没有问题。“项目对外报价一直都是均价5700/平方米,不过之前还可以打8-9折,而现在随着房价上涨和转正这些利好消息传来,折扣只有9.2-9.4折了,未来估计还得涨。”

  南都记者在该项目客户登记手册上看到,上面登记了不少来自天河、白云的客户,其中一名职业还注明为“暨南大学教师”。

  转正预期致小产权房升温

  尽管最终从十八届三中全会的公报来看,并未出现关于“小产权房转正”的措辞,但是近期关于土地制度改革的问题,给民众的预期带来了不少的影响,有人认为小产权房是这个时代的下一个金矿,甚至有不少人开始以投资的心态进入这一领域。

  近日,南都记者咨询了多个小产权房的卖家,对方均将此视为一大利好,并称价格将会上涨。而就在记者实地走访时,一位同样在看房的妇女也表示,准备投资几套小产权房。“按照限购规定,反正我也不能再买商品房了。如果小产权房未来能转正,现在买肯定划算,就算不能转正,拿来出租也是可以赚钱的。”她说。

  一位在广州和深圳均有参与投资建设小产权房的许先生告诉记者,他在广州投资有小产权房项目,自己只是小股东之一。“600多平方米一块地,当初买地用了300万,再加上每平方米建筑面积大概1100块钱的成本,总成本大概就是1500/平方米,现在可以卖接近3000块一平方米,差不多赚一半。”

  “不过现在成本也在提高,像我新投资的那个项目,首先地价就比以前要贵,一平方米要接近8000块钱。另外因为这些房子按照规定都只能建到7层高,但是我那个项目建了10层,多出来的三层还要花钱去‘搞掂’一些人,这部分钱出去是连收据都没有的。”他表示,如果真的想

  买小产权房投资,买7层以下的会稳妥一些,至少不会被拆掉。

  虽有利好但“短时间内难”

  记者了解到,尽管近期关于小产权房的利好声音不断,不过也有危险的信号传出。刚刚过去的10月份,广州花都区新华街曙光路西侧的小产权房项目富康小区,就爆出7层以上被依法强拆的事件,开发商已经走佬的情况下,部分小业主也是血本无归。

  “今年上半年一直查得很严,广州做好的房子都不敢卖,深圳更是所有工地都基本停工了。”许先生说,也就三个月前开始,广州的又可以偷偷卖了,国庆期间我过去看都卖掉了10多套。不过也还挺危险的,他有看到过别人项目被拆掉的,买房的人也血本无归。

  其实即便在小产权房的从业人员眼中来看,“转正之路”也并不那么乐观。许先生告诉记者,“转正”肯定没那么容易,政府肯定要收钱的,收多了老百姓不愿意,收少了之前买商品房的人估计要闹起来,肯定很难搞,短时间内肯定弄不下来。

  萝岗一个小产权房项目工作人员则认为,即便国家有这个政策,补几千块钱就可以转正,但是整个项目那么多人,共用一块地,只要其中有一个人不愿意转,整个项目应该也就没法转了。“毕竟有些人就是自己住的,住得好好的,也不需要再花钱去转正。”

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前来讲关于小产权房有一个核心问题,就是试点处理“小产权房”,如何将“小产权房”转正成为商品房的同时,又不损害多方利益,多方又可以受益。“购房者通过支付‘转化费用’将‘小产权房’转正这种方法,说得明白一点,就是交钱可以将‘小产权房’合法化,也就意味着这些‘转化费用’就是违法成本,如果违法成本不是很高,那么,有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设‘小产权房’。”

  此外,不少人认为,目前小产权房庞大的数量也会使“转正”之路变得更加困难。根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中“十一五”时期,小产权房竣工规模就达到2.83亿平方米。

  而在非官方统计里,这个数字则更为庞大。有关数据显示,截至目前全国小产权房总面积或已超70亿平方米。若按100平方米/套计,相当于全国有7000万套小产权房。而北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。

  声音

  我告诉你,最近中央出台了方案,小产权房以后可以转正,像商品房一样正常流通,到时候这个房子肯定会涨价。

  ———小产权房销售员

  600多平方米一块地,当初买地用了300万,再加上每平方米建筑面积大概1100块钱的成本,总成本大概就是1500/平方米,现在可以卖接近3000块一平方米,差不多赚一半。

  ———小产权房投资建设者

  在其他地方买小产权房,签约的对象可能是开发商,出事了也找不到;而我们这里签约对象就是村委,肯定跑不了。

  ———小产权房销售员

  链接

  安徽20县区试点“买卖”宅基地

  安徽省12日发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,决定在全省20个县()开展农村综合改革示范试点工作,其中将建立多元统一的农村土地市场。

  今后,农民可通过流转方式“买卖”宅基地;集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。根据指导意见,安徽将探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。还将依托国有建设用地交易市场,建立统一的城乡土地交易市场。

  (新华中新)

  相关新闻

  部分城市小产权房交易升温

  十八届三中全会公报提出“要建立城乡统一的建设用地市场”。而在此前,国务院发展研究中心向社会公开的“383”改革方案就提出,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,让小产权房有望转正的传闻成为市场热点。而更有媒体报道,部分城市的小产权房交易随之更为火热。

  国务院发展研究中心的改革让不少小产权房的业主看到了物业“转正”的希望,也使得小产权房开发商以及无力购房的刚需客赶在消息颁布前“放手一搏”。据媒体报道,近期部分城市小产权房市场交易显得相当火热,如深圳、广州的小产权房虽然一再被制止,但依然能“春风吹又生”,近期也呈现出供需两旺态势。在北京更有部分小产权房房价应声大涨,价格相比去年年底已翻番,但依然不缺乏买家。

  对于人们寄望的集体土地改革方案,《十八届三中全会公报》中并未明确表态,但提到了“要建立城乡统一的建设用地市场”;让部分业内人士觉得该表态值得反复咀嚼。

  据报道,国土资源部近期已经开始进行以释放农村闲置宅基地进入建设用地市场为目标的试点,试图探索建立农村集体经营性建设用地使用权的流转制度,并逐步形成城乡统一的建设用地市场。而相关试点工作已经在北京、河北等地展开,同时,一系列向业内征求意见的工作也相应开展。

  业内分析师李莹认为,处理小产权房的难点在于历史遗留问题过多,涉及的利益纷争错综复杂,要厘清这些关系需要一些时间。

  广州市社科院研究员彭澎建议,应该对目前的小产权房区别对待。对于符合城市发展规划,用于实体经济的“小产权”物业,可以考虑在其补交土地出让金后转正。而可改善的小产权房,经过调整或重修后,也可以考虑通过评估并补交土地出让金后给予转正机会。但他也强调,对于严重违章的小产权房,必须坚决清理,绝不允许通过各种途径转正。

 

  评论这张
 
阅读(11289)| 评论(10)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017